在房地产市场酷热的2016年，北京的“商改住”项目也随之火了一把。但仅火了9个月，该项目就被立刻叫停。一夜间，北京“商改住”遍地灾民。工夫过去一年多，北京“商改住”项宗旨保留现状又是什么景象？《每日经济新闻》记者近日走访了北京多个“商改住”项目，试图摸清底细。

从排队买房到结伙退房；每平方米均价从5万元高位遭遇腰斩；前来维权的业主，正是两年前的购房人。这是北京局部“商改住”项宗旨真实写照。而近段工夫，北京的“商改住”市场似乎有些躁动。

在收到多条“可注册，宜商宜居，有事业有生活”的推销短信后，《每日经济新闻》记者近日走访了北京多个“商改住”项目。

有销售人员称“提供代开公司 空壳公司 全套业务”，股票配资网，有的则称“可结合几个人独彪炳资开公司来购置，再以股权比例划分面积”，还有的向客户暗示“楼盘没有分户房产证，不需网签”，“最后几套房，稀缺资源，存量卖完就没有了”。比拟于开发商们的三缄其口，项目营销人员的话术令这个一度冰封的市场多了些许别样的“温度”。

政策未明、市场躁动，商办项目低调销售

2016年是一线都会“商改住”市场最“红火”的一年。

当年6月3日，国务院发布《国务院办公厅关于加快培育和开展住房租赁市场的若干意见》，指出“允许改建房屋用于租赁，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不乱，土地用途调整为寓居用地，调整后用水、用电、用气价格应当依照居民规范执行”。

由此，很多都会也落地出台相关配套政策，市场一片向好，大家竞相涌入。

“2016年那段工夫，我们的项目几乎卖疯了，2017年初最高单价一度涨至5万多元。”通州商住样本尚品台湖项目销售人员这样向记者回顾当年的“美好光阴”。

然而不到9个月，2017年3月26日，北京发布《关于进一步增强商业、办公类项目打点的公告》，对商业办公类项宗旨用途停止严格管控，并针对在售的商业办公项目停止严格打点。

公告明确强调，商业、办公类项目应当严格按结构用途开发、成立、销售、使用，未经批准，不得擅自扭转为寓居等用途。依据公告，企业在建 含在售 商办类项目，不得卖给个人，而个人购置必需满足两个条件：一是名下在京无住房和商办类房产记录；二是在京间断五年缴纳社保或间断五年缴纳个人所得税。

一夜间，北京“商改住”遍地灾民。

就在两天后的2017年3月28日，北京市住建委公布名单，6个在售项目涉嫌销售“商改住”被停网签。

中原地产发布的统计数据显示，北京商办市场在“3·26”新政发布后的3天，网签总量仅为7套。而新政前三天，这一数字为850套，跌幅高达99.9%。

商办市场成“速冻”之势，但政策对之前的“商改住”项目也做了必然妥协。

2017年5月23日，北京市住建委发布《关于进一步增强商业、办公类项目打点的公告》，对“商改住”房屋销售做出进一步规定，已购置的商办类房屋，可出租，且不限定出租对象；也可销售，但购房人应合乎政策要求。在政策执行前，已获得预售许诺证、有实际成交并完成网签的商办类项目，开发商可保持现有设备；已购置的商办类房屋，购房者可保持现有设备。

即老房老法子，新房新法子。而断定新老的规范，就是2017年3月26日之前能否拿到预售证。

也就是说，“3·26”之前拿到预售证的楼盘是可以租售的，而“3·26”之后才拿到预售证的楼盘就有了疑问，51配资，这个疑问就是拿到建筑动工许诺证的还用不用更改项目用途。也正由此，一些存在打政策“擦边球”嫌疑的项目在接下来一年多工夫里层见迭出，也屡次登上住建委的“黑名单”，被罚款、暂停网签、注销立案资质等。

事实上，“3·26”之后，以租代售、以公司名义购房等现象仍存在于商办类市场。今年7月，金隅、万科、复地、华远等开发商都曾遭遇北京市房山区建委的惩罚，惩罚起因包含未获得现房销售立案、私自向客户引荐代庖营业执照和改建装修公司、使用未经审查的施工图纸擅自施工。

在《每日经济新闻》记者的实地走访中，有销售人员解释道：“商办市场目前处于监管敏感期，但项目在政策出台前就已获批，所以低调销售没有问题。”而关于“改水改电”“高价收购/求租注册地址”“专业移机”等意味鲜亮的电梯小广告，也仍然默默存在于一些“商改住”项目“重灾区”。

“‘商改住’项宗旨政策管控比较鲜亮，但将来政策也不太明朗，所以企业从控制老本等角度看，是会放缓此类项宗旨开发的。尽管此类项目过去也思考过可以转为租赁，但实际上租赁自身效果必要打一个问号，这就使得近期此类项宗旨情况比较为难。”易居钻研院智库中心钻研总监严跃进讲述《每日经济新闻》记者，“对于房企来说，之所以押注某个项目，是因为此类项目过去销售十分火爆，尤其是不限购的属性。但因为的确是走‘擦边球’形式，所以风险是很大的。”

断崖下跌、被迫降价，重仓商办企业承压

曾在2016年商住限购风闻前发明单周签约高达3191套记录的尚品台湖项目 但不停被质疑是虚假交易 ，此刻已是门可罗雀。而整个项目在台湖收费站出口的广告仍然夺目，“46900元/平方米起，享通州临街现铺”。

尚品台湖目前在售的项目以30~70平方米户型为主。“如今买比较划算，去年“3·26”政策一出台，一下子就冷清了，几个月都卖不出去一套房。”尚品台湖项目销售人员说，“我本人也买了一套”。

“去年政策刚出时，我们的楼盘还是一分未降。不过公司这么多人得吃喝啊，我们销售团队就向指导申请了50套特价房，如今均价是3万余元，最贵的一套在200万元摆布。”该销售人员直言，“我们公司大局部都是商办项目，压力很大，否则也不会降价。”

不过，受益于环球影城效应和都会副中心成立，“小区30平方米的单间租金在每月3000元摆布，在仓皇涨。还有很多公司来我们这里整层买楼，用来开旅店，指导如今也希望我们多整层售卖。”

而房价遍及上涨之时，本人的项目售价原地踏步就足够令开发商感到压力。

在去年曾被暂停网签的亦庄林肯公园，51配资，销售人员讲述《每日经济新闻》记者，如今他们项宗旨主要以150~200平方米大户型为主，能够满足购房者的改善型需求。

林肯公园的售楼大厅面积很大，却非常冷清，只要几个销售在聊天，显得有些无所事事。对于记者的到来，他们显得很兴奋：“看好了最好您本日就定下来。”有销售人员向记者介绍，林肯公园的房源已所剩不久不多，仅有三五套，但价格还是维持了2016年的程度，并没有随着房地产市场的酷热而上涨。

分开之时，该销售热情地邀请记者插手侥幸转轮的抽奖流动，中了末奖——一袋3千克的大米。不远处的奖品区，为了吸引看房者而筹备的奖品还有很多没有发出去。

去化迟缓、销售堪忧，市场交易清冷

林肯公园曾是亦庄区域成交最活泼的商住项目。《每日经济新闻》记者理解到，在“3·26”政策出台的前一年，整个林肯公园商办类房屋的成交量是1022套。但是，从2017年到2018年3月26日成交量是107套，跌幅达89.5%。

林肯公园项目2014年开盘，距今已经销售了4年之久，但售楼处目前仍在运转，大厅内写着“特价工抵房入市”口号的广告牌赫然在目。“工抵房就是我们开发商把一些房子抵给施工方做工程款，施工方再将这些房子委托给我们停止销售。”林肯公园销售人员给记者解释道。

而在网页输入“林肯公园工抵房”，仅有一家不知名中介平台于今年4月21日发布的一则信息，“林肯公园二期，开发商工抵房，精装修现房，户型方正，房源有限，抓紧”。

尚品台湖于2015年末开盘，据销售人员介绍，该项目共有4000余套房屋，如今还有1000多套没有售出。

在看房间隙，《每日经济新闻》记者与销售有这样一段对话。

“这些没有亮灯的都是投资客买的房吧？”

“不是，那些都是没卖出去的。不过您安心，这里的升值空间还是很大的。”

“您要是只思考商办项宗旨话，可选空间还是很大的，如朝外8080、旭辉26街区等都是我们这种性质的，也都有新房。”尚品台湖的销售人员说。

尚品台湖，正是通州核心区某项目销售人员向记者做的引荐。

而由员工宿舍转化成可售房源的诺德中心某销售人员则对记者说：“没事，您可以比较一下，合生世界村的项目也不错。”

以租代售、改水改电，灰色地带仍然存在

事实上，商改住的开发商在设想结构之初就尽可能迎合住宅购置者的需求，只管验收时以毛坯房验收，并没有dl卫生间等设备，但验收合格后通过精装修，就可以令房屋有了隔层和各种寓居设备。

而为了能让没有购房资格的人顺利买到，开发商也是使出了浑身解数。

《每日经济新闻》记者是接到了推销短信，得知丰台区玛雅科技村在停止销售。该项目正本是总部基地 中国 控股集团旗下的一家酒店，企业为了在短工夫内收回资金，便对原酒店房间停止“长租”。

“这是商业项目，所以必要您注册一家公司，然后以公司名义与集团签订一份为期20年的租赁合同。到期之后，我们还可以续签。”玛雅科技村的销售人员对记者说。

“我们可以帮您注册公司，也能帮您雇会计帮公司做账，每年粗略要孕育发生7000元费用，但您可以把房屋地址租给另外公司用，我们也能帮您找，粗略每年能够7000元收入，正好出入相抵。”

但依据《合同法》，租赁合同最多只能签订20年合约。

对于记者没有购置商办房资格的问题，销售人员则主动提出可以注册公司，并引荐以公司名义购房的益处。

林肯公园的销售就对《每日经济新闻》说：“您以公司的名义购置，不会占用您的个人购房 指商品住宅 指标。等房子升值了您发售，间接变换公司所有人就可以，房子实际上就酿成了购房人的，这样还没有契税。”但该工作人员暗示不会协助记者注册公司和聘请会计。

而在尚品台湖的电梯间内，密密麻麻地布满了诸如“代注册公司”“改水改电”“代做账目”等与商改住项目息息相关的广告，重仓此类项目等开发商，似乎也乐于默许这些存在。

此外，近期针对商改住项宗旨维权事件也多了起来。好比，旭辉26街区的业主因为担忧本人的房屋是否继续寓居而打出了“霸王条款，欺诈业主”的横幅。还有一些尚未收房的业主借房屋不达标的名义回绝收房，以抗议房价下跌，意图拿回本人先前付出的高额房价。

别的，“3·26”政策中“商业银行暂停对个人购置商办类项宗旨个人购房贷款”的条款撤销了商办类房产的金融属性，但在记者看望的多个商办项目中，销售人员照常向记者暗示，可以先付50%购房款，剩余款项分期十年还清。而在通州运河核心区，有销售人员以至间接率领记者进入公寓施工现场看房。