负债连续攀升。

近日，家居卖场巨头红星美凯龙家居集团股份有限公司（下称红星美凯龙）收到上海证券交易所对公司2018年年度呈文的事后审核问询函。主要关于投资性房地产及主营业务运营状况和主要财务信息相关问题。
红星美凯龙2018年年报显示，公司投资性房地产占总资产比重约七成。公司投资性房地产公道价值变动收益为18.20亿元，占利润总额的比例为30.24%。红星美凯龙司的2018年公司债券（第一期）评级呈文中提到，公司利润总额中公道价值变动收益及投资收益占比仍较高，非经常性损益的连续性值得存眷。
财经评论员刘艳向工夫财经介绍，投资性房地产有两种核算方式。一种和普通房地产核算方式雷同，原值入账，每年计提折旧。另一种依照公道价值入账，不必要计提折旧，每个季度末对房地产停止评估，价值增值局部计入公道价值变动损益，从而影响利润。在当前中国的房地产市场，房产粗略率是增值的，所以接纳第二种核算方式的投资性房地产，通常都是“盈利”的。
车建新在上世纪九十年代用600元启动资金建设的家具小作坊，此刻已经成为国内运营面积最大、商场数量最多、地域笼罩面最广的家居装饰及家具商场经营商。
到2019年一季度，据中新经纬报导，截至5月17日收盘，Wind数据显示a股上市公司中有3家公司持有投资性房地产凌驾500亿元，别离为红星美凯龙798.77亿元、中国建筑689.42亿元和万科A560.55亿元。可见，红星美凯龙囤房比万科还多。
财经评论员严跃进对工夫财经暗示，从投资性房地产的概念来说，主要因为红星美凯龙物业持有较多有关。必要留心是，公道价值形式下的投资性房地产，往往会成为提升利润的一个重要工具。
囤地比万科还多
上交所存眷到，红星美凯龙近三年年报显示，2016年至2018年末，投资性房地产账面价值别离为669.48亿元、708.31亿元、785.33亿元，逐年升值较快；2018年末，投资性房地产占总资产的比重达70.84%，为最主要的恒久运营性资产。

为此，问询函要求红星美凯龙披露未接纳市场法停止评估的起因、各项投资性房地产接纳的估值技术，并说明投资性房地产估值的合理性。此外，要求其按老本形式对投资性房地产停止计量并模拟测算对公司财务情况、资产负债及各项关键财务指标的影响。
明源地产钻研院执行主编艾振强对工夫财经暗示，像红星美凯龙这样的公司，拿地十分有劣势。因为它能动员财富，恒久运营，连续给政府带去税收，而不像住宅开发是一锤子买卖，所以政府乐意低价给它地。
别的，对于投资性房地产公道价值损益增长，财报表述为，主要是呈文期内自有商场租金提升，开发中的投资物业工程推进以及新购入物业所致。2018年，公司的确回购了重庆和宁波的特许运营竞争搭档回购了两家商场，重资财富务增长至57亿元。至于租金提升，严跃进暗示，期货配资网，实践上说对于红星美凯龙而言，相似租金收益具有可连续性，而难点在于近两年很多互联网的家居平台上线，对于此类实体店是有必然的影响的。
红星美凯龙是“自营”+“委管”双轮驱动形式。自营和委管两项业务收入之和占比91%。自营形式是公司通过自建、购置或者租赁的方式获取物业后统一对外招商，为入驻商场的商户提供综合效劳，以收取租赁及打点收入。委管形式是公司操作品牌知名度和运营经历，派出打点人员为竞争方提供片面的咨询和委管效劳。
投资性房地产主要 可以比照的是，红星美凯龙2018年运营直营店80家，委托打点加盟店228家。竟然之家2018年直营商场86家，加盟商场198家。尽管红星美凯龙直营店占比低于竟然之家，但其投资性房地产所占总资产比例却高于竟然之家。红星美凯龙2018年底资产总计1108.6亿元，此中投资性房地产占比71%；竟然之家2017资产总计372亿元，此中投资性房地产占比45%。
dl地产经济学者、后方圆地产首席市场剖析师邓浩志对工夫财经暗示，从运营业务的角度来看，实际上红星美凯龙未必需要这么多土地，但是土地价值能升值。别的，投资性房地产公道价值变动会导致公司资产规模增多，每股净资产随之进步。终究在二级市场，业绩上有利股价上涨的两个核心因素就是业绩好和每股净资产增长。
值得留心的是，配资，红星美凯龙自2018年1月17日红实现A股上市，其后，股价一路震荡下行，截至5月24日收盘，公司股价为11.73元/股，较最高值23.78元/股腰斩。从2018年9月初步，红星美凯龙的股价走势便低于沪深300。

此前，控股股东红星控股胜利发行可替换债券，以43.594亿元被阿里巴巴全额认购。将来可替换债换股后，阿里将取得红星美凯龙约10%的A股股份。刘艳暗示，对阿里来说，进入红星美凯龙，配资网，更像是一个进退自如，稳赚不赔的“生意”，而这与美凯龙自身作为A股最大的地主，有很大关联。红星美凯龙股价越日涨停，但随后几日又回吐了。
竞争最新停顿是，5月24日，红星美凯龙与阿里巴巴(中国)网络技术有限公司于在中国杭州（楼盘）市余杭区签署了《战略竞争协议》，将在新零售门店成立、电商平台搭建、物流仓配和装置效劳商体系等领域展开竞争。
标普下调评级
股价不振可能会让投资者郁闷，而更令人担心的是标普下调了其信誉评级。4月15日，标普发布评级公告称，将红星美凯龙的主体信誉评级从“BBB-”下调至“BB+”，起因为其活动性弱化与再融资风险回升。

红星美凯龙的资产负债率从2015年底的48.58%提升至2018年的59.1%。截至2019年3月底，红星美凯龙总负债到达685亿元，较2018年底的656亿增多29亿元，活动负债为239亿元，尽管较2018年底的253亿元有所下降，但是比照其活动资产144亿元，活动负债是活动资产的1.66倍。有息负债占母公司股东权益的比例到达57%。
更为重大的是，截至2019年3月底，红星美凯龙的短期借款及一年内到期负债为99.58亿元，在手货币资金进一步降低至74.42亿元，缺口为25.16亿元，依然无奈笼罩短期债务。
不过标普认为该公司并不存在严峻再融资风险。这是由于该公司近70%资产未被质押，具有融资灵敏性。艾振强暗示，其股权质押的确还有空间。严跃进则认为假如债务压力大，且企业后续运营成漫空间不达预期，要警惕各类融资问题。
毫无疑问，财务费用也随之攀升。2019年一季报显示，公司财务费用同比剧升54.86%。对此，红星美凯龙暗示主要系有息负债规模回升，导致利息支出增多所致。
标普暗示，红星美凯龙加快扩张步骤将令其资产负债表承压。截至2018年底，公司投资流动孕育发生的现金流量净额为-109.9亿元，可以看出红星美凯龙的扩张势态。标普大约，2019年红星美凯龙的成本支出将保持约为80亿元至90亿元。
标普还预测，红星美凯龙在运营方面或将面临倒霉因素，其利润率将自2018年的46.3%压缩至2019年的约46%和2020年的42%。起因在于新商场开业导致销售费用、一般费用和打点费用增多。而随着该公司继续向三四线都会扩张，其利润率亦有所下滑。（北京工夫财经 陈世爱）