决策主力记者：吴若凡 决策主力编纂：陈梦妤

假如将中国房地产分为萌芽期、高速增恒久、平稳开展期、成熟期四个阶段，随同“2018年中国房地产商品房销售额近15万亿规模”这个结点的到来，中国房地产行业已经逐渐踏入平稳开展期，而这也或许是房企最后的高速成永劫机。

但不能无视，这也是中国房地产少见的“高快盛”时期。从2016年中国房地产销售额初度凌驾10万亿大关 11.76万亿 ，到去年的14.997万亿，仅仅过了两年工夫，而期间房地产纵向横向链条则诞生了IP化、存量经营、TOD等纷繁出色的新测验考试。

尤其是规模和效益前景尤为突出的TOD形式，已被视为新蓝海。

TOD体系下，都会路网可有机连贯内部核心区块，并聚集大型商业综合体、商务办公空间、商业配套及中高端住宅。将来综合思考住宅总规模、阶层出产体量、物业效劳体系、商业环境、通行结构等，TOD将是房企参预都会可连续开展成立的重要选择。

9月5日，在第九届中国价值地产年会上，来自京投开展(600683)、蓝绿双城、越秀地产的高管，别离从各自的经历和专业领域出发，深度研讨TOD的方法论和开展不雅观，为业界奉献了诸多值得参考的干货。

中国迈入“TOD工夫” 20万亿蓝海爆发力惊人

TOD形式，是以公共交通为导向的开发，是结构一个居民或者商业区时，使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的结构设想方式。

随同TOD开展硬件根底的一直加强，截至2018年底，全球有72个国家和地区的493座都会开明了都会轨道交通系统，里程凌驾26100千米。

在中国，城轨交通线路到达187条，经营里程达5766.7千米，运送客流凌驾184.4亿人次；仅2018年我国16座都会就开明新增或延伸线路36条，共734.0千米。轨道交通在各多数会快捷开展，当前的中国充裕具备开展都会TOD的硬件根底。

与此同时，我国局部省市和地区都提出了相应激励TOD形式的政策，得到了政府的大力撑持；不少房企也已经具备了必然的都会TOD打造才华，而且在一些都会已打造了相应样板。可以说，我国大力开展TOD形式，同时具备了足够的软实力保障。

中国的“TOD工夫”已经到来，这对于房企来说意味着什么？

现场嘉宾纷纷给出了世界各地的胜利案例。

从日本著名的TOD项目东京六本木新城来看，这个坐拥了两条地铁线的项目，在月台下深挖了42米 7层 ，打造了日本第一的轨道综合商业体。即使在经济不景气的时候，六本木新城的公寓也供不应求。

港铁九龙站上方的天玺The Cullinan也一度领有“亚洲公寓之王”美称，即是因为此处的九龙站有东涌线、机场快线两条枢纽快线，能换乘广深港高铁，九龙站还有值机口通往全球的劣势。

TOD尽管是个细分领域，但这种形式却能够发明强黏性出产劲，自身具有先进性。

而论规模，京投开展(600683)总裁高一轩就在论坛上公布了一组干货数据，TOD是一个十分重要的蓝海市场，最好的股票配资网，全国仅轨交基地的量就有400亿摆布，全国目前结构的有100多个轨交基地，均匀开发的规模都在50万平方米以上，折算后可见这一领域的规模到达4万亿 这里面还不包含轨道站点的一体化 。

“此外，北京刚刚梳理完的轨交站点一体化项目就有84个，这是一个宏大的市场。假如加上一体化这局部，51配资网，整个市场的容量粗略是10万～20万亿，爆发力惊人。”

高一轩认为，将来房企深刻这个领域，会取得十分长期而深远的回报。

越秀地产总经理助理、大湾区轨交地产公司总经理张研也指出，TOD是以公共交通动员都会的开展，由于更多都会投入大量资金修地铁、孕育发生更多的地铁站点拉动周边区域的开展，企业就有更多的都会选择。从这个角度来看，也的确是一个十分大的时机。

“以广州为例，如今广州地铁是400多公里的经营里程，将来将凌驾1000公里经营里程，最好的股票配资网，会孕育发生更多的地铁站点，包含各种设备。越秀地产看到将来这块开展空间，今年跟广州地铁成长了竞争。在大湾区，我们轨交业务将来会占到整个公司业务的一半以上。”

TOD领域门槛超高 并非所有房企都合适

房地产行业到达15万亿之后，更大的空间其实由深挖细分领域而来，TOD即是大大都房企都试图争一把的领域之一，但并非所有房企都合适干TOD。

高一轩认为，京投开展(600683)会去做TOD，是因为该公司跟地铁公司之间有十分严密的竞争关系，是大股东。

其次，TOD项目分歧乎传统标杆房企在做项目时操盘的一系列思路和标准。例如，北京的第一个TOD项目郭公庄车辆段，挂出地的时候就没有人要，它有违传统标杆房企的产品规范化、设想规范化要求。

别的，TOD项目周转十分慢，无论前期的手续，还是打点体系的梳理构建都很难。

“标杆房企在每个都会都同时有10～20个盘，一个总经理要监管很多项目，但TOD项目必需专人专班，从地铁的经营安详到所有手续的审批，到地铁接驳、产品打造，都必需专业的人来干。所以，我们能看到很多房企都说要参预TOD，但真正坚持下来的很少。京投开展(600683)做了10年工夫，坚持下来，是把这个事作为惟一的商业形式来打造。”

蓝绿双城科技集团总裁顾建明剖析指出，都会对新经济、新动能的配套要求会越来越多。好比，杭州都会化率已经到达72%，杭州地铁一期工程算是国内最大的车辆段工程，结构中商办配套就占到了10%；杭州地铁三期工程11个车辆段，蓝绿双城参预了此中4个，其时商办比例占到了30%，最多的车辆段商办占到了50%。从这个角度看，企业的综合经营才华会愈加重要。

不过就目前而言，随着都会化率和城镇化率到达必然程度，都会框架拉大，成立用地越来越少，财富用地越来越多，而车辆段的粗略占地面积是20万～30万平方米，当轨道交通开展越来越快，这样的成立用地必需去操作。

只不过想操作也有门槛。顾建明提供了一组数据，暂不思考各地的差异，轨交的盖子 工程 老本就在6000～8000元/平方米摆布，整个TOD项目老本哪些分摊到地铁的盖子层面，哪些分摊到成立层面，这有财务门槛；做站点交汇或盾构上方这种项目时则有技术门槛，好比蓝绿双城在杭州做的项目下面穿盾构、上面在打桩，必要协调十分多层面的要求。此外，一块地两本证，9米半以下是市政地，9米半以上是开发用地，消防、人防等打通的过程对企业来说也是考验。

此外，一块地从初步立项到二级市场招拍挂，快一点的工夫必要两年半摆布，略微慢一点就可能必要三年摆布工夫，这是正常状况，运作周期对企业各方面实力都是考验。

“所以整体来说，TOD是蓝海，但有十分高的门槛，必要积攒，也必要整个行业的企业一起来鞭策，增强沟通。”顾建明暗示。

高能级都会更合适开展TOD 房价2万元/平方米是“底线”

目前TOD形式从全球来看，在大型都会的落地更为遍及，但它能否适用所有都会？

58安居客房产钻研院首席剖析师张波暗示，不成否定，TOD形式对于都会有鲜亮的良性触动，尤其通过轨交联结商业的开展，能够缓和“睡城”，即区域空心化、中心过度集中的问题，促进都会职住生态的均衡。

但TOD的素质并不是轨道和房子的简略相加，而是以都会配套效劳商的思维形式，通过轨道的连贯劣势，在空间上、内部要素间、人群活动上孕育发生“化学反馈”，并在此根底上动员土地溢价和物业升值，为房企开展带来更为广大的空间。

因而，TOD模型能否能提振三四线都会的房地产市场，最首要是看都会自身能否具备相应的活动性要素，并非只有有轨道交通，一定可以打造TOD形式。一般来说，位于全国五多数会群的三四线都会，而且是人口流入型的都会打造TOD更有劣势。

张研认为，要看这个都会所在的区位，好比在大湾区，或都市群、核心都会周边就有这样的时机，假如和核心都会没有大的关系，或者这个都会自身的经济实力达不到必然的能级，那就不太可能。

“核心都会和都市群里的重点都会，有时机做高老本造地开发的项目。普通的三四线都会，量级、人口不够，房价也不成能到2万元/平方米，无奈支撑高老本造地的项目。”张研暗示。

高一轩从房企角度剖析认为，假如这个都会的均匀房价在2万元/平方米以上，做TOD是适宜的。假如在造地的过程中要额外付出老本，当房价在2万元/平方米以下，造地不如间接在旁边的白地做。

“我说的2万元不必然是本日的房价，可以是我们从操持这个事到产品入市5年的工夫，5年以后有时机到达2万元。”高一轩暗示。

不过TOD的溢价才华的确可不雅观。顾建明直言，其公司2014年曾拿过一块地，楼面价8400元/平方米，到2018年年中旁边的地出让时，地价已经到了3万元/平方米以上。跟相关机构统计了一下，粗略有29个都会在国家发改委报建地铁立项，到2019年粗略到达了50个都会。这类项宗旨立项是有要求的，对GDP、对客流量和核心城区的人口，这样的都会能级比较高。

杭州到如今一共138公里、4条线，到2020年底亚运会之前总共开明10条线，2条城际快铁，一般状况下成立有时效性。

“我们选择在杭州做，一方面因为轨交规模大，另一方面也是因为这里无论从政府、从企业，还是从行业、从老苍生(603883)，都有足够支撑。杭州尽管是二线都会，但是十分堵，所以对TOD的生活形式也有需求。”顾建明暗示。

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