文/刘守英 作者系中国人民大学经济学院党委书记兼院长

近日发布的《中共中央关于制定黎民经济和社会开展第十四个五年结构和二〇三五年远景目的的建议》中，关于土地使用、结构、打点、厘革等内容的提法，有14处之多，旨在鞭策构建高质量开展的邦畿空间规划和支撑体系。

“十四五”期间探讨城乡关系，核心应该是都会、都会延伸带和村子三者之间的关系。城乡关系和开展形式发生变革的同时，会有一个严峻变革，过去靠土地搞经济、作为经济动力源(600405)的形式必定不行。

笔者认为，整个“十四五”期间，土地制度的厘革实际上阐扬的是助推转型的作用，而不是经济带动机的作用，靠土地的配置、操作、政策和制度的厘革，来促进包含都会形态、都会功能、城乡关系和村子的变革转型，这应该是重点。厘革的核心就是要扭转原来的思维——地只能用于都会，村子没有任何用地的势力和空间。只要这些东西活了，围绕村子的土地制度厘革，包含宅基地、农地、成立用地这些厘革才华够有需求。

应该说，“十四五”时期土地的矛盾在下降，土地制度的厘革有很大余地，是厘革的好机会。之前，忙着成立都会，忙着高速开展。如今，土地作为带动机的功能会发生扭转，处所政府得想其他法子支撑当地经济开展。这样一来，土地的供求关系、功能结构都在变革，“十四五”期间开展的方式都变了。

随着供需变革 土地重要性将下降

随着供需关系变革，“十四五”期间土地的重要性会下降，土地矛盾将没那么激化。一个社会从依赖土地转向创新，是现代化的基本标识表记标帜。从动力来讲，假如还是靠土地开展，就费事了。

土地财政延续多年，有两个问题值得存眷：一是将来能否还有那么大的土地需求？房地产作为土地财政的重要来源，一时半会恐怕停不了，“十四五”期间还必要改动。但接下来，政府卖地的老本收益会发生变革，尽管卖地的总收入还会增多，因老本回升，股票配资网，收益会下降。第二是附加在住房上的增值功能会下降。假如人们继续依靠房地产投资增值，都会就难以回归素质。人们没法喝点咖啡、看个画展，在一起聊聊天，做点事情，都会生活照常是妈妈陪孩子去上课，爸爸努力工作挣钱，这不是一个正常的分工和生活。

其实，我们可以看到，住房的投资特征已经发生了扭转。假如只作为寓居空间，代际变革是一个很重要的因素。上一代人除了买房本人住，还会买给儿子，以至为孙子买，这样就已经累积了家庭代际通报的房子。年轻一辈再买房的动机，和上一代已经差异。从寓居角度讲，新的需求主要是针对改善型住房，必要质量很高的房子。另一方面，一些社会性住宅，好比为农民入城以后提供寓居权保障，也应该是下一步住房政策的标的目的。

所以，从投资的功能转向寓居的功能，应该是接下来住房政策很重要的特征。这样一来，土地财政形式的源头就变了。政府靠出让土地使用权来获取土地收入的意愿就没那么强，带动机式的引擎作用也会减弱。

总的来说，土地作为带动机的功能会发生扭转，这是“十四五”期间一个十分严峻的变革。这里面，首先就是住房的成本化功能在下降，对土地的需求也在下降。同时，假如能把大量闲置的土地操作起来，将提供很大一块土地来源。

出格必要强调的一点是，大量的园区土地、工业占地，大量的市政根底设备占地，应该成为土地来源的重点，这些构造性的调整应该是厘革的重点，51配资网，而不是继续去征地、卖地。现有的土地已经足够，因为整个都会的骨架已经搭起来了。

都会形态不正常 实际是用地不正常

土地的调整跟都会形态的调整，可能是整个“十四五”期间的重点。中国将来的城乡关系实际上是三重关系，都会、都会延伸带和乡村这个链条之间的关系。都会要做的是调整晋级它的内容，而真正开展的主要空间是在城乡延伸带。都会形态的变革，是要靠土地构造调整来鞭策的。

好比，工业占地那么高，大量市政根底设备的土地占比也很高，但是包含寓居、生活、绿化等空间的占地比例又那么低。要想整个都会的形态像个样，土地的构培养要调到正常形态。这里就必要很多政策跟进，怎么样把工业用地调整为其他用地，好比调整为寓居型、社会型、财富企业晋级型、绿化型等等，通过土地的构造优化来促进都会形态的扭转。

我们看到，如今很多都会形态出问题，都会形态不正常，实际上是用地不正常。

第一点，是要增强市场化土地供应机制在土地配置中的作用。工业用地不按市场价供给，就会修建一大片园区。很多处所呈现“鬼园区”，就是政策优惠“助推”了园区大力成立，不跟实际走、不按市场走。根底设备的土地占比也是这样，低价征地、低老本供地，固然也存在着铺张浪费的现象。所以，想要用土地构造的变革来促进都会形态的扭转，第一点就是增强土地的市场化配置。

第二点，政府结构在整个土地操作中的约束作用要加强。早前，整个结构的约束功能之所以弱，是因为没有结构到位。当土地市场机制初步起作用，整个结构同时也要增强约束。能做什么，不能做什么，应该是通过结构来做，不能再通过政府强制来做。

第三点，都会以外区域的土地保障要到位。我们原来的成立用地都配给了都会，接下来要思考的，是城乡延伸带的土地怎么保障和供应，还有活态的乡村土地如何保障？把村子纳入都会体系，村子形态的变革就属于都市圈范畴，股票配资，这些都会以外区域的财富开展，都波及到整个土地的供给变革，要担保村子必然比例的成立用地。所以，城乡空间的用地配置要发生严峻变革，不能把地全副配置给都会，都会以外的区域应该也要担保适度的配置。

本文由决策主力记者吴林静、余蕊均整理

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