张凌之

步入十月，楼市“秋意”渐浓，十一黄金周房地产成交表示不及预期，品牌房企降价促销一直，业主维权事件频发，多地呈现土地流拍，人们初步担心：地产“寒冬”真的不远了么？

记者采访了多位地产行业相关人士，以期通过他们的舆论，解读近期市场通报出的信号。

信号一：房企下调土地储蓄量

某资深地产信托经理赵亮 化名 暗示，近期走访调研的房企都十分慎重，对新拿地项目持不雅观望态度。一方面是由于目前土地价格较高，另一方面，各家房企一致认为，明年地产行业形势不此刻年，以如此高的价格去拿地，风险较大。

“之前激进拿地的房企，已初步战略收缩。近期拿地较多的皆是国企背景或者已经偏保守的房企。”某大型信托公司地产信托经理周全 化名 讲述记者。

“不能说‘寒冬’已经到来，但至少房地产的‘春天’已经过去。”赵亮说，“最近走访的几家大房企，大家独特的感觉是此后一两年地产市场不会太好，一些企业已经为‘过冬’做好筹备。很多地产集团已经下调了明年的土地储蓄量等指标，有些以至打消了原来的拿处所案。”

“土地储蓄量的下调，表白此后两年地产市场的供应量将大幅下降。”赵亮走漏，“近几年，居民的购房需求已被提早透支，加之楼市调控政策连续收紧，将来地产市场的需求也将有所下降。”

华创证券钻研也表白，今年1-8月，全邦畿地流拍数量高达890宗，而且下半年以来土地流拍鲜亮增多。土地供应方面，9月住宅类供地环比下降33%，同比下降43%。土地成交方面，9月住宅类土地成交环比下降17%、同比下降26%。

信号二：融资规模锐减

同策钻研院数据统计显示，今年9月，40家典型上市房企融资总额为443.11亿元，跌破“黑五月”最低值451.17亿元，环比2018年8月的602.73亿元大幅减少26.48%，再创2018年全年度历史新低。

作为房企融资的重要渠道，信托融资规模也呈现了大幅下降。周全讲述记者，“近期，房企土地融资项目锐减，反映了开发商新拿地、新动工项宗旨急剧下降。”

依据益信托数据显示，2018年9月，房地产信托规模564.76亿 ，而8月，这一数字为684.17亿 ，9月汇合信托投入房地产资金净减少近120亿元，环比下降17.5%。

而这一数据与几个月前的地产信托“一枝独秀”造成明显比照。信托业协会数据显示，2018年2季度，期货配资网，信托资金配置到房地产领域的规模为25072.49亿元，比一季度的23710.76亿元增长了1361.73亿元，其占信托资产的比重由10.99%提升到12.32%。上半年，房地产在新增信托资金配置领域中的地位一直提升。

信号三：成交量连续下滑

克而瑞地产钻研统计数据显示，今年9月，51个典型都会成交量为3476万平方米，环比下降了7%，此中二线都会成交下滑最为显著。

10月尽管尚未完毕，但从国庆期间的周度数据来看，成交状况也不容乐不雅观，31城环比大降近7成跌至历史低位，同比也下降了27%。此中一线和三四线都会根本保持了和去年同期的成交热度，二线都会因前期需求透支和近期调控的一直加码，成交连续乏力，各都会成交量跌多涨少，已然呈现了阶段性的购置力“瓶颈”。

前三季度中国房地产企业销售额TOP10

数据来源：克而瑞

信号四：融资门槛进步

“近段工夫，公司地产信托业务风控较为严格，主要在做央企、国企之类的大品牌。”华东某信托公司相关人士讲述记者。

“今年以来，信托公司对地财富务十分慎重，一些激进的房地产企业坚决不碰，哪怕这些房企的排名或运营业绩靠前，也不成能碰。”赵亮讲述记者。“今年年中，信托公司进步了风控门槛，年初时，公司还在为房企百强提供融资，年中调整之后，根本上只做房企前50强了。”

从细分市场来说，某股份制银行处所分行负责人李想 化名 讲述记者，对于三四线都会的地产项目，原来有些大型银行还会给全国性大开发商的项目提供贷款，但近期大型银行已经不做三四线都会的项目了。主要起因在于银行担忧三四线都会棚改货币化暂停后，项目风险加大。别的，从统计数据可以看出，目前，三四线都会的房价有些回落，有些都会不但是涨幅的回落，房价已经在下跌了。

信号五：房企现金流紧张照常

“对于一些头部房企，个别银行最近进步了贷款额度”，李想说，“这其实也从侧面反映出，头部房企的现金流非常紧张”。

赵亮暗示，房企的融资利率去年在年化8%—9%之间，上半年根本维持在10%以内，从七、八月份初步，房企前50强在信托的融资老本已经冲破10%，51配资，排名靠后的企业融资老本以至可达15%。

随着金融机构风控门槛的进步，房企融资渠道一直收紧，很多银行为了进步资金使用效率，上半年就已将贷款额度提早发放。别的，有证券机构测算数据显示，在存续地产债中，2018年到期偿付规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，股票配资，此中下半年是上半年的近3倍。可以大约，下半年，房企的现金流将更为紧张。