公募REITs市场越来越受投资者存眷。8月15日，首单以民营企业作为原始权益人REIT项目——国泰君安(行情601211,诊股)东久新经济财富园REIT取得受理。

　　重头戏在今天。8月16日，首批保障性租赁住房REITs将正式出售，3只产品或引发约1220亿元的机构资金抢购。至此，已上市公募REITs的底层资产，将新增保障性租赁房项目。

　　首批REITs产品发行至今已有一年多，14只存续产品整体市值已凌驾630亿元，市场业态也正在加速变革。

　　机构千亿资金抢筹

　　今天，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT等首批3只保障性租赁住房REITs正式出售。依据公告测算，这3只产品大约募资总额约38亿元。至此，国内公募REITs产品数量扩容至17只。

　　上述3只产品的网下询价认购工作已于近日完毕，网下询价成果显示首批保租房REITs再次掀起机构投资者“疯抢”，拟认购份额数量均凌驾100倍。此中，红土深圳安居REIT全副配售对象拟认购数量总和为初始网下出售份额数量的133.03倍，刷新了公募REITs网下询价认购倍数新纪录。而依据3只产品公告的网下拟认购规模测算，将有约1220亿元的机构资金参预抢购。

　　巨量资金的参预，也走漏出机构投资者对这批REITs新品的喜欢。此中，参预红土深圳安居REIT的机构投资者为83家，配售对象为252个，华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT别离取得71家、68家机构投资者的有效报价。投资者类型涵盖了券商及券商资管、保险、公募、私募，以及银行、信托等大局部金融机构。

　　底层资产趋于多元化

　　这次以保租房为底层资产发行上市，标识表记标帜着国内公募REITs笼罩的根底设备类型及底层资产正在加速扩容。据悉，包含海南、浙江、广东、山东、上海、江西、湖南等省市已相继提出，撑持成长保障性租赁住房REITs试点。

　　首批公募REITs自去年发行上市以来，相关产品笼罩的根底设备类型已从一年前的财富园、高速公路、仓储物流，扩展到了保障性租赁住房、清洁能源等。这些底层资产有的是纯市场化运作，有的与民生亲密关联，有的则受政策强监管，试点资产类别多元化特点显著。

　　值得一提的是，公募REITs波及的资产将不限于以上已有类别。依据国务院相关文件，将来盘活存量资产的重点标的目的，还将进一步扩充至旅游景区、老旧厂房、文化体育场馆以及国有企业创办的酒店、疗养院等。

　　目前，底层资产的扩容工作正加速推进。以景区等旅游根底设备为例，据陕西省政府披露，7月13日陕西省发改委结合西部证券(行情002673,诊股)召开会议探讨了陕西华山景区REITs项目相关内容，并暗示“将本项目做老本行业根底设备公募REITs的标杆和示范项目”。举世无双，最好的股票配资网，据中邮证券披露，今年6月该公司已中标重庆武隆喀斯特5A景区根底设备公募REITs项目。

　　对于目前公募REITs一直扩容的资产类型，金杜律师事务所合伙人李文敏在8月13日首届大湾区根底设备REITs顶峰论坛上暗示，公募REITs扩容扩募应该有四个形态：一是资产的类型，业态的开放；二是主体的开放，包含原始权益人、经营打点机构；三是资产的法律形态开放；四是经营打点形式的开放。

　　市场运行合乎预期

　　公募REITs市场运行一年多以来的另一大特点是，风险收益特征与市场需求匹配度高——底层资产的运营表示、基金分红根本合乎市场预期，出现溢价。

　　证券时报记者依据存续产品发布的公告及相关平台统计，在14只存续产品中，有11只产品发布了分红率，均匀现金分派率为5.92%，均匀分红率为2.95%。从市场表示来看，截至8月14日，首批公募REITs产品上市均匀涨幅为25.58%，活动性相对较高，日均换手率2%摆布，高于境外多地REITs市场。

　　“目前，全市场14单里面有6单是不动产的，8单是收益权，不动产均匀上市涨幅粗略是35%~40%，表示还是十分不错的。特许运营权均匀涨幅15%摆布，总体来说也还可以。”戴德梁行资产证券化业务负责人杨枝在首届大湾区根底设备REITs顶峰论坛上暗示。

　　杨枝认为，无论是不动产或收益权，目前14只存续产品都接纳了100%的现金流折现法即收益法，这一点根本上和海外的REITs保持了一致规范，收益法影响估值的三个核心因素则别离来自收益的上下、收益期的是非、评估师选的折现率。

　　行业政策亟待完善

　　只管国内公募REITs开展工夫较短，但过去一年来，关于公募REITs的配套政策正在紧锣密鼓地出台，资产转让步伐、税务优惠、扩募资产等领域的政策迎来了不少冲破。

　　今年5月，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩充有效投资的意见》提到，国企发行公募REITs波及国有产权非公开协议转让的，按规定报同级国有资产监视打点机构批准。剖析人士认为，这样的规定很洪流平上简化了重组过程中的步伐，也增多了交易确实定性。

　　别的，今年1月财政部和税务总局出台了相关税务政策，为公募REITs所做的提供了相关的所得税递延优惠政策。递延优惠政策出台以来，也处置惩罚惩罚了一些原始权益人所得税及递延等问题。

　　然而，公募REITs这个重生市场仍有很大的政策完善空间，51配资，一些业内人士也对将来政策的冲破与创新抱有等待。

　　在首届大湾区根底设备REITs顶峰论坛上，毕马威中国税务合伙人李晨重点存眷了目前该领域的税收痛点。李晨暗示，就今年财政部与税务总局出台的相关税收政策而言，政策出台后，也有项目遇到了实际问题，好比战略配售主体为非原始权益人能否适用优惠？实际监管与税收优惠政策之间也存在必然的矛盾，相关优惠政策仍有进一步完善的空间。

　　而就目前实际项目中遇到的问题，中航证券资管开展部负责人彭雷旸还对公募REITs开展过程中的信息披露制度提出了可讨论的问题，即公募REITs项目依据资产的运营权、产权等特点，能否应对后续经营环节、报告环节的信息披露差别化，相关制度规范有待厘清。

　　机构创新参预途径

　　从首批公募REITs解禁的机构投资者类型中，可以看出机构资金自始参预公募REITs的宽度和深度。

　　依据华泰固收的数据，首批公募REITs解禁的机构投资者中，保险、财富成本占比较高，别离为31.28%、27.72%；券商自营、基金及子公司专户、券商资管也有较高比例，别的还有一些银行及理财子、信托、私募等机构。

　　在上述机构中，银行理财和券商参预REITs的途径尤为多样化。

　　在以战略配售和网下出售两种方式参预REITs投资的根底上，银行理财还发行专属主题理财产品纵深参预了REITs掘金。而券商不只仅是活泼的投资交易机构，还担当REITs市场重要的承做和承销机构，深刻参预到REITs场内做市、基金通做市、大宗交易等活动性效劳中。

　　值得一提的是，期货配资网，除了间接配置，有的银行还初步量身定制REITs并购贷款产品，直接参预REITs市场。好比邮储银行(行情601658,诊股)，该行向中铁建重庆投资集团有限公司发放了首笔公募REITs并购贷款。作为国金中国铁建(行情601186,诊股)REIT的主要原始权益人及战略投资者，中铁建重庆投资集团有限公司需出资认购国金中国铁建REIT项目51%份额，共计24.44亿元。邮储银行重庆分行则向中铁建重庆投资集团有限公司提供了金额5亿元、期限7年的并购贷款，作为其认购资金的一局部，有效缓解了该公司战配份额内的筹资压力，释放成本金占款。必要指出的是，这一形式适用于强主体资质、底层资产优异及可供分配收益率较高的REITs。