每经记者：吴抒颖 每经编纂：林菁晶

等了三周，泰禾集团(000732)终于在2019年5月29日晚间，针对深交所5月8日发出的19条年报问询函意见发布公告予以回复。

尽管在年报发布之后，交易所针对年报信息披露等问题发布问询函的现象并不少见，但今年的年报季，交易所尤其忙碌。泰禾不是唯逐个家被问询的房企，今年以来，还有新城、金科等房企被问询。

直至今天，泰禾、新城和金科均已经对交易所的问询作出回复，它们2018年的运营状况也被更为细致地露出在聚光灯之下。交易所对于房企问询的重点指向了高杠杆、现金流和盈利状况——这被视作是行业变革的一个重要信号。

在房地产行业火爆的那几年，高杠杆、高周转是房企规模进阶的利器。而今在行业整体趋稳的背景下，一众依靠高杠杆在规模上突飞猛进的房企，或许到了必要在盈利才华、偿债才华上再度作出均衡的时刻。

现金流异常被存眷

即使没有交易所的问询，房企的资金安详也不停是监管层存眷的重点。2018年，房地产市场调控趋严，房企在境内的融资渠道经验了大幅收紧的时期，遍及在规模上增长迅猛的房企在资金面的控制上都并非非常抱负。

在交易所对房企的问询中，“现金流”是一个频繁被存眷的科目。

在交易所对新城控股(601155)的问询中，就提到了综合思考公司运营流动和投资流动现金流量净额之和发现，2016年、2017年和2018年皆为负，别离为-6.10亿元、-102.41亿元和-161.96亿元，要求新城详述现金流紧张的起因以及后续拟采纳的应对门径。

事实上，对于大大都房企而言，投资流动现金流为负的状况很正常，主要起因与活泼的投资行为有关。以标杆房企万科为例，运营现金流曾在一段工夫内保持为负，配资网，去年年中报，其运营现金流为-42.55亿元，今年年报这一科目才回正。

新城在回复中也暗示，公司仍处于稳步扩张阶段，在运营和投资方面均有较多资金支出，导致最近三年的运营和投资流动现金流为负。运营规模连续增长，“规模增长所孕育发生的连续资金需求是公司运营流动和投资流动现金流仍为负的主要起因。”

而金科则是由于现金流大幅增长被交易所问询。交易所指出，你公司本期运营现金流量金额为13.29亿元，相较上期-84.85亿元大幅增多，要求金科联结本期相关运营流动收到及支付的现金状况，所涉主营业务流动的开展状况等，具体说明变动起因。

金科在回复中所暗示的起因与新城相似，其提到了“2017年公司调整开展战略，进入快捷开展通道，为保持充沛的土地储蓄，2017年购置商品、蒙受劳务支出的现金较大。而2018年公司新增土地速度较2017年度有所放缓，故导致2018年度公司购置商品、蒙受劳务支付的现金较2017年度仅增多126.39亿。”

考问偿债才华

买低卖高、举债扩张不停是房企实现跃升的惟一门路，差异之处在于对周期变革的判断。在对新城、泰禾和金科的问询中，负债率、偿债才华也是存眷的焦点。

在对泰禾的问询中，51配资，交易所提到，18年度你公司运营流动孕育发生的现金流量净额139.31亿元，期末现金及现金等价物余额为115.58亿元；你公司短期借款及一年内到期的非活动负债合计金额达574.28亿元货币资金对此的笼罩比例仅为0.26。

交易所要求泰禾联结开发项目回款状况、融资才华等，说明相关资金安排和公司即期负债的偿债来源以及能否存在短期偿债风险。

从泰禾的回复中可以看到，房企应对债务的“不二法门”，是加快销售、出让项目。泰禾方面暗示，已通过加大销售力度来回笼资金。泰禾集团(000732)一季度实现收入74.54亿元，同比增长24.47%；净利润9.97亿元，同比增长219.55%，货币资金206亿元，期货配资，环比增长38.26%。

泰禾走漏，已通过发售项目股权来筹集项目开发资金及加快项目入市步骤。2019年3月22日至5月17日，泰禾集团(000732)向世茂房转让了7个项宗旨股权，共计回笼资金77.09亿元。

金科的状况与泰禾相似，交易所在问询函中提到，金科期末的资产负债率为83.63%，处于同行业较高程度；一年内到期的金融负债为600.90亿元，同比增长54.46%；货币资金期末余额为298.52亿元。交易所要求金科说明能否存在短期偿债风险。

金科回复称，2018年年末公司货币资金余额为298.52亿元，短期有息负债余额为275.23亿元，货币资金期末余额完全笼罩公司短期有息负债。

别的金科还走漏将通过以下门径担保公司的安康开展：一是以收定支，以收定投。“公司愈加精密化打点现金流，每日更新现金余额，合理大约将来现金流入，以此确认将来的日常支出及对外投资。”

二是进步有质量的销售力度，加大回款金额。公司继续钻研落实行业政策及金融政策，连续进步操盘才华，一直完善销售机制，优化销售鼓励门径，深刻贯彻有质量的销售理念，加大回款力度，连续进步获取运营性现金流的才华。

辞别高杠杆？

在上述多家房企被问询后，业界遍及认为，房企的资金安详和偿债才华遭到交易所的存眷将是一个行业转向的信号，“降杠杆将是将来几年的主要努力标的目的。”一名金融机构的人士讲述“镁刻地产”记者。

协纵计谋打点集团开创人黄立冲在蒙受记者采访时也暗示，在当前的环境下，监管层可能对房企的资金面有所担心，因此对一些影响大的上市房企会采纳更严厉的监管，“将来可能会限制它们举债。”

一些恒久不雅察看房地产行业的券商剖析师则对今年房企被问询的状况表示漠然。“每一年，年报季后城市有被问询。只不过今年问询的太多是网红房企，存眷到的多了罢了。”

他提供了一张去年年报季之后的截图，图上显示，京投开展(600683)、华夏幸福(600340)和云南城投(600239)等以房地产为主业的房企均被问询。

但事实上，即使没有问询函，在去年房地产市场调控趋严、房企的融资渠道被收紧之后，房企的资金安详也已经遭到了监管层的频繁存眷。

近期，银保监会印发的《关于成长“稳固治乱象成就促进合规成立”工作的通知》中，就屡次提到对于房地产资金违规的监管。

例如，银行机构的工作要点就提到以下几点：表表里资金间接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；个人综合出产贷款、运营性贷款、信誉卡透支等资金挪用于购房；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；并购贷款、运营性物业贷款等贷款打点不审慎，资金被挪用于房地产开发。

在这种背景下，房企“降杠杆”或许也是一种“被动”的主动行为。恒大钻研院也认为，从目前来看，货币政策间断数月宽松，市场上活动性富余，但房地产行业始终处于严格监管状态。资金并未显著流入房地产行业。

文章来源：镁刻地产原创，喜爱请存眷微信号meikedichan；封面图片来源：视觉中国(000681)

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