5月26日，上清所发布公告，越秀集团胜利发行中期票据，期限五年，发行金额10亿元，票面利率仅2.95%。

即便如此，依据此前发布的年报，越秀集团资产负债率已高达82.36%。资产负债率维持高位，或与越秀集团子公司越秀地产的跑马圈地有关。

房地产业务是越秀集团主要业务板块之一。然而这家昔日的50强房企，间隔跨入“千亿俱乐部”路遥且艰。

在此前业绩会上，越秀地产董事长林昭远公开颁布颁发，2020年销售目的定为802亿元。而2017年，越秀地产提出的目的是“2020年冲刺千亿”。

不只“失约千亿”，越秀地产的负债规模也从三年前的909亿元，跃升至1795.05亿元。

前四月仅完成18%目的销售额

5月10日，越秀地产公布今年1至4月未经审核的营运数据。4月份，越秀地产实现合同销售额54.9亿元，同比下降约20%；实现合同销售面积23.43万平方米，同比下降约23%。

2020年1-4月，51配资网，越秀地产累计实现合同销售额145.98亿元，同比下降约31%，累计实现合同销售面积约58.15万平方米，同比下降约35%。

截至四月末，越秀地产累计合同销售金额仅占2020年合同销售目的的18%。

三分之一工夫过去，五分之一的目的还没完成。

此前一个月，越秀地产公布2019年财报，2019年度共实现营收383.4亿元，同比回升45%。毛利率34.2%，同比回升2.4%。归母净利润34.8亿元，同比回升27.7%。

回忆过去五年的业绩表示，越秀地产的营收和归母净利润复合增速别离为14.74%和36.17%。

年报显示，越秀地产的营业收入从2015年221.16亿元回升至2019年383.39亿元、同期的归母净利润从10.13亿元回升至34.83亿元。

过去五年，越秀地产毛利率连续提升，数据显示，越秀地产2015-2019年的毛利率别离为21.07%、20.79%、25.67%、31.75%以及34.21%。

越秀地产暗示，毛利率的大幅回升主要是由于越秀地产的销售均价自2015年以来连续处于回升通道，结算业绩的毛利润率连续回升。

区域规划方面，越秀地产以广州为大本营，近几年逐渐向全国扩张，此中销售增速最快的是环渤海区域，2019年增幅为36.8%。

财报显示，2019年越秀地产华东区域、中报区域、环渤海区域别离实现营收168.8亿元、71.7亿元、56.2亿元，别离占销售额的23.41%、9.94%、7.79%。

三费方面，2019年，越秀地产的销售及营销老本达10亿元，同比回升53.7%。

然而，2018年以来，越秀地产存货周转率下滑鲜亮，2017年存货周转率为0.32，2019年已降至0.23。

未再提千亿目的，排名从31位跌至52位

年报显示，越秀地产2015-2019年别离完成合同销售金额248.5亿元、302.5亿元、408.7亿元、577.8亿元和721.1亿元。

尽管逐年增长，但与其2017年提出的2020年千亿目的，差距甚远。

在3月30日的业绩会上，越秀地产董事长林昭远颁布颁发，2020年销售目的为802亿元，增速降至11.21%。林昭远此前曾在多个公收场合暗示：“越秀地产2020年冲刺千亿的目的不会扭转。”

林昭远坦言，这个目的是综合思考疫情做出的客不雅观安排。比拟2019年销售额的24.8%增速，其增速目的已下滑超一倍。

近两年，“稳健”是外界赋予越秀地产最常见的标签——稳健的销售增长、稳健的财务表示和稳健的销售目的，但稳健的另一面也意味着相对停滞。

2014年，与其体量相近的保利置业销售额为245亿、阳光城(000671)为230亿、旭辉为223亿，当这些房企已跨进千亿阵营时，越秀地产的销售额却还未冲破800亿元。

据克而瑞数据显示，2014年，越秀地产以220亿销售额位居行业31位，而在2019年，越秀地产排名已跌落至第52位。

值得一提的是，面对“减速”前行的质疑，越秀地产2019年加大了土地投资，拿地支出同比增幅达88.68%。

一增一减之间，越秀地产2020年的开展轨迹是降速求稳还是蓄势待发？

2020年，越秀地产的激进还在继续。5月18日的公告显示，配资，，越秀地产以74.92亿元总价拿下广州番禹长隆地块，溢价率16%。

事实上，自2016年起，越秀地产就初步扩储，土储增速逐年上涨。数据显示，2016-2019年越秀地产土储从1462万平回升至2387万平。此中大湾区约占51.7%，华东区域占15.8%，中部区域占18.9%，环渤海占11.7%。

数据显示，2019年，越秀地产新增土储771万平方米，销售面积349万平方米，二者比值到达221%，超2018年的182%。

依据年报显示，越秀地产大约2020年土地款支出及拍地担保金300亿元，此中包含工程款支出140亿元，利息40亿元，税及费用120亿元。

相较之下，越秀地产2018-2019年的拿地预算别离为159亿元和179亿元，今年公布的拿地预算简直为去年的翻倍。

别的，“轨交+物业”形式是越秀地产土储大幅扩大的关键。

去年三月，越秀地产颁布颁发以84.82亿向母公司越秀集团、以56.26亿向广州地铁集团收购广州地铁13号线官湖站上盖两处物业51%股权及35%股权。

同时，越秀地产向广州地铁以每股2港元发行30.81亿股认购股份，认购完成后，广州地铁将持有越秀地产19.9%股权，成为第二大股东。

“广州市地铁成立结构，至2023年将从400公里到达800公里。在修建过程中，都有上盖物业来支撑地铁资金，这个过程中广州地铁成为我们的股东，我们在获取轨交领域，应该是有很大的劣势，这也是我们获取土地的重要渠道。”林昭远这样形容与广铁结盟的意义。

“在2019年的新增土储中，‘轨交’、国企竞争两种形式增储到达464万平方米，占整个新增土地储蓄的60%。” 越秀地产投资者关系部总经理姜永进暗示。

截至2019年底，越秀地产总土地储蓄达2387万平方米，同比回升23.0%。此中大湾区占51.7%，华东区域占15.8%，中部区域占18.9%，环渤海占11.7%。

负债三年翻番，运营净现金流同比下滑37.73%

随同着拿地力度的加大，其资产负债率也在逐渐走高。2014年越秀地产资产负债率为67.5%，2015年为71.91%，2019年进一步增长到76.48%。

财报显示，越秀地产2016年负债总额为909亿元，到2019年增至1795.05亿元，三年工夫负债翻番。

截至2019年年底，越秀地产账上领有现金及现金等价物及监控户存款总额约301.9亿元。均匀借贷老本为4.93%，净借贷比率为74%。

比拟2018年同期，越秀地产的净借贷比率回升凌驾12个百分点。此中，越秀地产非活动负债中的借贷金额由2018年底476.2亿元回升至2019年底638.84亿元。

但与此同时，尽管越秀地产2019年的净借贷比率回升鲜亮，但其2019年的财务费用却呈现鲜亮减少，金额由2018年20.02亿元下降至2019年11.61亿元，降幅凌驾四成。

年报显示，这主要是越秀地产加大了利息成本化的力度，导致2019年成本化利息同比增长55%。

在土地市场上的激进出击后，最好的股票配资网，越秀地产的运营现金流也大幅下降。年报显示，越秀地产2019年运营流动现金流净额为63.7亿元，同比下滑37.73%，去年同期为102.3亿元。

越秀地产暗示，运营性现金收入及已答允银行融资资金为公司主要活动资金
整体看，越秀地产截至2019年底的总借贷金额约710.2亿元，比拟2018年底的534.1亿元同比增长近33%。对于一家没有跨进千亿门槛的房企来说，如此负债量级并不小。

从负债构造看，越秀地产3-5年期的负债占比是最高的，到达55%；其次是两年内的债务，占比为29%。

这意味着，从2021年起越秀地产的恒久债务会逐渐到期。这会在必然水平上考验越秀地产的再融资才华。