依据国际清算银行的统计，在过去50多年里，澳大利亚房地产都是全球投资回报最佳的资产之一，均匀价格上涨了60多倍，而且不停处于上涨周期，没有呈现过间断三年的下跌。

但自2018年以来，状况发生了鲜亮的变革，依据差异机构的估算，去年澳大利亚房产均价下跌约了5~6%，悉尼和墨尔本的跌幅以至凌驾了10%。据海外房产中文平台居外网提供的数据显示，2018年澳大利亚的询盘量同比下降了20%。居外网董事总经理兼CEO罗雪欣 Carrie Law 在蒙受第一财经记者采访时暗示，由于遭到一系列的政策限制，购房人士对澳大利亚房地产的投资低于实际的市场需求。

澳大利亚房地产市场正在经验难得的回调期，那么当地房产还值得投资吗？

购房政策收紧导致房价跳水

2008年金融危机之后，大量海外热钱流入鞭策了澳大利亚房价一直飙升，2011年～2017年，每年均匀涨幅约8～9%。以房价最高的悉尼为例，当地房屋价格中位数曾一度濒临100万澳元 最新汇率：1澳元=4.87元人民币 。比拟之下，澳大利亚统计局数据显示，悉尼均匀年薪还不到9万澳元。

为了克制失控的房价，减少高家庭债务带来的信贷风险，澳大利亚近几年来实行了多项调控政策，好比进步首付规范和贷款审批门槛。别的，由于20%的购房者来自海外，海外买家因而也成了调控政策首当其冲的对象。

据澳大利亚外国投资审查委员会 FIRB 的数据显示，新南威尔士州的悉尼和维多利亚州的墨尔本最受海外购房人士欢迎，与此同时，这两个州针对海外投资者的限制也最多。

在新南威尔士州，外国买家的印花税是当地买家的一倍，到达了8%。此外，外国业主的年度土地税附加费从0.75％进步被到了2％。维多利亚州的状况也相似，外国买家的印花税为7%，当地买家只要3%。不只如此，2017年5月澳大利亚政府还向外国投资者推出了所谓的“幽灵税”，即假如投资的物业空置、或每年出租不满6个月，则每年必要向政府交纳5000澳元的费用。

一系列针对外国投资者的“限购”政策，确实起到了立竿见影的效果。FIRB数据显示，2017年，住宅市场的外国投资者申请数量下降了三分之二，仅有13198例，2016年同期为40149例。同时，2017年外国人住宅房地产投资总额同比下降了凌驾65％。

外来资金流入的减少，尽管有效地减少了房市泡沫，但也令投资者澳大利亚房地产市场自信心降至谷底。澳大利亚房地产行业协会与澳新银行1月公布的一份查询拜访成果显示，2019年一季度房地产行业整体自信心指数同比下降15.5点，为2013年9月以来的最低程度。

同时，澳大利亚房产价格也呈现下跌。依据差异机构的估算，2018年澳大利亚房产价格均匀下跌约了5~6%，而房产价值加起来凌驾该国所有其他都会总和的悉尼与墨尔本，去年的跌幅以至凌驾了10%。从成交量看，据房屋财富协会 HIA 的数据，去年12月澳大利亚新建住宅成交量也环比下降6.7％，仅为4622套，股票配资网，创下2001年以来最低值。

2019年：抄底？还是不雅观望？

惠誉国际评级公司 Fitch Ratings 在其1月中旬发布的2019全球房地产展望呈文中称，2019年澳大利亚房产将进一步下跌，不过跌幅较2018年会略有减缓，约为5%；而悉尼与墨尔本的房价也将延续去年以来的跌势，最大跌幅或到达两位数。不过，思考到澳大利亚照常不变的GDP增速和强劲的移民净流入量，该国房市的萎靡情况将在2020有所好转。

今年1月份的实际状况完全合乎惠誉的预测。2月1日，澳大利亚房地产钻研机构CoreLogic公布的最新数据显示，澳大利亚房市连续低迷，全国住宅均价环比下跌1.0%，较2017年10月最高时回调了6.1%。

持同样不雅观点的还有AMP成本投资公司首席经济师奥利弗 Shane Oliver 。他认为房价还会进一步下跌，直至2020年，比房价最高时或回落20%。不过他并不认为房地产会发生片面崩盘，因为这波回调主要是因为监管机构的调控政策，并非加息或经济衰退所引发，而调控政策可能会随着政府的更迭而扭转。

事实上，面对连续下降的房价，澳大利亚政府相关部门并非完全无动于衷。去年12月，澳大利亚审慎监管局 APRA 颁布颁发2019年1月1日起，股票配资网，打消对进步贷款规范的银行发放只计息住房抵押贷款的限制，并暗示该政策作为一项2017年的临时限制门径“已经到达了宗旨”。澳洲联储副主席德贝尔 Guy Debelle 也曾发出警告称，在房地产市场低迷期间，大银行不应过度限制贷款，不然可能吓退借款人，对经济构成负面影响。

别的，只管当地房价暂时没有回暖的迹象，但租金收益率却不降反升，即租售比仍在上涨，这也从一个侧面反映了当地房市并非外表看上去的那么“冷”。依据CoreLogic的数据，2018年9月澳大利亚均匀租金收益率为3.75%，与2017年的3.6%比拟有所上涨。悉尼和墨尔本的租金收益率别离为3.2%和3.1%，同比都在回升。

其他的利好因素还包含，51配资，依据澳洲联储大约，2018年、2019年的经济增长率都在3％以上，高于2017年的2.2％。同时，住房贷款利率仍旧维持在低位，2018年9月的住房贷款均匀规范浮动利率为5.3％，均匀折现浮动利率为4.55％，根本与2017年同期持平。

罗雪欣对第一财经记者暗示，澳大利亚房地产的海外买家中约有22%来自中国，只管2018年中国买家对澳大利亚的询盘量同比有所下降，但澳大利亚仍然是中国买家停止海外房产投资最热门的国家之一，尤其在2018年第四季度，中国买家的询盘量已初步鲜亮上升。

她认为，由于遭到一系列的政策限制，购房者对澳大利亚房地产的投资低于实际的市场需求。她暗示：“中国买家的宏大需求就像被大坝阻挡的水一样”，一旦澳洲针对海外投资者的购房限制有所松动，积攒已久的需求就会迅速爆发。