近日，一则北京海淀区蜂鸟家园一居室以600万元超低价成交的音讯风行一时，这一价格比今年年初的高点降了300多万元。一位知情的房产经纪人向中新经纬证明了这则音讯。蜂鸟家园对口的是北京顶尖小学之一的中关村(行情000931,诊股)三小，以小户型为主的特点让这里成为学区房“神盘”，也被视为北京学区房市场的风向标。

　　2020年年末，北京海淀区的学区房忽然走俏，成交量与价格在短工夫内迅速上涨。但在楼市调控、多校划片、老师轮岗、冲击学区房炒作以及近期的二手房领导价等多个门径的独特作用下，市场迅速降温，价格回调幅度较大。一位经纪人说：“相当于去年底到今年初的价格涨幅全都回吐了。”

　　直降300万元成交

　　近日网上传出，蜂鸟家园一套51.6平方米的开间以600万元的价格成交，这样的价格让一些房财富内人士直呼不成能。要知道，作为北京顶尖的学区房小区，在今年年初时，蜂鸟家园的成交价能到达900万-1000万元。

　　对于这则音讯，蜂鸟家园小区附近的房产经纪门店的数位经纪人均予以证明。链家一位知情的房产经纪人林晨（化名）对中新经纬称，业主正筹备换房，此前就看中了一套房源，支付了100万元的定金，之后又支付了500万元摆布的首付款。因为临时出了一些状况，急需把蜂鸟家园的这套房子卖掉，并腾出购房资格，这才以远低于市场价的方式交易。这套房源是10月14日成交的，买方全款支付了600万元。

　　“原本业主挂了650万元，但买方觉得还能谈，股票配资网，就报了600万。也是买方付款方式好，购房款马上就能打过去，想临时找这样的买家很难的。并且，业主不卖的话，还要承当他想买的那套房子的违约金，得不偿失。这个价格成交，也是天时地利人和全占齐了。”林晨说。

　　约11.63万元/平方米的价格，鲜亮低于蜂鸟家园的二手房均价。有业内人士说：“600万元的价格，已经回到了2016年的程度。这个小区其他正在卖房的房东，城市对这个业主有意见。”

　　从今年7月北京西城区、海淀区执行多校划片初步，火爆的学区房市场旋即冰封，在老师轮岗、冲击学区房炒作等多项门径的独特发力下，市场自信心遭受冲击，房价迅速走低。

　　林晨介绍，差不久不多在2020年的这个时候，海淀区的学区房价格初步飙升，到2021年初的时候，蜂鸟家园小区的价格涨了15%摆布，售价在900万-1000万元/套。当前的售价已经降到了700-850万元/套之间，降了10%-15%。他说：“相当于去年底到今年初的价格涨幅全副回吐，又回到了2020年的程度。”

　　我爱我家(行情000560,诊股)APP显示，蜂鸟家园小区当前挂牌房源共有12套，挂牌价在750万-890万/套。我爱我家的一位经纪人称，一些学位暂时被占用的一居室价格更低，算是税费，40余平户型的价格差不久不多能谈到720万-730万元/套。

　　70套房源，只能挂3套

　　近期，北京二手房市场的利空音讯一直。据北京日报，今年国庆前夕，海淀区房地产经纪协会联结近一年成交价格状况，对局部价格涨幅大、成交量大的热点小区，向中介机构发布了二手房交易领导参考价。

　　有市场音讯显示，领导参考价共波及29个小区，依据小户型（60平方米以下）、中户型（60-90平方米）及大户型（90平方米以上）设定挂牌领导价，凌驾领导价1%不允许中介机构挂牌，且不能通过中介成交。

　　10月19日，中新经纬实地走访了海淀区的几家房产经纪门店，多位经纪人暗示，他们所在的公司已依照领导参考价对波及到的29个小区的房源停止办理，高于领导价的房源停止下架，并且也不能对这些房源停止带看、交易。

　　蜂鸟家园小区小户型、中户型及大户型的领导价别离为171000元/平方米、146000元/平方米及146000元/平方米，配资，一位经纪人介绍，今年10月8日，公司下架了该小区55套高于领导价的房源，目前挂牌的只要23套。贝壳找房APP显示，蜂鸟家园正在挂牌发售的房源均为40余平-60余平的一居室，只要一套房源的挂牌价高于领导价，为172094元/平方米，高于领导价不敷1%。

　　位于海淀区五道口附近的华清嘉园，也被列入领导价名单，小户型、中户型及大户型的领导价别离为132000元/平方米、118000元/平方米及118000元/平方米。该小区附近门店的房产经纪人张华（化名）称，该小区原有70套二手房源在售，但目前只剩下3套还在正常挂牌，其余67套都被下架。她走漏，领导价出台后，公司找业主协商下调挂牌价，最好的期货配资网，但大都业主都差异意，只能下架办理，“妥协的业主都是急卖，才降价挂牌。”

　　张华介绍，在华清嘉园满足挂牌条件的3套房源中，一套约86平方米的两居室在近两个月的降幅已凌驾10%。该房源在今年8月初的挂牌价为1200万元，由于业主急卖，两周前蒙受了领导价，降价至1025.6万元。东南小区一套60平方米的两居室，其挂牌价在两周内下跌40万元，降至786万元，价格为13.1万元/平方米，鲜亮低于该户型15万元/平方米的领导价。

　　被下架房源的业主尽管不承认过分低于预期的领导价，也不得不蒙受市场转冷的事实。在华清嘉园已下架的房源中，一套77平方米两居室的报价比8月中旬的1100万元，足足缩水了130万。但即使这样，价格还是高于领导价。

　　二手房领导价影响几何？

　　自今年初深圳成为首个发布二手房领导价的都会，全国已经有多个都会出台该项政策。据中新经纬不完全梳理，截至目前，二手房领导价政策已经笼罩有深圳、东莞、宁波、成都、三亚、西安、绍兴、无锡、合肥、广州、北京11个都会。

　　58同城、安居客数据显示，出台二手住房领导价的10个都会（除北京外）中，深圳、宁波、绍兴、广州9月份的二手房挂牌价环比下降，此中，广州在8月31日出台二手房领导价，9月份二手房挂牌价就环比下降了1.3%。

　　受二手房领导价影响最大的无疑是深圳。深圳市房地产中介协会发布数据显示， 2021年9月，深圳全市二手房网签套数1967套（含自助），同比下降74%，环比下降17%。在过去的六年间，该市9月份二手房网签量的最低值也在5000套以上。

　　相较于其他都会，北京的二手房领导价仅限于海淀区的29个热门小区，在施行范围上鲜亮低于其他都会。至于该政策对海淀乃至整个北京二手房市场的影响，合硕机构首席剖析师郭毅对中新经纬剖析，上述29个小区大都都是家长眼中公认的学区房，但也并没有完全笼罩，而是选取此中的热门小区，从这一层意义看，更多的是一种试探性举措。

　　但郭毅认为，只管只要29个小区被“限价”，但由于都是区域的热门社区，控制住这些小区的价格，自然会对周边房价造成影响，“这些小区相当于标杆，它们的价格下来了，其他小区的价格自然也要下降，因而，海淀的二手房领导价会促使市场成交价有所走低。”

　　中新经纬留心到，对口中关村二小的燕归园小区，尽管不在领导价名单中，但局部房源近两周也降了20-50万元不等。

　　从全市看，北京的房地产市场正在迅速降温。国家统计局数据显示，2021年9月，北京二手房销售价格环比下降0.2%，而上次环比下降，还是疫情最为重大的2020年2月。据北京中原市场钻研部统计，今年9月，北京二手住宅网签1.2万套，环比下降23%，同比下降28%，创下近1年来的市场新低。

　　郭毅剖析，北京二手房市场的降温，主要还是受房贷收紧的影响，接下来的市场走势，照常要看信贷资金的松紧水平。