两年前，从王健林手中收购万达酒店，是富力地产的高光时刻，和万达、融创一起上了“头条”。

然而不久之后，这家公司就从高处跌落。近200亿的收购资金，成为公司活动性的难以接受之重。

7月26日，富力地产内部文件流出，下半年“准则上暂停拿地”，这距其颁布颁发投资新能源汽车仅20天。截至目前，富力没有对“暂停拿地”的风闻停止回应。7月27日，公司又公开拿了两幅地。

截至今年一季度，公司净负债率继续回升至210%，现金短债比不到1，资金缺口凌驾百亿。

2018年以来，房地产行业的运营风险点状凸现，一些房企成为样本，如华夏幸福(600340)、泰禾集团(000732)、新城控股(601155)，富力是最新的一家。

“冰冻三尺，非一日之寒。”作为一家上市14年、“华南五虎”之首的老牌房企，富力如何走到今天的境地？又如何度过今年下半年的困难时日？

净负债率再次回升

“准则上不拿 地 ，不代表一块都不拿”，濒临富力的人士说。依据富力内部文件，也提到“如遇优异土地，可独自呈报董事长审批”。

对一家销售超1400亿的房企而言，富力大幅减少拿地暗地里，是资金链的连续紧绷。4月20日，富力公布了一份未经审核的财报，让其资金情况明晰出现。

截至今年一季度，富力净资产为704.18亿元；有息负债1879.25亿元，此中短期借款153.23亿元，一年内到期的非活动负债347.28亿元，恒久借款813.43亿元，应付债券565.31亿元；货币资金为398.19亿元。

据此计算，富力的净负债率再次回升，由2018年末的184％升至210.3%。

别的，一季度，富力运营流动孕育发生的现金流净值为-170.59亿元，比2018年年末新增84.42亿元。此前的2012-2018年，富力现金流净值已间断七年为负。

作为掂量短期偿债才华的重要指标，富力现金短债比不到1，短债超500亿，货币资金仅有398亿，资金缺口超百亿。

比拟富力，万科的资金链则稳健得多。据一季报，万科持有货币资金1432.2亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和703亿元，现金短债比凌驾2。

对此，富力有关人士暗示，公司倾向于用资产负债率、活动比率、速动比率来掂量负债及偿债才华，截至2018年底，这三项别离为80.9%、1.53、0.44，均在安详范围内。

富力提供的质料显示，公司2019年债券到期总额为245.5亿，此中1-6月内的均全额续期留存，期货配资网，合计176.5亿元，减少了短期偿债压力。

不过，“借新还旧”的游戏并未终结，新的债务还在增多。7月8日，富力公告显示，上半年公司新增借款320亿元，借款余额约为1952亿元，累计新增借款凌驾2018年末公司净资产的40%。

此中，境外优先票据、公司债及超短期融资券净增223亿元，占比69%，又一次动用了超短融。此前的2018年，富力超短期融资券82亿元，占比34.3%。

China Knowledge剖析师何子扬暗示，超短融是一种激进的加杠杆行为，意味着富力可能无奈较好地筹集资金。

别的，去年均匀借贷老本在6%以下的富力，今年不惜高老本融资。1月18日，富力公告拟发行一笔优先票据3亿美圆，利率高达9.125%。

一直增多的债务和回升的杠杆率，带来了极重繁重的利息压力。财报显示，富力2018年总融资老本为52.12亿元，比拟2017年的16.72亿元，暴增211.7%；今年还未公布该数据，但大约也不低。

错收万达酒店？

光阴倒流十几年，2007年的富力，以161亿元的销售位列房企第四，仅次于万科、绿地和中海。

然而，由于公司战略的摇晃，富力的运营业绩起起伏伏，2008年重仓商业地产、2013年深刻三四线，接连错失住宅市场开展的良机。

2017年，富力200亿收购万达酒店。在房企多元化转型背景下，富力想另辟蹊径，成为全球最大的奢华酒店资产领有人，但却给公司带来极重繁重的资金压力。

2018年，富力归属上市公司股东净利润为83.71亿元，同比下降60%；起因为收购万达酒店的溢价收益大幅减少；净负债率也继续攀升至184%。

与此同时，增多的酒店带来更极重繁重的经营累赘，酒店业务间断六年吃亏且急剧扩充。2018年吃亏4.59亿元，比拟2017年的1.46亿元上涨214%。

今年7月初，富力跟随恒大、宝能入股华泰汽车，虽未提及详细的入股和投资金额，但这类“烧钱”投资显得不合时宜。

对此，易居智库中心钻研总监严跃进暗示，新能源汽车财富必要大量的资金，参预这类投资只会让富力的资金链更添压力。

从重仓商业地产，到深刻三四线，再到收购万达酒店、投资新能源汽车，富力似乎不停在踏错市场和投资节拍；公司净负债率常年高企，运营性现金流也间断多年为负。

“双老板制”的后患

追根究底，富力的问题还要回到公司制度自身。

在所有的房企中，富力实行难得的“双老板制”——联席董事长制，李思廉和张力别离以32.43%、31.19%持股比例，位列公司第一、二大股东。

这种制度下的决策，取决于两人的均衡。李思廉曾暗示，对于业务运营，“有一方坚持做，就做了；有一方坚持不做，就不做了。”

协纵计谋打点集团结合开创人黄立冲认为，一般状况下，一家民营企业只要一个实际控制人。假如由两个人运作，那么该企业的标的目的、程序以及资源的控制就会难以造成连续的运营战略。

从富力坚庄重仓商业、写字楼、酒店来看，与香港身世的李思廉有间接关系，他主张利润为先，规模靠后，最好的股票配资网，也想学港商持有物业的收租形式。

近年来富力重回销售规模增长，又似乎是内地背景的张力的主张占了上风。

别的，“双老板制”下很容易呈现离心力。一方或双方难以为公司全副投入本人的精神、资源。

在富力之外，存在多家李思廉、张力个人或家族公司的影子。如张力之子张量旗下的公司实地地产，常被视作富力的关联公司。

启信宝及香港公司注册处信息显示，张量现为富力股东，持股比例0.62%；同时，他亦是实地地产董事长，及其母公司实地成立集团的董事。

实地是一家有着千亿野心的房企。将来，实地与富力之间能否存在同业合作的问题，也是富力的一个潜在的不雅察看点。

全员营销

在排名前30的千亿级房企中，净负债率常年高企的房地产公司，有恒大、融创、泰禾、富力、阳光城(000671)等，均为格调激进型房企。

2017年初步，恒大已暂停公开市场拿地；泰禾今年遭遇活动性困局，也简直没有拿地。

在上海房地产资深人士宋会雍看来，富力作为行业比较靠前的公司，近年来也在冲规模，但忽然不拿地，“这个反转让人觉得有点快”。

他认为，暂停拿地是富力十分时期所做的毫不犹豫的动作。

国盛证券剖析师刘郁指出，富力忽然增大的压力来自短债。2014-2018年，公司净负债率连续回升，但2018年以来短债占比鲜亮进步，此中包含很多境外发债。

随着下半年房企海外发债收紧，富力的再融资压力加大。

公司显然也认识到了这一点，除了减少拿地，还将销售回笼现金作为重中之重。

富力内部人士走漏，集团下了必需完资本年销售目的的死令，要求各地区公司必需创立回款工作小组，进步回款效率。

2019年，富力协议销售目的定为1600亿元，较去年增长22%，截至7月，最好的股票配资网，富力完成707亿元，占全年目的的44%。

历史上，富力曾有数次未能完成销售目的。刘郁称，为追求规模增长，且躲避高价拿地，富力采纳分散式下沉至三四线都会的计谋，笼罩都会及地区多达96个，存在非核心都会销售不达预期的风险。

严跃进认为，富力应汲取教训，掌握市场周期。当前应该对现有房源停止降价销售，快捷回笼现金。

富力方面暗示，对于一年内到期的债务，公司已做好相关的偿付资金安排方案；此外也有自信心完成年度预售目的。

宋会雍认为，富力抓紧回笼资金，办理局部资产，现金流相对富余之后，又去拿一些新项目，是很有可能的，“就像当年的万达一样”。

此前的业绩会上，李思廉称，富力将继续推进酒店融资，包含发行酒店资产包；2019年将致力于将各类可售资源转化为现金。

来源：21世纪经济报导