红星美凯龙(601828)投资性房产占总资产七成 短期债资金缺口25亿

长江商报

上交所向红星美凯龙(601828) 下发年报问询函，针对投资性房地产、主营业务运营状况和主要财务信息等方面提出六大问题。

长江商报记者梳理发现，作为家具卖场巨头的红星美凯龙(601828)，囤房比一线房企还多，投资房地产的利润濒临主业。红星美凯龙(601828)2018年年报显示，公司投资性房地产占总资产比重约七成。公司投资性房地产公道价值变动收益为18.20亿元，占利润总额的比例为30.24%。

2016年至2018年末，该公司投资性房地产账面价值别离为669.48亿元、708.31亿元、785.33亿元。

今天股市行情网数据显示，截至5月17日，a股上市公司中有3家公司持有投资性房地产凌驾500亿元，别离为红星美凯龙(601828)798.77亿元、中国建筑(601668)689.42亿元和万科A560.55亿元

财经评论员严跃进向长江商报记者暗示，投资性房地产业求实际上是其相关物业租金收益增多的表现，所以总体上和红星美凯龙(601828)的业务是匹配的。固然这也侧面说明了重资产的风险，将来还是必要在轻资产方面发力，尤其是在运营、打点和品牌输出等方面。

投资性房地产占总资产比重约七成

上交所存眷到，红星美凯龙(601828)近三年年报显示，2016年至2018年末，投资性房地产账面价值别离为669.48亿元、708.31亿元、785.33亿元，逐年升值较快；2018年末，投资性房地产占总资产的比重达70.84%，为最主要的恒久运营性资产。

6月1日，红星美凯龙(601828)对《2018年年度呈文的事后审核问询函》的回复公告显示，其在全国共持有68家物业，投资性房地产面积达688.82万平方米。账面价值785.33亿元。而所有这些房产的采办老本为460.45亿元。“公司持有房地产的宗旨是用于赚取租金用途，因罢了投入使用的建成物业接纳收益法比较合适。由于以前年度均接纳收益法评估，因而本次评估延续之前年度评估方法，未接纳市场法评估，而继续接纳收益法停止评估。”

投资性房地产主要
红星美凯龙(601828)2018年运营直营店80家，委托打点加盟店228家。竟然之家2018年直营商场86家，加盟商场198家。尽管红星美凯龙(601828)直营店占比低于竟然之家，但其投资性房地产所占总资产比例却高于竟然之家。红星美凯龙(601828)2018年底资产总计1108.6亿元，此中投资性房地产占比71%；竟然之家2017资产总计372亿元，配资网，此中投资性房地产占比45%。

资金缺口25亿无奈笼罩短期债务

4月15日，标普发布评级公告称，将红星美凯龙(601828)的主体信誉评级从“BBB-”下调至“BB+”，起因为其活动性弱化与再融资风险回升，这与红星美凯龙(601828)的债务回升有关。

红星美凯龙(601828)2018年年报披露，2018年短期借款、恒久借款、应付债券等有息负债合计266.11亿元，同比增长60.61%。利息费用为16.70亿元，同比增长32.46%。别的，还有2.03亿元的利息费用成本化。

近年来，红星美凯龙(601828)的资产负债率从2015年底的48.58%提升至2018年的59.1%。截至2019年3月底，红星美凯龙(601828)总负债到达685亿元，较2018年底的656亿增多29亿元，活动负债为239亿元，尽管较2018年底的253亿元有所下降，股票配资网，但是比照其活动资产144亿元，活动负债是活动资产的1.66倍。有息负债占母公司股东权益的比例到达57%。

截至2019年3月底，红星美凯龙(601828)的短期借款及一年内到期负债为99.58亿元，在手货币资金进一步降低至74.42亿元，缺口为25.16亿元，最好的股票配资网，依然无奈笼罩短期债务。2019年一季报显示，公司财务费用同比剧升54.86%。对此，红星美凯龙(601828)暗示主要系有息负债规模回升，导致利息支出增多所致。

红星美凯龙(601828)回复称，2018年新增借款181.84亿元。截至2018年12月31日，短期借款、恒久借款、应付债券等有息负债 含一年内到期的恒久借款和应付债券 较上年增多43.97亿元，同比增长17%，财务费用增多4.01亿元，同比增长35%。别的，2016-2018年，运营流动现金流别离为39.83亿元、65.28亿元以及58.58亿元，出租率及租金程度相对平稳，2018年各项业务收入均实现了增长，公司整体运营现金流不变。

标普暗示，红星美凯龙(601828)加快扩张步骤将令其资产负债表承压。截至2018年底，公司投资流动孕育发生的现金流量净额为-109.9亿元，可以看出红星美凯龙(601828)的扩张势态。标普大约，2019年红星美凯龙(601828)的成本支出将保持约为80亿元至90亿元。