中国房地产行业的高负债形式，到2018年遭遇了挑战。当行业进入下行通道后，销售放缓、信贷紧缩，融资难成了大局部房企的苦恼。

2019年初，央行片面降准为房地产的资金面带来了利好，但多个业内人士指出，整体来看，金融去杠杆、表外融资依然收紧，配资网，房企融资渠道有限，而2019年的房地产销售也不再会大幅增长，融资压力仍大。

不过，在差异的房企之间，融资的“马太”效应呈现，超大型央企、龙头房企愈加受益。

1月23日，中海地产发行2019年第一期公司债，利率最低仅有3.47%；越日，中海又在香港拿下300亿港元的银团贷款，创新纪录。

上海资深房地产评论员宋会雍对21世纪经济报导暗示，对于像中海这样的地产龙头，往往能够融到更多和更优惠的资金，而其他信誉资质不敷的中小企业则处境堪忧。

他还大约，房地产行业的集中度将继续增强，房企之间将会以更为多元的方式停止兼并重组。

房企融资窗口期

2018年末2019年初，房企融资迎来一个相对宽松的时期。

华泰证券(601688)呈文认为，这次降准是2016年以来的初度片面降准，将为房地产行业带来供给和需求的改善。

2019年1月，房企扎堆发债融资引人瞩目，行业似乎又回到了好年景。

据中原地产统计，截至1月16日，房企融资数据延续去年年末趋势，总共融资已超40多起，额度已过千亿。此中大大都将被房企用于借新还旧。

如1月23日，中粮置业2019年公开发行公司债券，第一期总额23.6亿元，第二期7亿元，票面年利率别离为3.94%、4.10%；24日，上海世茂公告，拟发行20亿元公司债券，票面利率询价区间为4.3%-5.8%，期限至2021年。

去年公司债发行中止的富力也从头发债。1月21日，广州富力地产公告称，已完成发行2019年度第二期超短期融资券，发行总额13亿元，发行利率为5.28%。

对此，上海资深房地产评论员宋会雍预测，2019年房企融资会在规模上继续放大。“目前，房企融资的需求还是十分之大，会凌驾前两年的规模。这是因为，除了借新还旧压力之外，房企在今年开展的盘子也更大，必要更多的资金撑持。”

不过，宋会雍指出，从资金去向来讲， 货币宽松政策对房地产 的影响并没有鲜亮表示出来，有待进一步不雅察看。

他指出，若之后2、3月份呈现了企业拿地愈加积极的状况，那就能够表现出资金流向房地产，但如今的形势仍旧保守，没有放开的苗头。

海通证券(600837)剖析师姜超也认为，融资难以大幅放松，将来地产债风险仍难降低。今年地产行业迎来更为严重的债务到期顶峰期，再融资压力仍大，针对房地产行业的融资政策会有必然放松，但难以大幅放松。好比债券发行审批上还可能会提速，但是想要像2015-2016年那样实现大规模净融资的可能性十分小。

同时，非标融资的难度在增大，影子银行监管趋严、非标萎缩的大趋势并未扭转。

宋会雍也表达了相似的不雅观点，在他看来，房企公司债并不必然会遭到投资者的追捧。

“房地产行业并没有造成一个良性开展的循环。当企业本身的造血才华强、项目价格卖得好、不必要外债来补血撑持时，才会造成优良的效应。”宋会雍认为，在当前的行业形势下，房企的融资老本难以大幅下降。

融资分化加剧

过去的一个月，房企融资稍显宽松，但这并不意味着所有的房企都能够顺利融资。剖析近期房企融资的金额和利率，不难发现融资正在分化，配资网，马太效应显现。

1月24日晚间，中海地产颁布颁发，与20家银行组成的银团签订300亿港元五年期按期贷款，创下公司融资金额记录。

此前一天，中海还颁布颁发发行了2019年第一期公司债券，发行规模不凌驾35亿元，两个种类的票面利率别离为3.47%和3.75%，利率程度之低令人艳羡。

国泰君安(601211)证券呈文认为，像中海地产、万科、保利等信用优良的地产龙头将在2019年有更好表示，从而取得更高的盈利才华，也就能够更多优惠的融资额度和融资老本。

不过，并不是所有的龙头房企都有如此报酬。在2018年曾发行利率高达13.75%的美圆票据的恒大，也在1月23日增发了3期合计30亿美圆优先票据，利率别离为7%、6.25%和8.25%，并与此前票据合并。

中小房企整体的融资老本会更高。1月10日，明发集团以15%的利率，发行了2亿美圆的美圆债，期限1年；1月11日，力高集团发行了2.5亿美圆的优先票据，利率为13.5%，2020年到期。

券商人士走漏，公司债的发债门槛已经较2015、2016年进步，2016年10月针对房地产业公司债的分类监管计划中，存眷类企业发债将遭到进一步严格审核，风险类企业准则上不予通过。

海通证券(600837)对2017年年初地产存续债发行人停止了挑选，在257个发行人中有103家分歧乎公司债根底指标，只要105家发债不受影响，其他受限的企业发债难度仍然存在，可能呈现构造性的融资艰难。

姜超认为，应该躲避在2016年房地产小周期的高位借助高杠杆激进拿地的房企、短期债务占比较高的企业和融资渠道不畅、分歧乎房企债发行规范的房企，51配资，他们的风险更大。

申万宏源(000166)证券呈文显示，开发贷单月增速在2018年12月单月由正转负，销售回款快捷回落，整体融资环境再收紧，行业资金面压力上行，将带来行业内部整合的投资时机。

宋会雍也认为，2019年房企之间的兼并重组会愈演愈烈，“这是市场在成熟过程中，必必要经验的。”

在他看来，中小企业的市场时机在2019年将会继续缩小，实力强大的房企在开发贷及发债端仍有灵敏性，会有更多的收并购时机。

1月22日，融创中国以125亿元，收购泛海控股(000046)京沪项目；而刚卖地的泛海成立也紧接着在23日被深交所披露，拟发50亿公司债。标普称，泛海有凌驾500亿元的债务在12个月内到期。

宋会雍暗示，房企间的兼并重组将以多样的模式呈现。好比说，有的项目中小企业会与大型企业停止竞争，“当下，中小房企与大型房企之间的竞争也正是基于这一点，他们无力单独拿下一个项目，只能选择去竞争。”

而这样的竞争开展的最终成果即是，中小房企的逐步退出。当市场周期走完、换仓完毕、竞争时机减少，这些中小企业会寻找新的资金去向，进而逐渐退出房地产行业。