近日，中国证监会发布《深刻推进公募REITS试点进一步促进投融资良性循环》一文，文章暗示，证监会“正在钻研制定根底设备REITs扩募规则”、“正在会同相关部委钻研鞭策保障性租赁住房REITs试点工作，尽快鞭策项目落地”等重要内容。

　　作为全球大类资产重要一极，机构遍及预测中国公募REITs市场潜在规模在万亿元级别以上。多家机构蒙受券商中国记者采访时暗示，这次证监会提出建设健全的REITs扩募机制，有利于鞭策现有项目实现优异资产的连续注入，有助于鞭策市场规模稳步增长，改善活动性，提升不变性，为更多恒久性的资金入市发明条件，是中国公募REITs市场走向成熟阶段的关键机制。

　　在保障房市场上，保障性租赁住房公募REITs可为新项目投资提供成本金、提升保障性租赁住房行业间接融资比例、降低保障性租赁住房行业杠杆率和金融风险。对缓解住房租赁市场构造性供给不敷、鞭策建设租购并举的住房制度、促进房地产市场平稳安康开展具有重要意义。

　　深刻推进公募REITs试点

　　证监会指出，鞭策根底设备REITs安康开展，是“十四五”结构作出的一项重要陈列，对于有效盘活存量资产、创新投融资机制、拓宽权益融资渠道、加强成本市场效劳实体经济才华等具有非常重要的意义。

　　2021年6月，首批根底设备公募REITs在沪深交易所上市，标识表记标帜着公募REITs试点正式启动。目前已有11只公募REITs产品上市，市场运行平稳，活动性和价格发现机制总体较好，合乎试点预期。

　　当前，证监会正在会同相关部委，进一步深刻推进根底设备REITs试点，完善制度机制，拓宽试点范围，更好阐扬公募REITs的功能作用，进一步促进投融资良性循环，助力实体经济开展。

　　一方面，期货配资网，正在钻研制定根底设备REITs扩募规则。扩募是REITs产品的重要特性。扩募与首发一样，是REITs市场成立不成短少的重要环节。推出REITs扩募机制，有利于已上市优异经营主体依托市场机制增发份额收购资产，优化投资组合，促进并购流动，最好的期货配资网，更好造成投融资良性循环。目前，证监会正在领导交易所抓紧制定REITs扩募规则，将适时征求市场意见。

　　另一方面，抓紧鞭策保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。推进保障性租赁住房REITs项目试点，是落实党中央、国务院关于加快建设多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度决策陈列的有效政策工具，有利于拓宽保障性租赁住房成立资金来源，更好吸引社会成本参预，促停止业向新开展形式转型，实现平稳安康开展。目前，51配资网，证监会正在会同相关部委钻研鞭策保障性租赁住房REITs试点工作，尽快鞭策项目落地。

　　扩募机制明确，REITs市场有望进一步扩容

　　扩募是指在根底设备REITs基金初度发行设立后再次扩充募集，并将募集资金用于投资的行为。参考国外成熟REITs市场，REITs自身均具备扩募功能，通过扩募行为实现REITs的外延式增长，REITs市场规模将得到进一步扩容。

　　在海外市场上，当市场发育一段工夫之后，新发公募REITs数量有限，资产规模的扩张往往靠扩募。好比，一个商业地产类REITs上市之后，一直将新的商业地产注入这个产品，从而提升资产规模。

　　中金公司(行情601995,诊股)在蒙受券商中国记者采访时暗示，2021年11只REITs发行上市并平稳经营，但与成熟市场不少规模超千亿元人民币的REITs比拟，当前境内公募REITs上市初期资产打点规模较小，规模经济效应和品牌效应尚不显著。试点原始权益人遍及为各行业当先的根底设备龙头，多持有大量合乎质量规范的根底设备资产，因而在一直扩充REITs试点数量的同时，尽快引入扩募机制鞭策现有项目实现优异资产的连续注入，有助于鞭策市场规模稳步增长，改善活动性，提升不变性，为更多恒久性的资金入市发明条件。

　　中金公司暗示，存量REITs扩募并一直吸收优异资产可以实现多方共赢：原始权益人实现盘活优异存量资产和新增项目投资的投融资良性循环；基金打点人通过扩募适时收购资产，优化投资组合、分散风险，实现打点赋能下的价值增长，进步单位基金可分配现金流，使得投资者可以分享基金恒久现金流增长和活动性改善；市场存眷度和参预度的进步将对REITs定价和活动性起到进一步正向撑持作用，并将成本市场的定价传导至更宽泛的根底设备与不动产市场，表现REITs定价的“锚”的作用，造成促进市场活泼、规模增长的正向循环。

　　国泰君安(行情601211,诊股)资管REITs团队认为，扩募机制的引入对国内根底设备REITs市场的开展具有重要意义。对REITs自身而言，扩募机制有助于REITs优化投资组合，分散投资单一根底设备项目带来的风险；对市场而言，REITs二级市场交易相对活泼，为根底设备资产大宗交易提供了“定价锚”和活动性，同时大宗交易市场为成本市场带来了优异资产来源；对根底设备REITs倡议人而言，扩募机制使得REITs冲破了狭义融资工具的范畴，真正成为可连续注入优异资产的上市平台，对倡议人通过REITs实现资产盘活的意愿起到了重要促进作用。

　　鞭策保障性租赁住房公募REITs落地

　　证监会指出，目前，证监会正在会同相关部委钻研鞭策保障性租赁住房REITs试点工作，尽快鞭策项目落地。

　　中金公司暗示，在“房住不炒”、“租购并举”背景下，租赁住房市场扩容是局势所趋，改善租购比例是将来中国住房市场开展的主旋律之一。此中，保障性租赁住房是关乎民生工程的重要根底设备，公募REITs可以通过市场化资源配置机制实现租赁住房领域保障性和市场化的均衡，有助于实现住房租赁领域的合理不变的土地供给、日趋完善的住房租赁资产打点才华、市场化上市与投资退出机制的有机联结，吸引市场化资金来进步保障性租赁住房供给，打造一套可操纵、可连续的住房租赁投融资形式，顺势利导地实现投融资良性循环，落实房地产长效机制。

　　中信证券(行情600030,诊股)也认为，公募REITs助推保障性租赁住房市场良性开展：

　　一、有效增补保障性租赁住房现有融资渠道。目前保障性租赁住房以债务性融资为主，权益融资技能花样匮乏克制了行业投资才华。保障性租赁住房公募REITs可为新项目投资提供成本金、提升保障性租赁住房行业间接融资比例、降低保障性租赁住房行业杠杆率和金融风险。

　　二、实现保障性租赁住房良性投资循环。保障性住房新增投资压力较大，公募REITs可盘活前期成立造成的大量优异资产，提早收回沉淀成本金，缓释新增项目成立压力。对于发行人来说，可以借助公募REITs建设可连续开展的“开发、经营、盘活”的低老本、低杠杆运营形式，实现保障性租赁住房良性投资循环。

　　三、引导经营打点机构提升经营程度和效劳质量。公募REITs是公开募集并交易的金融产品，底层资产经营数据将完好通明的向成本市场披露，其次产品端会设定市场化经营打点查核机制，市场监视和经营查核机制将鞭策经营机构一直提升经营程度和效劳质量，建设精密化、市场化和恒久化的运营打点机制。