2019年楼市关键词，因城施策。

房地产主基调已定。12月21日的中央经济工作会议，51配资，对房地产的形容是：要构建房地产市场安康开展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类领导，夯实都会政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

2019年，房地产定调两大特点：

一，边沿化。比照去年、前年，今年没有间接提及房地产调控，说明目前调控是有效的。

二，细化。过去说的是不同化调控，如今明确，因城施策，分类领导。

翻译成大口语就是，想调控放松？没门儿。调控收紧？不必然。主要看处所房地产市场是不是不变，处所政府权利扩充，依据都会状况发布定制款，没什么陈旧见解。

会议召开前，山东一座人口大市、经济小城抢吃螃蟹。12月18日，菏泽推出新政，打消2017年11月的限售政策，山东住建厅一脸无辜，暗示当地没有立案，本人不知情，菏泽强调居民需求，所以打消转让期限。

这几乎是一场教科书式“因城施策”。平地惊雷，全国限售松绑第一城悄悄呈现。

一、棚改第一城发飙了！房地产不能崩

菏泽是名符其实的棚改第一城。

从2015年到2017年，三年工夫，菏泽棚改累计完成征收27.4万户、4135万平米，安放房根本建成11.4万套，在建12.7万套，货币赔偿5.4万套。

从2018初步到2020年，新三年棚改方案，菏泽要求改造征收25万套。

从2016年初步，菏泽的棚改规模间断两年位居全国地级市首位。

大量菏泽持币吃瓜大众要买房安家。有媒体报导，一位镇民暗示，原来镇子上有1000多户居民，全副拆迁完只花了1个月工夫。

可是，2017年11月，菏泽发表的房地产调控新政，要求新房和二手房在获得产证后2年威力交易，这堵死了交易通道，急死了买房的棚改人群。

如果，2015年被棚改，通常要到2017年威力拿到回迁房，并且回迁房不止一套，这些人会把多余的住房发售给后续棚改的家庭，但限售一来，卡住了交易，立马梗阻。

于是，菏泽二手房市场呈现奇异一幕。买家付给卖家50%的定金，先住进房子里，等产权证满2年后正式交易过户。

成交量激烈震荡。一位本地中介公司老板说，2017年11月限售前，公司月均成交在120套摆布，限售后成交量腰斩，如今再次打消限售，成交量跳涨到200套以上。

菏泽居民想换房，主要得靠棚改货币化补助。可当地政府也不富有。菏泽政府工作呈文显示，2017年全年GDP为2820亿元，位居山东省17个都会第13位。公共财政预算收入186.55亿，公共财政支出到达509.56亿，财政赤字323.01亿。

庞大的土地出让金，调停了财政缺口。中原地产数据显示，2017年菏泽市土地出让金总额为263亿，同比增长312.54%，位居山东省土地出让金第四位，同比增幅位居全国第二。

土地出让金的来源是房企拿地，菏泽新政放开限售，买家卖家终于能够顺利交易，还降低了开发商的资金监管，房企和买房者的焦虑，从源头上被释放了。

二、珠海跟进给冻僵的楼市暖暖小手

山东菏泽撕开调控一条小口子，珠海和广州立马跟进。

12月21日，《新京报》报导，从10月底初步，珠海调整限购要求，不是珠海市户籍居民，在人社系统开具人才证实后，按差异条件缴纳1到12个月不等社保就可以买房。但详细哪些条件缴纳多长工夫社保，珠海住建局没有进一步公开信息。

珠海将政策倾斜到人才的天平上，同时，也在和煦冻僵的新房楼市。

珠海统计局数据显示，2018年以来，珠海商品房销售面积增速整体负增长。二手房交易面积增速从2月的8%下滑到10月的 4.1%。安居客数据显示，12月珠海新房均价约2.34万元/平米，较年初下降1626元，二手房均价从年初的1.94万/平米涨到12月的2.08万/平米，迫临新房价格。

广州跟进，有本人的宗旨，为了消化公寓和商办项目库存。

12月19日，广州住建委发布新政，2017年3月30日前土地出让成交的地产项目，商服类物业不再限售。

其实不止是广州，全国的商办物业，卖得都不怎么样。

中指钻研院的《2018中国商业地产市场年报》显示，2018年1到11月，全国商业地产销售面积为13724万平方米，同比下降6.8%。全国商业营业用房新动工面积18037万平米，销售面积10118万平米，动工销售比由去年同期的1.75回升至1.78。在新动工逐步放缓、销售减少的状况下，期货配资网，全国新增商业地产供应过剩，库存去化迟缓。

一年多之前，广州3.30新政，将商服项宗旨成交量一次性打压到底。

克尔瑞数据显示，新政之后，广州公寓、商业、办公库存从2017年3月末的513.57万平米，增多到2018年11月末的675.87万平米，去化周期从其时的19个月，回升到目前的39个月。

公寓市场受3.30新政影响最深。2017年3月全市库存只要16146套，如今已经增多到28136套，去化周期从5.5个月回升到23个月。

多个都会跟进菏泽，但每一个都会的政策倾向都差异，每个都会有每个都会的诉求。

菏泽针对的是因为限售而买不到房的群体，51配资网，珠海偏重的是引进人才的社保缴纳时长，广州急需减少公寓库存。

2019年，楼市最重要的因城施策，终于从幕后走向台前。叶檀财经早就强调过千城千策，如今得到证明。我们预测楼市不变，也差不了太远。

三、看清都会 赢下楼市产业警备战！

一线都会也在变革。

2018年底上海楼市，先是预售证大幅放量，后是开发商来了一波集中推盘。

依据不完全统计，12月上海有凌驾40个楼盘获取预售证，全年难得。这并不是楼市回暖的信号，只能算是年底打折的前奏。由于限价，上海市区项目开盘根本售罄，郊区去化压力加大，价格可能回调。

只管各路房企使出浑身解数，想在年底冲一波销量，但大局部新盘认筹率都比较低。

截止截至11月26日，上海11月累计新开7个楼盘，此中5个认筹率不敷50%。12月16日，万科天空之城第三次开盘，均价5.8万，共推出722套房源，仅有302人参预认筹，认筹率41.8%。加上局部购房者可能弃购，最终去化率可能不敷三成。同一项目在今年3月开盘时，认筹率高达96%。

一线都会北上广深，新一线网红都会，因城施策可能细化到因区施策。

像上海，差异区域拿到预售证的弹性空间都差异，可以依照本区节拍，分批次发放，最终在均衡和颠簸中到达不变。

2019年，无论买房还是卖房，别看着其他都会的新政自嗨，多看看本人的都会，本人的小区，二手房价格是涨了还是跌了，房租是涨了还是跌了。刚需的檀香们，操作窗口期，问问银行利率有没有更低一些，首付比例有没有下降。

能够享受“政策底红利”的只要两种人：

1，跑得快，从三四线退却了，回归一二线都会。

2，跑的远，从一线新一线核心，规划到了有潜力的周边卫星城。