在连续的、一直收紧的“五限”调控下，房地产行业的拐点似乎已降临。

前8月，尽管房企的销售依然高企，但融资和现金流问题从年初就已凸显。作为资金高度密集的行业，当表外融资大幅收紧，房企仅剩的融资通道只要开发贷、海外发债极少数了；来自购房者的首付和按揭贷款，是房企资金的主要来源，但今年也重大受限。

硬币的另一面则是，房企的开发投资仍处高位，新动工、完工、三费支出上涨，今年又遇偿债顶峰，在年中的运营性现金流集体转负或大幅缩减后，三季度初步，一些房企就率先降价回笼现金了。

降价促销是房企最后的杀手锏。当价格战打响，就是楼市进入下行周期的精确信号。

资金链承压

近期，泰禾、恒大、碧桂园、招商蛇口(001979)等多家开发商，打出了降价促销的招牌。

此中，恒大推出国内全副楼盘8.9折，假如将全副优惠停止叠加，最低可至7.4折，更胜于今年2月份8.8折的促销力度。别的，碧桂园个别项目呈现8折优惠，泰禾的合肥院子局部户型降价4000元/平方米。

美联物业全国钻研中心总监何倩茹暗示，降价可以归结为房企的资金压力、业绩压力，配资，本身的营运费用也是一笔很大的开支。趁“金九银十”赐与折扣，冀望增多销售，快捷回款。

一位知名房企CFO认为，今年以来房企面临宏大的资金压力，根源是融资渠道大幅收缩，而房企的投资、运营流动却维持惯性，并没有同时收缩。

从中期财报来看，大大都房企呈现了运营性现金流转负或缩减，如万科实现运营流动孕育发生的现金流量净额-42.55亿元，上年同期为218.5亿元，最好的股票配资网，上年末则为823.2亿元；保利开展截至中期的运营性现金流为-98.33亿元。

别的，碧桂园上半年的净运营性现金流虽保持为31.7亿，但比拟2017年中和年末的164.2亿元、240.8亿元均大幅缩减。

其他二线房企的情况也不乐不雅观。渤海证券显示，中低评级房企现金流急急，AA房企的现金及等价物负增长，资金面呈现缺口。

中信建投(601066)监测，随着活动性的改善，自筹资金增速从4月低点4.8%已经间断攀升至11.2%。别的，国家统计局数据显示，2018年1-8月份，房地产开发企业到位资金106682亿元，同比增长6.9%，增速比1-7月扩充0.5个百分点。

但兴业证券(601377)剖析师阎常铭认为，房企资金来源增速有所颠簸，但是整体资金来源增长中枢下行是中期趋势，预期从销售和资金角度，难以有大幅度的连续缓解。

偿债顶峰的降临，也没有给房企足够的喘息时机。

东海证券指出，进入9月后，房企偿债顶峰已至，据目前已披露完结的半年报显示，50%的公司面临偿债压力。

安然证券剖析师杨侃认为，配资，在此状况下，若销售回款亦恶化，且银行信贷照常偏紧，不排除局部中小房企面临资金链风险。

整体看，即便大都房企的销售金额同比攀升，但2018已经过去三分之二，留给房企完成销售目的的工夫已经不久不多了。

据21世纪经济报导记者统计，2018上半年销售排行前20的房企，14家设定了年度销售目的。此中，1-8月销售目的完成率在三分之二以上的有8家，别离是中国金茂、阳光城(000671)、新城控股(601155)、世茂、中海、正荣、恒大、招商蛇口(001979)；总共13家的目的完成率在50%以上，华夏幸福(600340)还没到50%，年度完成率堪忧。

去年的房企销售冠军碧桂园，以及万科，则干脆就没有设定年度销售目的。

回款是关键

保利地产(600048)钻研院认为，面对融资和偿债的双重压力，房企“现金流”打点尤为重要。加紧回笼资金、确保财务稳健，是面对行业短期调整风险的首要举措。

对房企而言，最大的回笼资金技能花样是销售。但受信贷连续紧缩影响，今年以来，各房企销售回款率普降。

据21世纪经济报导记者统计，一线房企销售回款率均匀值不变在80-90%的较高程度。纵不雅观TOP50房企，销售回款率在90%、80%、70%以上的别离有16家、8家、15家。

此中，碧桂园、恒大、万科、保利四家“龙头”，除恒大保持95.04%的回款率外，万科销售滚动回款率为93%，历年这一数据往往在95%以上。

半年报显示，保利上半年累计实现销售回笼1698亿，回笼率仅78.9%，同比下降3.5个百分点。

财报显示，碧桂园2016、2017的销售回款率别离为92%、90%。而今年上半年，碧桂园实现销售现金回款约3360.2亿元，回款率约为81.5%。

国盛证券指出，从资金回笼角度看，较高的销售去化率并不必然随同着较高的销售回款率。依照销售去化率从高到低排序，排在前20名的房企均匀销售回款率为76.3%，后20名的均匀销售回款率为95.7%，差别显著。

销售放缓对房企实现回款将是雪上加霜。国家统计局数据显示，1-8月销售面积攒计增速4%，比7月回落0.2个百分点；8月单月增速2.4%，比上月大幅回落7.5个百分点。

9月份以来，绝大大都房企都把回款和回款率作为首要的目的来执行。

万科董事会主席郁亮走漏，今年制定了6300亿回款的目的，如今完成还不到一半；佳兆业财务部总经理吴建新暗示，将加快整工程成立速度以及存货去化速度，以完成现金的迅速回笼、回款率的提升。

除了通过加快销售回款缓解资金压力，一些房企筹备通过变卖资产实现资金回流。

佳兆业集团主席兼执行董事郭英成称，还将通过发售资产等多渠道担保资金周转。

克而瑞钻研指出，在国家和处所政府调控政策屡见不鲜，尤其是信贷连续紧缩的背景下，规模房企上半年的日子并欠好过。不过，下半年货币政策或将由稳健中性转向中性偏积极，三季度房地产市场进入罕见的销售窗口期，开发商资金压力将有所缓解。

其大约，下半年将有更多房企继续“高周转”计谋，积极抢收业绩和回款，保障企业规模的连续增长。

天风证券认为，随着去杠杆转为稳杠杆，按揭贷款同比继续正增长，融资环境有所改善，但整体资金压力仍存。