决策主力记者：吴若凡

11月22日、25日和27日，中南成立(000961) 连发公告，为多家子公司提供总计38.04亿元融资保证。至此，中南成立(000961)及控股子公司对外保证总金额为661.37亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司股东权益的380.13%。

而就在一周前的11月21日，中南成立(000961)还发行了一笔27亿元的债券。记者查阅相关数据发现，这已是中南成立(000961)的第16笔境内债券，加上境外债券，今年截至11月22日，中南成立(000961)已发行18笔债券。

今年以来中南成立(000961)融资动作鲜亮增多。截至11月22日，除债券外，中南成立(000961)还有约10笔应收账款融资、15笔信托融资、10笔租赁融资及2笔股权融资。

与此同时，中南成立(000961)在相关股权质押上也在加快动作。11月19日，中南成立(000961)向华夏银行(600015)股份有限公司南通分行质押2400万股。据记者不完全统计，截至目前，中南成立(000961)的股权质押已有约16笔 质押状态 ，另有约13家持有股权的子公司股权被质押 有效状态 。

今年中南成立(000961)为何高频成长的各类融资流动？风险系数能否可控？为撑持项目成长和增补活动资金而成长的系列动作，能否能发明足够好的效果？

大幅加码融资保证额

11月22日，中南成立(000961)发布公告称，为9家公司提供总额25.68亿元保证；11月25日晚，中南成立(000961)公告为宁波中南锦时提供保证的停顿，保证金额2亿元；11月27日，中南成立(000961)发布公告称，为温州、宁波等3家子公司共计10.36亿元融资停止保证。提供本次保证后，公司及控股子公司对外保证总金额为661.37亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司股东权益的380.13%。

中南建公告截图

至此，中南成立(000961)及子公司实际对外保证金额达651亿元，51配资，占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股东权益的374.18%。

值得一提的是，据中南成立(000961)9月9日披露，截至今年8月26日，公司保证合计92.75亿元，占2019年度净资产187.7亿元的49.41%。

近几个月，中南成立(000961)大幅加码保证额，其在上述停顿公告中已提出“请投资者存眷有关风险”。

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对此，中南建回复《今天股市行情网》记者称，公司的对外保证根本都是为融资必要而停止的，今年中期公司的全副有息负债只要686亿元，在同类规模房地产企业中居于鲜亮低位。此中一年以内的有息负债仅168亿元，同期公司持有的现金204亿元，是一年以内有息负债的1.5倍。公司有息负债杠杆率低，偿债才华强，运营风险低。

现金不敷偿付压力剧增

中南成立(000961)频频融资，一方面是增补活动资金，一方面则是为缓解负债压力。

就资金而言，上半年，中南成立(000961)的现金及现金等价物余额为164.89亿元 同比降14% ，主要是增多净额减少了35%。而其2016~2018年及2019年1~6月的运营性现金流均为净流出。

此外，截至2019年9月，中南成立(000961)持有货币资金254.50亿元，较年初增长了24%，主是要靠融资——前三季度公司筹资流动现金流入同比增长63%至483.30亿元，获得借款收到的现金449.98亿元，同比增长61%。

中南成立(000961)三季报截图

除了扩充投资外，融资的第二大宗旨是还债。

截至2019年6月末，中南成立(000961)净负债率185%，相较今年上半年174家房企创新高的91%净负债率 均匀值 而言，处于高位。

事实上，为了融资，中南成立(000961)“付出”不少，例如质押。

截至2019年6月末，中南成立(000961)控股股东中南城建持有的公司股份，已质押12.908亿股，占公司总股份的34.8%，占持有股份的63.93%。

不过一系列的积极操纵也有效果。及至9月末，中南成立(000961)前三季的净负债率在去年底根底长进一步下降15.9pct至175.6%。

为控制负债，中南成立(000961)在投资方面也有所控制。2019年前三季度公司共新增项目51个，配资，项目结构建筑面积合计约751万平方米，同比下降了43%。

对此，中南成立(000961)回复《今天股市行情网》记者称，公司的总负债率凌驾91%，是因为在公司的全副负债中凌驾52%是销售产品收到的现金，由于销售产品还没完工，相关现金被视为负债的预收账款。扣掉这些没有风险的预收账款，公司的实际负债率43.35%，在行业中更处于绝对低位。

规划集中三四线如何解压

更安康的还债方式，无疑是加快项目回款，孕育发生现金流归还债务。

不过从目前中南成立(000961)的项目来看，大比例散布于三四线都会，必然水平上必要思考都会消化才华对项目去化速度的影响。

从中报可见，今年上半年，在中南成立(000961)将来合计可完工的4325万平方米项目资源中，依据都会等级区分位于一二线都会的面积占比约39%，位于三四线都会的面积占比约61%。

而在今年1~10月，中南成立(000961)新增的738万平方米建面土地中，三四线都会占比也到达67% 494.4万平米 ；期内中南成立(000961)的总货值1088.1亿元，有642.1亿元也散布于三四线都会。尤其是江苏省，在2016~2019年统计期内中南成立(000961)的销售占总量的65%~75%。

在亿翰智库钻研总监于小雨看来，三四线都会在过去两年房价根本实现翻番，一旦需求呈现问题，价格下调的可能性较大，还容易呈现库存积攒的现象。

“这个时候若企业在三四线都会的拿地老本较高，比较容易被套牢，从而影响企业的资金使用效率和扩张的步骤。”于小雨认为，这种格局下，全国化规划的企业，能通过区域均衡调节风险，但区域型房企则只能在进入低能级都会时慎重又慎重，因为如今行情下，可能一个项目就会致命。

中南成立(000961)2019年上半年获取项目都会散布 数据来源：中南成立(000961)半年报

不过，中南成立(000961)并未进行拿地的步骤。

11月6日，经35轮竞价，中南成立(000961)子公司嘉兴锦翔置业有限公司以溢价率25.90%、总价3.43亿元竞得湖州雷甸镇一宗商住用地；11月28日，中南成立(000961)子公司宁波市锦华置业有限公司经过47轮竞价，以溢价率12.84%、总价6.0653亿元竞得绍兴一宗商住用地。

中南成立(000961)回复《今天股市行情网》记者称，公司今年的均匀售价凌驾12500元/平方米，假如计算全副未完工资源的货值，一二线都会比例会鲜亮高过其面积在总资源中的占比。

记者把稳到一个细节，截至2019年6月中南成立(000961)存货贬价筹备余额增多至7054.7万元，为预防局部都会房价大幅下滑面临的贬价。

中南成立(000961)的存货余额随同规模增长，逐年递增，2016~2018年这一数值别离为741.31亿元、1109.85亿元、1350亿元，及至今年中期，公司存货已到达1532亿元，占活动资产63.68%。因其中短期的销售行情对于中南成立(000961)而言十分重要，这意味着大量存货是顺利酿成资金，还是贬价贬值拖累公司运营流动。

中南成立(000961)方面暗示，在都市圈和新的都会化区域里面，并不是原有行政等级高或人口规模大的都会开展时机更多，区域内中小都会随着根底设备的改善，更多外部人口的流入，可能会比核心都会有更快的增长。目前全国住房成交尽管有所放慢，但价格还非常不变。项目能否存在减值风险是依据项目可能吃亏来判断的，在理性投资的前提下，假如价格不呈现鲜亮颠簸，大都项目不应该有减值风险。

“千亿”后的杠杆界限

值得留心的是，在2018年跻身“千亿”阵营后，中南成立(000961)加大了项宗旨权益竞争。数据显示，2019年中南置地1~10月销售金额1473.5亿元，权益销售金额约881亿元，权益占比60%，而在2018年，这一数据字为53%。

选择引入搭档，肯定要面对“分羹”。

从利润率方面来看，前三季度中南成立(000961)毛利率为19.98%，而净利率及归母净利率仅为5.7%、5.53%。而TOP50房企的均匀毛利润率32.6%，净利润率14.8%。中南成立(000961)鲜亮低于行业均匀程度。

而且净利润中，15.65%来源于投资收益，2019年中期公司投资收益为3.46亿元。这局部收益主要来自从事子公司股权的非经常性损益，以及对联营合营企业的投资收益，受制于竞争方的运营效果。

不过整体而言，随着规模的快捷扩充，动员中南成立(000961)三季度末营业收入409.56亿元，同比增长37%；归母权益同比增长13%至197.14亿元，少数股东权益则较年初增长了133%，至51.17亿元。

数据来源：克而瑞 制表：决策主力编纂 魏文艺

对此，中南成立(000961)暗示，公司的起点低、底子薄，的确不能像其他融资老本低、有更多政府资源的公司一样，靠多借钱、拿自制地来开展，选择利率很高的项目仓皇做。其开展只能靠进步经营打点才华，靠周转效率高，靠精确率高，所以尽管净利润率不高，但有更多改进经营效率的动力。通过经营才华的提升，公司的净资产回报率越来越濒临良好公司的程度。

58安居客房产钻研院首席剖析师张波向《今天股市行情网》记者剖析认为，中南成立(000961)在实现“千亿”目的后，提升规模、保持份额的诉求很鲜亮，融资的驱动下对外保证也一直提升，从目前对外保证占净资产的比例来看，已经鲜亮偏高。

张波进一步暗示，无论是“千亿”之上的房企还是积极谋求规模化的中小房企，规模与利润的均衡、杠杆与安详的的独霸，都必要得到高度器重。对于房企来说，存眷通过降杠杆来加速降低企业本身的财务风险，实现本身有质量、不变的开展在当下显得更为重要。

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