历经了过去两三年的火爆行情后，棚改退潮背景下的三四线楼市正逐渐降温。

销售的放缓已经初步推升当地楼市库存，并可能进而影响全国总体楼市销售走势。官方数据显示，今年前4个月，全国商品房销售面积42085万平方米，同比下降0.3%。

百城库存回升

何为库存？只管官方部门与一些钻研机构的统计口径不尽一致，但所谓库存回升，可简略了解为房子欠好卖了。

国家统计局数据显示，截至今年4月末，全国商品房待售面积51380万平方米，比3月末减少266万平方米。此中，住宅待售面积减少357万平方米。

不过，国家统计局并未公布详细都会的商品房待售状况。

5月29日，上海易居房地产钻研院发布前4个月《中国百城库存呈文》。依照该呈文的定义，都会住宅库存为获得预售许诺证但没有发售的住宅项目，包含期房和现房。

而统计局口径下的商品房待售面积则是指：呈文期末已完工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。

截至2019年4月底，易居钻研院监测的100个都会新建商品住宅库存总量为45217万平方米，环比增长0.5%，同比增长4.2%。

此中，一、二、三四线100个都会新建商品住宅库存总量别离为2876万、22155万和20186万平方米，环比增速别离为2.8%、-0.6%和1.4%，同比增速别离为34.6%、-1.5%和7.6%。

不雅察看历史数据可以发现，2018年9月以来，百城住宅库存一改此前连续下降的态势，初步步入上行通道。2019年2~3月份，住宅成交行情好于预期，这使得百城库存呈现了下降，但4月又呈现了小幅反弹。

易居钻研院智库中心钻研总监严跃进暗示，从构造的角度看，一线都会库存尽管有所回升，但总体规模并不大。所以百城库存回升的因素，更多还是来自于三四线都会。三四线都会库存规模回升，说明市场根本面正发生变革。

对于三四线都会来说，2018年11月以来，此类都会库存就出现了连续性的环比和同比正增长态势，即近6个月三四线都会的库存是鲜亮攀升的。三四线楼市步入降温通道，进而会使得库存去化压力从头增多。

2019年4月份，100个都会新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.0个月，这也意味着市场消化完这些库存必要10.0个月，该数值比拟3月的10.2个月有所减少。

从都会分类来看，2019年4月份，一、二、三四线100个都会新建商品住宅存销比别离为13.5、9.2和10.5个月。

严跃进暗示，去年四季度以来，三类都会中，一线都会和三四线都会存销比总体拉升最鲜亮，但这两类都会的逻辑纷歧样。此中一线都会预售证管控鲜亮放宽，高端楼盘入市节拍加快，这会拉动存销比数据的回升。而三四线都会则面临房屋交易降温的问题，这也会使得去化的动力减弱。

严跃进认为，后续要警惕库存规模继续回升导致去化周期鲜亮扩充的风险。从去库存的角度看，对于局部三四线都会来说，要出台优惠的购房政策，积极引导刚需和改善型购房需求的释放。

穆迪投资者效劳公司5月中旬也在一份呈文中暗示，继过去两年全国房地产销售实现强劲增长之后， 三四线都会需求将转弱。

穆迪助理副总裁杨昱颖暗示：“大约将来6~12个月全国合约销售额同比将持平或下降1%~5%，主要由于三四线都会需求转弱。大约三四线都会库存程度将回升，但全国库存程度仍将低于2015年3月的峰值。”

三四线都会购房需求少了

过去两三年，因一二线都会楼市调控日渐趋紧，房企逐渐转战三四线都会，恰逢政府初步力推棚改货币化，三四线都会楼市一时火爆。此刻为何迅速降温？

杨昱颖暗示，三四线都会楼市销售下滑，一个起因是这些都会的住房需求已根本得到满足，那些位于经济单薄地区或远离经济兴隆地区 好比长三角和粤港澳大湾区等 的都会尤其如此。过去1~2年，三四线都会楼市销售强劲，估算其2017和2018年同比增速约为23%和16%，这意味着当地很多人近年来已经购房。

别的，棚改政策的变革也将导致住房销售的下降。穆迪呈文认为，过去2~3年中，很多三四线都会的处所政府将棚改政策作为消化过剩住房供应的工具。在棚改项目中，政府拆除危旧住房，提供新住房或采办新住房的货币化赔偿。由此带来的购房量增长也在必然水平上助推了三四线都会的房价。

住建部去年7月曾暗示，棚改促进了房地产市场平稳安康开展。房地产库存多的都会，通过棚改货币化安放，促进了房地产去库存。

2014年全国棚改货币化安放比例为9%，2015年快捷回升至29.9%，2016年这一比例更是回升到了48.5%。官方数据称，2016年棚改货币化协助处所消化了2.5亿平方米的楼市库存。

杨昱颖暗示，依据估算，棚改这局部销售额约占过去两年三四线都会房地产销售额的20%~30%。政府已经将2018~2020年这3年的棚改目的从 2015~2017年的1800万套下调至1500万套。别的，政府正在限制住房库存低的都会使用货币化赔偿，以遏制房价上涨。这两项变革将削弱三四线都会的住房需求。

第一财经4月曾报导，2019年我国各地棚户区改造任务约285万套，不只远低于外界此前450万套的预期，与2018年的626万套比拟，今年棚改动工方案目的已经腰斩。

差异都会表示更分化

中国楼市的区域特色较为鲜亮，即便总体上看三四线都会库存回升，销售放缓，但都会之间的分化也越来越鲜亮。

譬如佛山，一般被认为是三线都会，但其房地产市场近期却颠簸较大，新建商品住宅和二手住宅房价指数累计涨幅过大，配资，被住房和城乡成立部赐与了“预警提示”。

穆迪呈文认为，经济相对较强的三四线都会房地产销售额将继续增长，例如位于粤港澳大湾区和长三角地区多数会周边的都会。这些都会将受益于所处地区的经济增长、根底设备晋级以及多数会高房价导致的需求溢出。

依据《中国百城库存呈文》，2019年4月，100个都会中，有55个都会库存呈现了同比增长现象，此中福州、惠州和南京3个都会的库存回升速度较快，同比增速别离到达102%、94%和69%。此类都会库存规模回升，和近期供应规模较大等因素有关。

同时，100个都会中，有45个都会的库存呈现了同比下降态势，此中济南、郑州和丹东的同比降幅较大，降幅别离为42%、31%和31%。尤其是对于济南等省会都会而言，将来补库存的需求比较大。

楼市库存的多寡还将与一个都会的将来供地量相挂钩。

今年4月，自然资源下属发通知，要求做好2019年住宅用地“五类”调控目的制定施行工作。

通知要求，地级以上都会、地州盟所在地和百万人口以上县 县级市 ，依据商品住房库存消化周期 截至2019年3月 ，在上年住宅用地供应分类调控目的根底上，调整确定2019年住宅用地供应“五类” 显著增多、增多、持平、适当减少、减少直至暂停 调控目的。

此中，消化周期在36个月以上的，应进行供地；36~18个月的，要适当减少供地；18~12个月的，维持供地持平程度；12~6个月的，要增多供地；6个月以下的，期货配资网，配资网，要显著增多并加快供地。

严跃进介绍称，依据库存五分法概念，100个都会中，消化周期在36个月以上的有3城，包含三亚、漳州和大厂。消化周期在36-18个月的有11个都会，包含厦门、香河等都会。消化周期在18-12个月的有33个都会，包含兰州、无锡等都会。消化周期在12-6个月的有42个都会，包含景德镇、西安等都会。消化周期在6个月以下的有11个都会，包含马鞍山、日照等都会。

严跃进认为，此类都会差异消化周期，对应了差异的楼市行情和拿地时机。

第一财经 叶开