开年以来，多地陆续出台楼市松绑政策，从限购、限贷、限价、土地供应等多方面赐与楼市本质性撑持。尤其是近日银保监会主席明确亮相“房地产泡沫化、金融化势头得到改不雅观”，更可视作是中央政府层面为处所松绑政策做了背书，大约后续处所政府层面还会有愈增强有力的楼市松绑政策出台。

　　作为典型的政策驱动型行业，在密集的政策鞭策下，地产行业有望触底反弹，成为2022年稳增长的一条重要主线。在此背景下，A股房地产板块值得参预吗？

　　恒久视角：阶段性反弹不值得参预

　　先看看恒久视角。

　　市场中有句至理名言，叫“不成与趋势做对”。就房地产板块而言，尽管2022年稳增长预期下板块粗略率复苏，但短期复苏不改恒久趋势，从中恒久行业趋势来看，房地产板照常处于下行趋势之中。

　　面对恒久下行的行业，不少良好的投资者将巴菲特的一句名言视作投资准则，即“假如你不想持有一只股票十年，就不要持有非常钟”。在他们看来，投资者应远离恒久趋势下行的板块，不参预阶段性反弹。

　　好比我曾看过一位恒久业绩十分良好的基金经理访谈，她坦言2013年前后通过人口构造变革确认房地产中恒久趋势向下后，就再也没有参预过这个板块。在这位基金经理看来，与其在下行通道里博阶段性反弹，不如找一个向阳赛道拥抱高速增长的甜蜜点。

　　从后市的表示来看，这一选择无疑是正确的。2013年至今，申万房地产指数累计上涨18.35%，年均涨幅仅为1.9%，显著跑输同期沪深300指数6.83%的程度。但从个股层面来看，同期仍有22家企业涨幅凌驾150%，此中就包含万科、保利等龙头企业。

　　这说明了什么问题呢？就是整体性行情和构造性行情是有区另外。举个不太恰当的例子，当前上证指数的点位，在2007、2015、2017年都曾呈现过，但差异时点市场构造的差别十分大、差异板块的行情走势差别也十分大。

　　巴菲特的名言，用在个股上面无比正确，假如一个企业10年后注定消亡，那么当下买入就是投机行为，不值得倡导；但延展到行业层面后，这个结论便不再创立，因为夕阳企业比比皆是，夕阳财富却并不久不多见。尤其是房地产开发这种人类根底性需求，在可预见的将来，行业都不会消失。

　　当前，房地产的总需求濒临达峰，行业整体正逐步进入通胀驱动的低速增长阶段。因而，中恒久看，房地产板块作为一个整体已不具有投资吸引力，即购置房地产ETF或指数基金意义不大，但在构造层面，依然有一些逻辑值得参预。

　　两个构造性逻辑

　　当行业步入恒久下行趋势时，企业不会坐以待毙，尤其是良好的企业，从未进行寻找第二增长曲线，而这类企业，也总能在下行赛道中实现逆势增长，给投资者惊喜。就现阶段来看，即便着眼于中恒久，房地产板块也至少有以下两个构造性逻辑。

　　1、低效产能出清的供给侧改善逻辑

　　过去二十年的黄金时代，房地产供给侧一直扩张，截至2020年末，我国房地产开发企业已达10.3万家，处于历史峰值。2021年起，行业进入所谓的黑铁时代，低效产能初步出清，在此背景下，行业合作格局有望逐步优化，龙头企业有望通过份额扩张实现逆势增长，一直增厚本身的投资价值。

　　这种供给侧改善的逻辑在A股很多行业都经验过。本世纪前十年，我国经济处于高速增恒久，简直所有行业都是发展性行业，都是做大蛋糕的逻辑；进入2010年以后，一些行业陆续进入成熟期，行业合作加剧，低效产能一直出清，走出来的龙头强者恒强，给恒久投资者发明了十分亮眼的回报。

　　空调和白酒是两个典型案例。在空调赛道，格力、美的、海尔三强“剩者为王”，市场份额一直提升，市值规模也稳步增长，期货配资网，成为价值股的经典；在白酒赛道，近五年来白酒出产总量一直萎缩，但以茅五庐汾洋等为代表的高端、次高端白酒逆势扩张，在出产晋级的逻辑下成为A股最好的赛道之一。

　　2、财富链延展逻辑：从卖出到持有

　　记得一个资深投资者说过，本人根本不投“项目型”公司，因为缺乏复利效应，典型代表就是房地产开发公司。对于这一点，地产投资者应该深有感触，总结来看，地产投资至少有三个弊端，其根源都在于其“项目型”商业形式。

　　一是盈利颠簸大。由于差异房地产项宗旨毛利率差别很大，假如企业当年热点都会项目占比高，一般盈利程度会比较好，假如次年热点都会项目占比下降，企业盈利有可能负增长。这种盈利程度的颠簸，往往会导致股价呈现较大颠簸，影响持股体验。

　　二是合作剧烈，容错性差。项目型公司必需不竭开拓市场，通过新项目保持增长，素质上是一种辛苦活，容错性较差，对打点有很高的要求，很多企业一旦落伍，就失去了翻盘资格。比拟之下，投资者通常更喜爱“躺着赚钱”的商业形式，如高端白酒，这类赛道的进入壁垒高，容错性强，既便走了弯路也有时机卷土重来。

　　三是周期属性强。同任何行业一样，房地产也有周期性，只不过其周期属性更长而已。也正是因为地产周期太长，一旦行业进入下行周期，一般投资者简直很难陪着企业熬过周期底部（不像猪周期，顶多熬一年就能看到曙光了），也没这个须要。就现阶段来看，我国房地产行业正从上行周期步入下行周期，市场资金大多避而远之。

　　鉴于项目型形式的种种问题，房地产公司从未放弃过转型摸索。现阶段看，个别龙头企业在物业打点、自持型商业地产、文旅地产、长租公寓等领域均已获得显著停顿，差异于房地产开发的“卖出”形式，这类新业务都是“持有”形式，能够连续奉献较不变的现金流。

　　只不过和房地产开发比拟，新兴业务的营收占比较小，恒久得不到市场的充裕存眷。但在供给侧出清的逻辑支撑下，市场对龙头地产公司开发业务空间萎缩的忧愁减小，新兴业务在边际上的影响逐步提升，股票配资网，一些在“持有形式”上停顿较快的公司正愈发遭到市场存眷，初步具备构造性投资时机。

　　短期视角下的一些边际变革

　　中恒久的问题处置惩罚惩罚之后，再来看短期视角。

　　短期来看，地产政策面正在呈现一些积极变革。在“稳地价、稳房价、稳预期”的要求和“一城一策”的指引下，前期偏紧的政策已呈现宽松迹象。

　　如菏泽、重庆、赣州等非限购都会将首付比例降低至20%；作为一线热点都会的广州，商业银行初步调降房贷利率，向市场释放了十分积极的信号；近期长沙召开房地产开发企业座谈会，提出房价指数分类统计试点，区分刚需型住房和改善型住房，对于改善型住房依照8%-10%控制增长，冲破了前期5%涨幅的限制；在集中供地侧，楼面价遍及下降且配建要求遍及减少，开发商拿地利润也初步修复；郑州则明确引导金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调房贷利率，放宽限购限贷条件；……

　　思考到根本面的滞后性，配资，只管很多都会陆续出台了边际宽松政策，但当前房地产行业仍未走出颓势，表示为居民购房需求偏弱，房企拿地积极性不高，土地成交面积、溢价率均处在近5年来同期最低程度等。在这个意义上，当前已出台的边际放松政策只是开始，大约将来还会有更多都会出台更多宽松政策，直至房地产板块的盈利空间和市场预期得到充裕修复。

　　受政策边际宽松影响，开年以来A股房地产板块已经呈现复苏迹象，尤其是个别安详属性较强的国企地产龙头，间隔去年低点位置已有较大涨幅。但由于根本面的拐点尚未呈现，所以基于政策边际放松带来的房地产板块复苏行情才刚刚初步，有望在产能出清背景下获益的地产龙头和“持有形式”转型停顿较快的特色地产公司，均迎来了较好的规划机会。

　　【注：市场有风险，投资需慎重。】