见习记者 李贝贝 华夏时报 记者 李将来 上海报导

2018年，房地产行业进入周期性下行通道，配资，加之不曾放松的楼市调控、融资压力的日益增多，房企的保留环境难言轻松。但在行业“马太效应”愈演愈烈的大背景之下，为了担保市场规模冷静地“活下去”，房企仍然在加紧拿地。

不过，整体来看，房企遍及放缓拿地力度，慎重拿地成为市场主流，土地市场转冷、低溢价乃至底价成交成为常态，土地流拍案例亦连续增加。

中原地产首席剖析师张大伟指出，2018年，楼市将继续严风格控。这种状况下，大局部房企对土地市场的热度逐渐降低，抢地积极性降低。“从整体看，房企拿地意愿比上半年鲜亮退烧。”

遭遇融资“存亡劫”，中小房企争相赴港上市

只管“千亿俱乐部”一直扩容，但行业进入周期性下行阶段，在金融监管增强、去杠杆、去通道、信誉紧缩的环境下，2018年房企的日子并欠好过。

依据克而瑞钻研中心的数据，今年11月，房企境表里发债综合老本到达8.54%，创下2015年以来单月融资老本的最高程度。同时，房企均匀境外发债融资老本11.47%，较前10个月境外发债老本6.45%增长5.02个百分点；1-11月，房企均匀融资老本6.32%，较前10个月的6.06%显著回升，凌驾2017年全年均匀值。

不只如此，偿债顶峰也已然迫临。海通证券(600837)研报显示，从存续地产债到期状况看，2019年全年地产债归还量大约还有3031亿元，此外还有4157亿元会进入回售期，假如依照40%的回售比例预估，明年待归还的规模还有4694亿元，这个归还量尚未包含明年底前发行且到期的超短融 2018年这一规模约莫有150亿元 ，思考到这一局部，大约2019年地产债归还规模要在4800亿元高下。和今年3100亿元的归还量比较，2019年地产债归还压力要大幅增多。

严重的市场环境之下，即使是万科这样的龙头房企也初步考虑如何“活下去”的问题。今年9月，万科董事会主席郁亮在万科南方区域月度例会上暗示，房地产行业转折已经到来，“我们所有的行为都‘收敛聚焦’到担保万科活下去。”

对于万科这样的头部房企来说，“活下去”这个问题，更多是对转型开展等方面的考虑。但对于那些财务情况欠安的中小房企们来说，“活下去”显然是一个保留问题。

而今，行业“马太效应”愈演愈烈。为了取得更多的市场话语权，中小房企也正纷纷加速规模扩张。在企业负债率居高不下、融资渠道片面收紧和融资老本逐渐高企的背景之下，赴港IPO这条路备受喜欢。

公开质料显示，自今年年初初步，股票配资，至今已有包含正荣地产、弘阳地产、银城国际、德信中国、美的置业、大发地产、海伦堡、恒达集团、中梁控股、奥山控股、万城控股以及万创国际12家房企申请在港交所上市，此中，正荣、弘阳、大发、美的置业、恒达、万城控股6家房企胜利登陆港股。

溢价率连续走低，土地市场降温

众所周知，土地是房企的生命线。土地储蓄规模决定了房企的销售规模，更决定了在下一轮行业洗牌时是否不落伍。因而，2018年，岂论是万科、恒大、碧桂园这样的龙头房企，还是在夹缝中求保留的中小房企，为了担保市园地位、冷静地“活下去”都在“逆势补仓”。亿翰智库近日发布的呈文指出，2018年上半年，尽管各种调控政策密集出台，但土地市场的热度照常不减，企业补库存的意愿照常强烈。2018年1-6月，全国200城土地成交结构建筑面积88084.27万平米，同比增长52%。克而瑞钻研中心近日发布的呈文走漏，全年来看，已有26家企业货值已超去年全年，“手握充沛粮草，过冬问题不大”。

亿翰智库暗示，到了下半年，随着资管新规的出台、调控政策的一直深入和扩围，企业的投资态度初步慎重，大都房企在中期业绩会上暗示要降低投资力度。各都会成交地块的溢价率急剧下降，流拍现象也逐步增加。

依据克而瑞的呈文，“高价地不拿”、“不超预期拿地”是房企下半年投资的主旋律。在坚决遏制房价上涨和金融监管愈发严苛的大背景下，即便四季度多城加大土地供应，也鲜有房企敢超预期拿地，慎重态度照常，销售TOP100企业近四成未在11月拿地。“一方面土地市场降温鲜亮，房企不雅观望情绪浓烈，拿地销售比大幅下滑也可佐证；另一方面，金融监管收紧叠加销售降速，资金压力较大倒逼房企减少拿地。”

中原地产钻研中心统计数据则指出，截至12月17日，一二线都会合计住宅土地年内流标高达324宗，为最近6年来最高纪录。年内三四线都会流标住宅土地1177宗，叠加一二线都会，合计住宅土地流标年内高达1501块。

“下半年以来，随着土地供应的增加，低溢价乃至底价成交渐成常态，土地流拍数量也鲜亮增加。”中国指数钻研院的数据走漏，2018年11月，全国300个都会住宅类用地均匀溢价率为7%，较去年同期下降15个百分点。此中，上海、宁波、天津、成都和南京等重点都会的土地成交均匀溢价率同比降幅凌驾70%。据统计，今年上海成交地块大局部以底价成交。

华创证券钻研所证券剖析师袁豪暗示，处所政府为完成年初土地供应方案要求以及应付日益加大的处所财政压力，年末土地市场供应大幅放量。不过，11月住宅类土地成交环比下降20%、同比下降26%。土地供需方面，11月土地成交/供应比0.39倍，环比下降58%；成交溢价率8%，连续处于低位；11月住宅类土地成交均价环比增多27%、同比下降3%；10月百城土地流拍率26%，逐渐濒临小周期峰值的30%。“上述供需关系指标均表白房企拿地意愿进一步走弱。换个角度来看，大约土地市场走弱，51配资网，也将约束处所调控政策及改善房企毛利率颓废预期。”

张大伟指出，在全国一二线都会严风格控的大环境之下，尽管整体销售仍然处于高位，但房企再拿地的资金压力逐渐增多，对非优异地块的积极性降低，将来房地产市场走势呈现分化。2018年，楼市将继续严风格控。这种状况下，大局部房企对土地市场的热度逐渐降低，抢地积极性降低。“从整体看，房企拿地意愿比上半年鲜亮退烧。”

知名地产行业评论人“欧阳先声”向《华夏时报》记者指出，流拍地增加是土地市场回归理性的信号。“过去20多年，地价的一直上涨传导至新房房价，进而影响周边二手房价格，形成了房价一直上涨的逻辑链条。地价一直下行将引导出产者预期，促使房价进一步回归理性。”

“2019年，我的大约是这个趋势会仍然继续下去，就是除非土地的供应量呈现大规模的锐减。不然在需求不敷、供给保持不变的状况下，仍然有可能呈现土地流拍的现象。”苏宁金融钻研院特约钻研员江瀚向记者暗示，“固然，这种流拍是市场调整过程中的一个正常性的状况，不用做过分的解读和过度担心。”