作为房价中占比最大的因素，土地市场在2018年发生了显著变革：流拍或底价成交大量呈现，溢价率连续走低，以至呈现下跌至“腰斩”。

8月10日，太原8宗品相较好的地块全副流拍，引发一片哗然。至此，全国年内流拍的土地已近800宗；同时，全国范围内底价成交的土地也越来越多，房企拿地的土地溢价率也保持低位。

地价下跌也已呈现。在今年7月的土拍中，厦门多幅商住用地楼面价跌破2万，如翔安区13-16片区地块楼面地价为18909元，比拟两年前同区域的地王37512元/平方米，跌去近一半。

过去二十多年，地价的一直上涨传导至新房房价，进而影响周边二手房价格，形成了中国房价一直上涨的逻辑链条，但是随着地价的粗略率下跌，高房价还能撑住吗？

土地市场疲态已现

据国家统计局最新数据，1-7月，房企土地采办面积13818万平方米，同比增长11.3%；土地成交价款6619亿元，增长21.9%。

在总量依然显著增长的表象下，土地市场的疲态已经呈现，多城土地流拍或以底价成交。

中原地产钻研中心统计数据显示，今年1-7月，全国房地产市场土地流拍一共796宗。

此中，一线都会土地流拍共有13宗，创下2012年以来的新高；二线都会土地流拍一共154宗，同比增长200%；三、四线都会土地流拍合计到达629宗，51配资网，2017年同期为284宗，同比增长121%。

尤其值得留心的是一线都会，即使成交的土地，也是底价或迫临底价，成交价格遍及低于两年前。

8月9日，上海宝山顾村出让一幅宅地，底价42.7822亿成交，楼板价2.1万每平方米。两年前同区域土地价格3.7万每平方米；8月14日，广州拍出的5宗地块中，1块地以底价成交，2块仅比起拍价高60元/平米摆布，价格也大幅低于两年前。

整体而言，股票配资，土地成交的溢价率也有差异水平的下行。中国指数钻研院统计，上半年全国300个都会各类用地溢价率为20.2%，较去年同期下降15.6个百分点。从20家代表房企来看，其新增土地储蓄的溢价率均值为21.1%，同比下降24.1个百分点，土地溢价率大幅回落。

“流拍、底价成交、溢价率走低，说明市场在降温，但这是一种不情愿的降温。” 易居钻研院智库中心钻研总监严跃进称，土地市场降温的主要起因是，房企资金回笼速度十分慢，且新房限价等也影响了房企的拿地情绪。

美联物业总监何倩茹认为，近期土地以底价成交为主，主要起因是土地出让的限制条件比较多，好比到达最高价后竞自持面积、竞公租房面积等，加重了房企建房的老本。

国泰君安(601211)剖析师谢皓宇则指出，拿地资金严格监管，房企依靠自有资金拿地、叠加龙头企业减缓拿地力度，使得土地购置力有限，最终带来地价下行。

浙商证券(601878)也称，开发商资金来源在今年连续紧张，再加上去年是土地大年，房企已增补了充沛的货值，今年在拿处所面就愈加慎重。

广州一家大型房企人士坦言，受限价、限签政策影响，公司的销售回款鲜亮放慢，对于拿地的资金预算也相应缩减；同时，热点都会的热门土地限制性因素太多，综合测算下来能盈利很难，公司也不去抢了。

严跃进揭示，近期局部土地供应部门必要存眷企业拿地的心态，换言之，剖析房企拿地的压力，最好的期货配资网，进而造成科学和有效的供地形式，“不然房企拿地的盈利账都算不清，也不会去拿地了”。

高房价正失去支撑

流拍、底价成交、溢价率走低意味着，地价正在进入下跌通道。

但受上半年三四线都会土地成交影响，全国地价目前还没有呈现下跌，“今年土地市场激烈分化，多数会流拍、中小都会高地价成交，相似浙江丽水等中小都会，都呈现了土地的高溢价率成交，以至凌驾100%。”严跃进说。

从价格绝对值来看，1-7月，房企采办土地均价4790元/平方米，同比增长9.5%，但增速比去年同期下降了17.4个百分点。

重点房企的数据更能说明地价的走势，其拿地老本遍及下跌。中国指数钻研院数据显示，2018年上半年，20家代表房企拿地金额同比微涨0.4%，拿地面积同比增长19.8%，拿地老本则下降了16.7%。

此中在一线都会，20家代表房企拿地楼面价同比下降19.1%；二线都会同比下降7.5%；三四线都会同比下降18.1%。

广发证券(000776)剖析师乐加栋指出，从地价和房价关系来看，中指院300都会楼面价增速低于统计局销售均价增速，房企拿地老本在连续走低。

过去很多年，中国楼市的房价很洪流平上由地价决定，“面粉贵过面包”、“面包”再提价屡屡上演。“一线都会的土地老本，像北京土地老本占房价的60%”，国家税务总局税科所钻研员付广军曾提出“降房价首先降地价”的不雅观点。

那么，当下房企拿地老本的下降能否会传导至新房市场，导致将来的房价下跌？

对此，深圳市房地产中介协会开展钻研总监徐枫认为，房价与地价之间并没有一定的联络。从老本法的角度来说，地价下跌对房价的回调是一个有利的条件，但地价下跌并不能抵减其他老本费用的回升。

徐枫就香港经历举例，地价和房价之间的显性关系不是出格鲜亮。早些年，有些开发商在香港拿了地王，但是碰上了欠好的市场，楼价片面下跌，开发商的楼盘也因时而调整。

深圳综合开发钻研院旅游与地产钻研中心主任宋丁也认为，地价低有利于房价回调，但是不尽然。因为还得看市场的因素，不完全是地价，供需关系和调控也会影响房价的最终定价。

严跃进认为，地价下跌的确可以为房价下跌发明较好的条件，或者说房价上涨的空间相对会减少，所以地价下跌多少是具有市场信号意义的。但是，地价下跌同时，建材等老本却在上调，所以从不变房价的角度看，包含地价、建安老本等方面都必要积极管控。

美联物业总监何倩茹则认为，仅凭地价下跌，还难以评判对房价会有何影响。可以确定的是，目前的土地出让方式，会让土地集中到国企、大型房企的手里，因为国企和大型房企的底气更足，资金充沛，可以以更低的老本去经营。