这一年市场销售突然遇冷，融资端口几近干涸，资金链的紧张简直史无前例，违约一直，爆雷也不再鲜见，房企业务收缩，架构调整，裁员一直，行业一片灾民。

　　每一家房企都身在此中，每一个地产人都深有领会。

　　《国际金融报》盘点了2021年十大地产关键词，他们折射出这一年的楼市走向，也影响了很多房企的存亡，以及无数地产人的命运。

　　爆雷

　　此前，爆雷是金融术语，多指P2P平台因为逾期兑付或运营不善问题，未能偿付投资人本金利息而呈现的平台停业、清盘、法人跑路、平台失联、倒闭等问题。

　　如今这个词频繁呈现于地产行业。

　　事实上，房企爆雷并不是2021年才有的现象，差异于以往波及的都是中小房企或是微型房企，这一年已有凌驾20家大型房企陷入了爆雷窘境。

　　此中影响最大的就是恒大，恒大爆雷成为房地财富的灰犀牛，给整个行业带来了一系列连环风险，下半年楼市风向急转。7月蓝光开展(行情600466,诊股)债务违约，10月魔术年债务违约，其以“躺平”的姿态，加剧了行业生态恶化。

　　随后，新力控股、当代置业、中国奥园、佳兆业，以及阳光100、阳光城(行情000671,诊股)先后遭遇爆雷窘境。

　　房企的集中爆雷导致金融机构进一步收紧了对民营房企的融资，随着失事房企数量一直增多，购房者预期愈发颓废，下半年房地产市场风向急转直下。

　　与此同时，国际评级机构大规模下调房企信誉等级，也成为了压死骆驼的最后一根稻草。一工夫房企遭遇股价和美圆债“双杀”，融资难上加难。

　　尽管大都房企采纳了积极门径，向市场释放有利信号，但外界对于房地产行业整体预期还在连续修复中。

　　裁员

　　活动性收紧之下，不少民营房企已不再拿地。业务收缩之下，房企初步缩减人力开支，精简冗余人员，降薪、裁员现象在行业内大规模爆发。

　　裁员早在年初便以“优化”的名义初步，下半年技能花样更是魔术百出，降薪、降职、调岗、测体能、加班......

　　尽管每年年底房企都有通例的优化动作，但2021年裁员范围之广、波及人员之多远凌驾往，一家20强房企决定2年内不再拿地并方案通过三轮裁员减少50%人员。

　　猎头圈描述“天空都飘着地产人的简历”，行业下行之际，就业时机也在一直收缩，不少地产人转向其他行业，配资，局部开起了网约车。

　　一名房企员工直言，公司业务收缩，没那么多项目了，养不了也养不起那么多人。

　　这是现实。

　　资金窘境之下，也有局部房企初步辞别多元业务开展，聚焦主业，配资，将有限的人力物力投向能够孕育发生正向效益的地产主业。

　　然而裁员也见“人品”，差异的裁员方式和赔付比例某种水平上也是房企社会责任的表现。

　　此中不少房企给出了“N+1”的裁员赔偿规范（N代表工作年限），也有不少房企赔偿款外还提早预支了年终奖局部；然而也有房企不讲“武德”，以富力为例，其为了降低裁员老本，以“停职留薪”“只发放底薪”等技能花样变相劝退员工。

　　每一次裁员暗地里，都是切割一个大家庭的生活和将来。然而，这就是行业现状，许多企业也“活不下去”了。

　　发售物业

　　站上风口的物管行业在2021年迎来转变。

　　2021年，房企频频爆雷，活动性窘境下物企也遭到涉及，不只上市被终止，局部房企为了回血，无法将物业摆在货架上。

　　万物云CEO朱保全描述这一现象为“前几年，很多地产的老板都认为物业是行业的将来，而如今很多老板都将本人的将来给卖了”。

　　据中指钻研院数据显示，截至2021年12月中上旬，物业打点行业已经披露相关交易信息的一共有71宗，波及并购方33家物业企业，总成交额为333.3亿元，比拟2020年全年交易额，上涨215.33%。

　　2021年初，蓝光嘉宝作价48.5亿元卖身碧桂园效劳，陷入活动性危机的新力控股、中国奥园、佳兆业、禹洲等也均被曝出发售物业的音讯。

　　曾经被视为行业将来的香饽饽，此刻却成为房企套现的工具。

　　房地产税

　　房地产税简直是一个陈词滥调的话题，每年城市被提及，但2021年房地产税试点的推进，意味着这一事件迎来宏大冲破。

　　2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定授权国务院在局部地区成长房地产税厘革试点工作，授权的试点期限为五年。尔后基于房地产税试点工作推进的各种料想屡见不鲜，包含试点征收对象、试点规范、试点的都会等等。

　　随后，中国人大网又公开了两份房地产税厘革试点相关文件。一份是财政部部长刘昆对《关于授权国务院在局部地区成长房地产税厘革试点工作的决定（草案）》的说明；另一份是全国人民代表大会宪法和法律委员会对《关于授权国务院在局部地区成长房地产税厘革试点工作的决定（草案）》审议成果的呈文。

　　一工夫，房地产税厘革与试点快捷“落地”，迅速成为了一个“现象级”探讨话题。业内预期，房产税试点有望于今年落地，只待公救济行的都会了。

　　房地产调控

　　2021年是房地产行业政策调控井喷的一年。

　　据中原地产钻研中心统计数据，2021年全年累计调控651次，较2020年的489次上涨超33%，单月均匀调控次数高达54次，刷新历史记录。

　　别的，从调控基调来看，2021年上、下半年分化鲜亮，51配资，上半年主要以收紧为主，下半年的重点则是维稳。尤其11月至12月以来，房地产政策整体转向，频吹暖风。

　　2021年上半年，楼市及土地市场酷热，多城房价疯涨。为克制市场“高温”，多个维度的调控政策相继被推行，如土地端的集中供地、二手房市场的领导价、法拍房限购、上海首推购房积分制，企业端的“三道红线”融资限制等。

　　而随着调控力度一直紧缩，加之下半年贷款收紧等多方因素影响，房地产市场急速“冰冻”，土地端、销售端、融资端冷意鲜亮。为不变市场，10月以来，多个三四线都会出台“限跌令”，超25个都会发布补助购房政策，房贷逐步回归正常，房企融资端口逐步放开，土拍下调门槛……

　　整体来看，只管年末维稳政策频出，但房住不炒的主基调始终不乱。同时，促进房企降杠杆、进步预售资金监管、担保开发商不变成立的决心亦始终不乱。

　　股价狂跌

　　2021年以来，房地产上市公司逐渐成为成本市场的“弃儿”，不少企业股价从年头一路阴跌至年尾，以至曾经颇为喜欢房企的险资也在下半年初步逐步退却。

　　据东财Choice数据显示，截至2021年12月31日，包含华夏幸福(行情600340,诊股)、蓝光开展、美好置业(行情000667,诊股)、阳光城在内，A股共有5家上市房企股价年跌幅超50%，此中华夏幸福最高，到达72%摆布；港股方面则共有22家企业，中国恒大、雅居乐、佳兆业等规模房企皆位列此中，此中中国恒大年跌幅最高，为89.15%，新力控股以87.29%的跌幅紧随其后，祥生控股则以83.54%位居跌幅榜第三。

　　差异于中国恒大“温水煮青蛙”式的下跌，新力控股与祥生控股股价均在2021年遭遇断崖式下跌。

　　9月20日午后，新力控股股价跳水，期间跌幅一度超90%，截至临时停牌，其当日股价跌幅到达87%。祥生控股的至暗时刻则发生在11月18日，当日开市后该公司股价狂跌20%，午盘后进一步下挫最终收盘跌幅达53.91%。

　　二者的境遇令行业哗然，在房地产市场自信心极度脆弱的2021年，它们的股价狂跌只是行业的一个缩影。

　　恒大

　　恒大危机近乎贯通2021年始末。

　　事实上这场危机此前已有征兆。2020年9月，一份疑似恒大写给广东省政府的求助信在网上传布，信中哀求政府撑持完成严峻，不然或将呈现资金断链，引发系统性金融风险。

　　随后尽管恒慷慨面及时辟谣，但信件内容仍然引发高度存眷。

　　2021年以来，恒大的活动性危机一直加重。

　　6月，恒大在河南许昌的悦龙台项目停工，随后恒大发售嘉凯城(行情000918,诊股)29.9%的股权套现约25.08亿元，市场认为此举意在办理资产回笼资金。

　　6月底，三棵树(行情603737,诊股)等供应商公告称恒大商票逾期，揭开了恒大庞大商票的一角。

　　7月，有银行以保全为由申请冻结恒大银行存款，当月传出恒大将旗下的局部资产摆上货架，然而地产项目变现并没有迎来本质停顿，物业在接连辗转万科、碧桂园、合生创展后也未能达成发售意见，通过发售盛京银行股票，恒大回笼百亿资金，但这对于恒大的债务来说人浮于事。

　　9月，恒大理财爆雷，其保证的未兑付理财产品规模达400亿元，市场自信心进一步受挫，而后恒大多地项目遭遇停工，销售进入停滞状态。

　　12月事件似乎迎来转机，恒大风险化解委员会创立，除恒大现任高管许家印和潘大年，其他委员均来自其他企业高管和专业人士，恒大称委员会正调动宽泛资源，努力化解风险。

　　进入12月，恒大的交楼情况有所好转，许家印亮相绝不“躺平”，确保12月份交楼3.9万套。

　　集中供地

　　集中供地是2021年房地产市场调控的一场重头大戏。

　　为平稳地价、克制土地市场过热，国家自然资源部于去年2月要求包含4个一线都会、18个二线都会在内的22个重点都会住宅用地实行“两集中”供地，即集中发布出让公告、集中组织出让流动。

　　这一政策对土地市场及开发商影响极大，后者原有的拿地开发节拍被完全打乱。从三轮供地整体来看，房企的参预热情逐渐减淡，土地市场逐渐“退烧”。

　　开发商们在首轮供地中的热情极高，民营企业积极下场参拍，局部都会多宗地块均触及最高限价。而随着政策的紧缩调控、房地产市场行情走低等因素，第二轮供地遇冷，土地市场分化，流拍状况频发。

　　低迷的情绪在第三轮继续蔓延。思考到市场行情及房企资金状况，第三轮供地中多城下调土打门槛，放宽开发商土地款的付款周期，但企业参预积极性仍然不高，国/央企及处所平台成为该轮供地中的拿地主力。

　　三轮供地下来，土地市场的降温也获得鲜亮功效。据中原地产数据，2021年1月-12月，全国热点的100个都会卖地金额为4.79万亿元，较2020年下降6.4%。

　　美圆债

　　2021年以来，房地产行业的债务违约事件一直，且多波及境外美圆债。安信证券数据显示，截至2021年末，共有14家房企的26只美圆债发生本质性违约，违约金额合计86.5亿美圆。

　　美圆债的违约顶峰发生在下半年。2021年十一长假期间，魔术年公告称其一笔约2.06亿美圆的票据逾期未付。受此影响，彼时的房地产美圆债片面杀跌，该周当代置业、建业地产、阳光城、佳兆业美圆债别离下跌63.39%、44.09%、39.52%、36.52%。

　　而后10月中旬，当代置业为其一笔票息12.85%的优先票据寻求展期，新力控股亦称其有一笔2.5亿美圆债务及最后一期利息可能发生违约……

　　间断的负面冲击使得房地产市场自信心崩塌，中资美圆债呈现连续普跌，投资者恐慌情绪蔓延，境外融资渠道中断。为向市场通报自信心，包含中梁控股、建业地产、中国奥园等在内的多家企业掀起美圆债回购潮，试图以此慰藉市场。

　　多措并举之下，行业恐慌情绪有所缓解。12月10日，宝龙地产胜利发行一笔约1.3亿美圆的美圆债，这被行业视为融资渠道有所解冻的信号，亦意味着将来将有更多企业的境外再融资得以展开。

　　而宝龙地产的胜利发债也表白融资场面已经分化，当前行业背景下，信誉评级较高、根本面较好的国/央企及大型民企相对更容易得到融资撑持。

　　信誉评级

　　信誉评级反映了房企在成本市场上的信誉度，企业运营根本面等综合因素愈好，则评级越高，融资的操纵空间也就越大。整体而言，信誉评级与房企融资状况息息相关。

　　2021年下半年来，受房企美圆债违约事件连续发酵影响，多家房企信誉评级遭下调。据不完全统计，仅在2021年10月就已有近30家国内上市房企被国际评级机构下调评级。

　　机构的一通“乱杀”导致融资环境急剧恶化，境外融资管道和再融资近乎停滞，融资老本回升，以至有企业因而触发还款条件，陷入活动性危机，譬如中国奥园。

　　2021年10月至11月期间，中国奥园先后七次被机构下调评级，这导致其约6.512亿美圆的融资被债权人要求归还。也就是说，由于评级下调，中国奥园突增一笔超40亿人民币的临期债务，资金面极度承压。

　　中国奥园的遭遇足以看出评级下调对房企的影响水平之深。事实上，因评级下调导致的股份抛售、债权人加速催收、购房者不雅观望情绪加重等状况并不在少数。这些城市加剧企业活动性风险，造成恶性循环。