从2021年的业绩表示来看，无论是营收、净利还是销售额，绿城中国都远超大大都房企。然而在保盈利、保规模的暗地里，绿城中国牺牲掉的是局部质量品控以及拿地老本。

　　近期，在港股上市的绿城中国发布2021年。从业绩表示上来看，绿城中国实现收入1002.4亿元，同比增长52.4%；股东应占利润44.69亿元，同比增长17.7%；合同销售额3509亿元，同比增长21%。无论是收入、归母净利润、还是合同销售额，绿城中国都以两位数的增长速度远超大大都房企。绿城中国的股价也在本周三创出历史新高。

　　然而《红周刊》发现，绿城中国高增速的暗地里，也给本人留下了不小的隐患：一方面，结转成为收入的楼盘项目屡屡被业主反映存在质量问题；另一方面，大规模拿高价地，也大幅推高了公司的拿地老本，无形中加重地块的后续开发难度。

　　交付面积大规模增多

　　交付项目质量问题频频被质疑

　　2021年，绿城中国旗下的杭州桂语向阳、北京壹亮马、德清不雅观云小镇、余姚桂语兰庭、温州凤起玉鸣、青岛抱负之城、南通诚园、天津诚园、成都凤起朝鸣、济南玉兰花园等楼盘项目陆续交房，合计交付销售面积438.54万平方米，较2020年的291.44万平方米大幅增长（见表1）。

　　而随同交付面积的增长，2021年绿城中国收入也随之水涨船高。据年报数据，物业销售奉献了绿城中国总收入近9成。2021年，公司实现物业销售收入897.55亿元，较去年同期的573.34亿元，同比增长56.5%。

　　2021年绿城中国业绩的杰出表示主要受益于楼盘的大批交付，而这或许和绿城中国周转速度的提升存在必然关系。中信证券(行情600030,诊股)研报指出，2021年绿城从拿地到动工、开盘、交付的周期别离为4.3个月、7.3个月和30.1个月，同比均匀提速6%。

　　不过值得存眷的是，股票配资，《红周刊》发现，绿城中国在年报中提及的局部交付项目也是业主投诉较多问题的项目。

　　好比，奉献了绿城中国5.6%物业销售收入的杭州桂语向阳。2021年8月，杭州桂语向阳进入交房阶段，不过有业主在收房时发现，交付项目存在玻璃破裂、墙纸起皮脱落、室内石材开裂等诸多问题，更有业主在业主群内暗示，最好的期货配资网，“答允4500元/平方米的精装修规范（让人）大跌眼镜”。

　　其实，早在该小区交付前，就有业主发现问题，并向相关部门反响暗示，小区存在偷工减料、施工质量较差等问题，上述问题又详细体如今“高层区域外立面墙面存在不服整、鼓包、剥落、线条弯曲”“小区混凝土路面开裂”“地下车库渗水漏水重大”等。

　　彼时，杭州相关部门回复暗示，“波及其他质量缺陷问题，我局质监部门已要求开发公司立刻落实专人办理此事，对现场确认存在的质量问缺陷问题尽快完成修复。”不过，从交付后业主的反响状况来看，功效并不鲜亮。

　　杭州桂语向阳交付所呈现的状况并非个例，《红周刊》发现，奉献了绿城中国2.6%物业销售收入的天津诚园也受到了业主投诉。2021年10月底，天津诚园二期进入交房阶段。然而11月末，有业主在指导留言板投诉暗示，本人所购置的天津绿城诚园二期宸塘锦苑项目顶层漏水重大，并要求开发商要从基本上处置惩罚惩罚漏水问题。

　　《红周刊》梳理发现，绿城中国在成都的竞争项目成都绿城诚园二期也是业主投诉的“重灾区”。天眼查显示，绿城中国持有成都绿城诚园二期暗地里开发商城投绿城45%股权。而在指导留言板上，多位业主均对这一项目停止投诉。

　　好比，2021年11月24日，一位业主指出，诚园二期从小区绿化到公共设备都存在减配的状况。别的，据其介绍，该小区的大局部房屋还存在房屋空调、新风系统不能有效工作、面墙空鼓、地面瓷砖凹凸、漏水、电源外露等问题。

　　2021年12月末，上述小区归属地成都市双流区回复暗示，已建设问题台账，逐条整改，并限时于2022年1月15日前全副办理完结。别的，关于业主所反响的销售时宣传图、意境图，存在不同问题，目前相关部门也已对该问题组织了协调会，目前正在整改中。

　　被指“减配”暗地里

　　高地价加重开发难度

　　“减配”是绿城中国旗下多个项目被业主频繁提及的一大关键问题。而在被指“减配”的暗地里，《红周刊》发现上述被业主指控的“问题楼盘”还存在拿地价格较高、后续开发难度较大的问题。

　　如，前述提及的杭州桂语向阳， 2017年12月，绿城中国以总价39.389亿元、楼面价20059元/㎡、自持比例8%的严苛条件竞得位于蜀山单元的萧政储出【2017】23号地块，即杭州桂语向阳的前身地块，彼时的“南卧地王”。

　　依据2021年年报，杭州桂语向阳的销售均价为28684元/平方米。如将销售均价剔除去楼面价，剩余的差额空间不过万元。不难看出，该楼盘盈利和开发难度都较大。

　　而被业主投诉漏水重大的天津诚园同样拿地价格不菲。2018年，绿城中交结合体以7.6亿元摘得天津诚园前身地块，即津西陈塘（挂）2018-180号地块，折合楼面地价约21465元/平方米。年报显示，该项目销售均价为29178元/平方米，同样存在楼面价和销售均价差额不过万元的状况。

　　较高的拿地老本，或为绿城中国局部楼盘的减配、质量问题埋下伏笔；并且也间接体如今了绿城中国的毛利率表示上。年报显示，尽管2021年公司毛利为181.68亿元，同比增长16.66%，但毛利率却较2020年23.7%下降5.6个百分点，至18.1%。此中，物业销售毛利率更是较2020年的23.5%下降6个百分点，直至17.5%。

　　对于公司毛利率的下滑，绿城中国打点层在业绩发布会上停止解释，主要起因有两个方面，一方面，土地市场合作较剧烈，土地老本回升；另一方面，近年来房价受限价影响，公司品牌价值没有充裕表现。

　　不过值得一提的是，绿城中国仍在大规模扩大土储，且拿地老本连续走高。《红周刊》梳理绿城中国过往年报数据发现，2019年、2020年，绿城中国的新增土储均匀楼面价挨次为6923元/平方米、7089元/平方米，价格不变在7000元/平方米摆布，而到了2021年，这一数值同比增长28.09%，至9080元/平方米。

　　新增土储老本的走高连带拉动了总土储蓄的老本价格。2019年、2020年，绿城中国总土储的楼面地价均匀老本挨次为6119元/平方米、6562元/平方米，而到了2021年，楼面地价均匀老本猛增至7182元/平方米，同比增长9.45%。不难看出，而无论是新增土储的均匀楼面价，还是总土储的均匀楼面价，绿城中国的2021年水准都远远高于前两年水准。

　　在销售均价增长较快时，较高的拿地老本也较容易被笼罩，对盈利空间影响较小。年报指出，绿城中国2021年的自投项目销售均价约28416元/平方米，较2020年的26012元/平方米同比增长9.24%，这一增速根本和绿城中国当年的楼面地价均匀老本增速持平。

　　但2022年销售场面地步似乎有所转变，绿城中国销售额、销售均价双降。近期，绿城中国发布3月销售数据，2022年3月，绿城中国销售金额约为151亿元，较去年同期的214亿元下滑41.72%；销售均价约26037元/平方米，重回2020年价格水准。

　　“三道红线”仍踩一条存明股实债嫌疑

　　除较高拿地老本所带来的影响外，绿城中国的“三道红线”仍未完全实如今安详线范围以内。据绿城中国业绩会披露，2021年末，绿城中国“三道红线”中剔除预收账款后的资产负债率为70.3%，净资产负债率53.5%，51配资，现金短债比为1.7倍，依然有一条红线尚未到达规范。而这也意味着，绿城中国在2022年的有息负债增长将不能凌驾10%。绿城中国执行董事兼执行总裁耿忠强也在业绩会上强调，公司将确保2023年能够进入绿档。

　　别的，绿城中国还有明股实债的嫌疑。年报显示，2021年末，绿城中国资产净值合计1076.46亿元，此中，归属母公司股东应占权益346.79亿元，占资产净值的32.22%；而归属非控股股东权益为622.08亿元，这一数值不光占比高达57.79%，愈加值得留心的是，非控股股东权益增长迅速，较2020年同期的317.49亿元，翻了将近一番（见表2）。

　　但在利润分配上来看，绿城中国却并未遵照其在股东权益归属上的“四六开”分成，依据年报，在绿城中国76.87亿元的年内利润中，公司股东应占44.69亿元，占比58.14%；非控股股东权益应占32.18亿元，占比41.86%（见表3）。也就是说，把握了公司近六成的非控股股东，却只分到了超四成的净利润，而在这种分歧错误等分成的暗地里，绿城中国明股实债嫌疑较大。

　　明股实债这一融资技能花样，是房企常用来粉饰财报的财务能力，在隐匿房企表内负债的同时，也推高了房企的财务风险。