挺父亲说，感谢中国经济连续四十年的中高速增长，尤其是国内房地产的增长，让他积攒不少产业，感遭到做富人的滋味；但是，到本日，中国经济进入新常态，增长速度不能还像原来那么快，做实业赚钱不再那么容易，而国内房地产投资面对一直晋级的限购政策，尤其是不能总指望房价一涨再涨，所以，他父亲已经在前两年初步转移产业出境。挑战在于，他父亲看不懂海外对冲基金，也担忧碰地雷，而美国的股票市场他又不相熟，因而，还是想继续做他在国内相熟的，就是在美国买房子投资，至少买了房子、看到房子让心里踏实。

孙挺父亲的偏好固然不怪异，也是大都富裕中国人的偏爱。那么，假如你切实垂青房地产投资，这真的是最好的投资方式吗？

买房投资的老本问题

先跟孙挺介绍了我本人的经验。2006年的时候，我从公司分到一些利润，其时希望做些分散投资，尤其是跟美国成本市场相关度低的投资。正好有位朋友王莉在德克萨斯州的奥斯丁做房地产投资，她的专长是专门插手银行房产拍卖，低价取得房子后，有的是简略装修一下就转手卖出，另一些就留在手上出租、赚租金，等此后适宜时再脱手。

这听起来很简略，谁都能做。都知道，在美国有个人破产法，一旦你的房价跌到房贷以下或者你失业充公入，还不起月供了，就可以把房子给银行，本人申请个人破产护卫。银行接手房子后咋办呢？银行对于持久领有这些住宅房子败兴味，也不乐意招进团队去打点、出租这些住房，因为那些不是银行的主业，它们也没有这方面的特长劣势。所以，把房子接得手后，银行一般会马上组织拍卖，尽快出手。在奥斯丁市，每周有几批这样的房产拍卖，王莉城市先看看那些被拍卖的房子，对所在地点、房子情况、周边同类房子的卖价与租金状况等等做充裕理解，然后带上初稿和本人的估价单，插手现场拍卖。她说，有时候会很侥幸，插手竞拍的人很少，她可以用比同类房价低10-20%的价格买到一些房子，尤其在2008-2009年金融危机期间这样的时机更多。

就这样，2006年我们用8.5万美圆买下一栋三室三厅280平米的独栋房，包含餐厅、客厅、电视休闲厅，还有前后院的草坪。这房子够大，也够自制了吧？在美国，尤其是德克萨斯州，土地四处都是，人口又少，房子难以太贵。由于我们生活在耶鲁那边，是美国的东北角，不会去住那里，只会是用房子做投资出租，而且由王莉的公司代为打点，条件是第一个月房租以及之后各月房租的10%付给她的公司。德克萨斯州紧挨着墨西哥，从墨西哥跑到德克萨斯州打工但买不起房的人很多，所以，这种独栋房出租很受欢迎。我们买房并花一万美圆装修好之后，不到几天房子就租出去，每月租金1050美圆，一年租金12600美圆。除去打点费、维修费以及房产税之后，一年约莫有6000美圆的收入，依照9.5万美圆的总投资算，这相当于6.3%的租金回报率。固然，这是假定租户没有忽然搬走，51配资网，而假如租户要走，中间会牺牲两个月工夫找新租户和外加一个月租金。

这种租金回报率显然比国内的高很多，那为什么我们决定不买更多房产做投资，而且几年后就把那个房子也卖了呢？

答案在于，买房投资太费事！尽管有王莉的公司帮我们打点，包含找人割草、维修等等，但是，终究房内冰箱、空调、水炉、各类电器、地毯、木板等等时时时会坏，经常要换修，而每次买新东西，又有各种选择、各种价格，我们还要逐个确认，所以，经常要花很多工夫精神介入。好在德克萨斯州冬天不下雪，假如在纽约、波士顿等北部地区买房投资，一到冬天下大雪，你还要担忧家里的水管能否冻裂——搞欠好家里还要整个大修，就像2016年初我们在香港时，在耶鲁边上的家里水管冻爆，水从二楼不停淹到地下室，成果花了5个月才修好！

比拟之下，假如是买股票、债券或基金做投资，你每个月只有花点工夫，看一下投资仓位的变革就行，不必要被房子的琐碎打扰！实体房产投资的交易老本太高，分歧算。尤其是假如你住在中国但房产投资在美国，那么，时差和间隔使整个过程愈加费事。

可是，假如像孙挺父亲那样切实只认准投资房产，有没有更简略的路线呢？

房地产基金是上策

固然有便当的房产投资之路，包含 REITs real　estate　investment　trusts 以及房地产基金ETF。此中REITs也是一种基金份额，所持有的资产就是房地产或者商业地产，通过地产租金和价格颠簸赚钱，一些RE-ITs份额就像股票一样在纽约证交所上市交易，所以活动性很好，随时可以进出。而地产基金ETF是基于差异REITs的价格指数ETF，代表一篮子差异REITs的投资组合。

由于REITs是信托基金，自身不交任何企业税，所以美国法律对它们有许多详细要求，好比90%的租金收入必需分红，75%以上的成本必需投资在房地产、商业地产、住房按揭贷款证券或政府公债、以及其他REITs，75%以上的收入必需是来自租金、地产销售收益或利息，但是地产销售收益不能凌驾年收入的30%，等等，不然就不能享受REITs免税报酬。

美国本日有1100多家REITs，领有3万亿美圆地产，此中粗略有225家在交易所公开上市交易，股权总市值凌驾1万亿美圆，51配资网，总资产凌驾2万亿美圆。REITs类别很多，有专注写字楼地产、专注零售地产、专注住宅公寓楼、专注酒店地产、专注蕴藏地产的，等等，任你筛选。

好比，“新住宅投资公司” New　Residential　Investment　Corp 总部在纽约，以投资房地产以及各种住房按揭贷款证券为主，2017年股价涨幅10%，但基于房租的股息收益率为11.3%，2018年初股价在17美圆摆布，市盈率才5.6倍。另一个REITs例子是Highwoods　Properties，也在纽约证交所上市，但主业集中在写字楼地产，主要投资美国南部都会的高端写字楼，2018年初的股价47.5美圆，股息收益率3.67% 远高于标普500指数2%的股息收益率 。

为什么投资REITs或者开放式和封闭式房地产基金，比本人间接买房投资更好呢？

首先固然是我们前面说的，本人买房投资太费事，而REITs公司帮你去打点房地产、商业地产，或者通过住房按揭贷款证券去直接分享地产市场的益处，帮你省心。这些REITs的便当度、活动性就跟股票投资一样。

其次，出格是对于中国投资者来说，假如你本人去美国买房，不能从美国银行贷款做杠杆投资，但是REITs可以帮你得到利率更低的杠杆，最好的股票配资网，提升投资回报。这一点很重要，因为过去三十年里，假如没有杠杆，买房投资粗略每年收益5%摆布，一般个人投资者通过3倍杠杆，可以把房产年化收益提升到7.5%摆布，而同期 REITs的年化收益濒临11%，这个收益是个人难以到达的，也高于标普500股票指数10%摆布的回报率。

再者，假如你本人去买房投资，你或许能买40套，但那还是风险过于集中，规模效应不够。而REITs资金量大，可以逾越很多地区买很多地产，把风险分散更多，打点效率也更高，规模经济勤俭老本。

所以，你看到，金融创新给孙挺父亲提供了很多更好的选择，让他既能享受房产投资的益处，回报更高、风险更低，也能省掉很多费事。

对于很多人来说，买房产投资的最大益处之一是房子是实物，看得见摸得着，这使房产投资比金融投资更有安详感，有利于躲避信息分歧错误称挑战。而REITs投本钱色是金融投资，在你跟REITs打点层之间又加了一层委托代办代理关系。你会选择哪种方式？理由是什么呢？这些是本日的考虑题。就本日的要点，我们谈到三点：第一，到境外间接买房投资，维护与打点老本高，也很费事，而且不容易取得杠杆放大投资回报。第二，REITs和封闭式房地产基金是更好的海外房地产投资之路，不只给投资者提供地产投资的益处，并且带来更好的活动性、更高的回报、更低的风险，包含更高的杠杆。第三，由于监管政策的要求，REITs的分红比必需很高，这是房产租金的间接替代。还有，这些基金的类别和格调选择也很多，选择余地相对较大。

本文为喜马拉雅《陈志武教授的金融课》讲座文本