8月上旬，旭辉控股 00884.HK，以下简称“旭辉” 旗下物业公司——永升生活效劳集团有限公司 以下简称“永升生活” 在香港联交所递交了上市招股书，在此之前，这家公司在新三板挂牌不敷一年，2018年3月选择终止新三板挂牌。

永升生活控股股东为旭辉控制人林中、林峰及林伟三兄弟。旭辉集团总裁林峰对经济不雅察看报暗示，永升生活之所以选择从新三板摘牌，就是为了赴港上市，自今年年初初步操持，大约永升生活在今年年底或明年年初能实现dl上市。

借助互联网东风，国内的物业公司自2015年以来迎来了一波成本风口，纷纷挂牌新三板或者赴港上市，此中由于审核工夫短、无盈利指标要求、资产要求低等特点，门槛最低的新三板是物业公司最为集中的成本平台。据经济不雅察看报记者不完全统计，截至目前，已经有63家物业公司挂牌新三板，8家登陆港股，只要1家在a股上市。

但是，对于诸多物业公司来说，新三板仅仅是其进一步成本动作的跳板，不少物业公司都在新三板挂牌一段工夫后选择摘牌。在永升生活之前，已有远洋亿家、新大正物业、恒昌物业、银城物业、美易家、天骄股份、嘉宝股份等诸多物业公司颁布颁发在新三板摘牌，而大大都摘牌的企业均有下一步的成本安排。

港股，已经成了物业公司竞相追逐的成本平台。今年以来，赴港上市的物业公司估值屡创新高，已上市的物业公司市盈率也在走高，物业公司整体市盈率表示跑赢港股主板。第一物业 北京 股份有限公司 以下简称“第一物业” 总经理刘培庆对经济不雅察看报暗示，目前香港的确是物业公司最为喜欢的上市平台。

香港股票剖析师协会副主席潘铁珊认为，新三板的活泼度太低，对物业公司来说根本不具备融资功能，而在市场较为震荡的大环境下，遭到调控政策影响相对较小、盈利不变且业绩增长较快的物业公司抗跌性更强，遭到香港中恒久基金的喜欢，“越来越多的物业公司去香港上市会是一个趋势。”

摘牌新三板

相对于已经上市的物业公司来说，永升生活的规模并不大。招股书显示，截至2018年3月31日，永升生活领有合约建筑面积约3770万平方米。

但在新三板平台，永升生活能挤进物业公司规模前十。新三板在线钻研院2017年的统计显示，依照营收计算，规模排名靠前的新三板挂牌物业公司别离是保利物业、远洋亿家、嘉宝股份、一卡通、天骄股份、第一物业、永升物业、世联君汇、开元物业等，新三板在线钻研院还将这9家列为具备冲刺IPO潜力的新三板物业公司。

而半年工夫过去，上述9家公司中，目前已经有4家选择从新三板摘牌。

目前在新三板挂牌的物业公司规模乱七八糟，但往往中大型规模的物业公司挂牌的起因是把新三板作为阶段性目的，后续将登陆主板或者IPO。“很多物业公司在新三板挂牌往往不是为了融资，因为新三板活动性较差，只是当作一个跳板。中大型规模的企业里，我大约有80%的企业都是这样筹算的。假如没有连续的红利，好比活动性富余起来，融资功能加大，或者政策上的倾斜，一般城市选择摘牌。”刘培庆说。据他理解，目前仍有一些新三板物业公司思考摘牌，转投其它成本渠道。

由于融资功能有限，在新三板挂牌的物业公司融资动作较少，或融资规模较小。例如，永升物业在挂牌期间仅停止了一次融资，募集1.04亿元资金用于公司信息化成立；今年3月份终止挂牌的远洋亿家，在挂牌期间对外展开了7次收购以扩充规模，但也仅募资一次，其曾于2017年4月颁布颁发以每股3元的价格发行400万股，共募集资金1200万元，全副被远坤房地产认购。

对于从新三板退市一事，远洋地产主席李明曾对外貌示，并无出格起因，不过他也暗示新三板市场不活泼，配资，远洋亿家在新三板“显得个头大”，至于会不会选择在其他市场寻求上市，远洋并不迫切，目前关键还是开展主营业务。

蓝光开展(600466) 旗下的物业平台嘉宝股份于2016年1月在新三板挂牌，今年6月对外颁布颁发终止挂牌。外界均猜度嘉宝股份后续拟在香港上市，东吴证券(601555)8月份的研报也提到，嘉宝股份拟发行境外上市外资股 H股 股票并申请在香港联交所主板上市交易。嘉宝股份方面则对经济不雅察看报暗示，从新三板退下后的其他成本筹算，目前还没有确定的计划，未便对外公布。

协信旗下的物管平台天骄股份，今年2月终止在新三板挂牌，这家公司曾经的方案是注入A股上市公司狮头股份，借此完成物业资产A股资产证券化，但尔后狮头股份终止了这次资产重组。协信方面对经济不雅察看报暗示，天骄股份后续必定会寻求证券化，但详细工夫和方式以公告为准。

簇拥港股

对于从新三板摘牌而且方案登陆成本市场的物业公司来说，去A股或者港股是摆在面前的两条选择。

但A股的门槛高，已经有数家物业公司寻求A股上市失败，例此刻年在香港上市的碧桂园效劳就是“弃A赴港”，目前A股物业的第一股也是唯逐个股是于今年2月份上市的南都物业(603506)。林峰走漏，永升生活当初进入新三板就是希望通过绿色通道转入主板上市，但尔后发现这条路线行欠亨，“A股其实也不太欢迎物业公司。”

在这种状况下，永升生活选择赴港上市。“我们去港股就是希望能有正常的融资渠道，然后做大规模。选择哪个平台上市，是看哪个成本市场能够更久远地撑持企业开展，尽管A股估值高，但是我们觉得上市不是套现，将来港股平台在公司开展过程中，对于企业债融资、企业开展城市有很大的鞭策作用。”林峰说。

今年以来，赴港上市的物业公司估值屡创新高，例如碧桂园效劳、雅生活等，别的，已上市的物业公司市盈率也在连续走高，这无疑也是促使物业公司将眼光投向香港的一个关键起因。

刘培庆对经济不雅察看报暗示，物业公司估值走高的趋势从今年春节以后表示尤为鲜亮，他认为这由几个因素构成，“实体经济下行，成本没有找到更好的投资渠道，而物业行业作为一个价值凹地，被成本连续发掘。因为它有很不变的现金流，有很好的增长性，能给股东带来很好的回报，并且风险十分低。”

申万宏源(000166)研报显示，港股物业打点板块年初至五月底均匀上涨近四成，同期恒生国企指数仅上涨2%。思考到在行业集中度连续提升的过程中，合约打点面积稳步增长，业务构造优化下毛利率逐步改善，该行在中恒久看好物业打点行业，并维持“超配”评级。

经济不雅察看报记者梳理了在香港上市的8家物业公司，此中静态市盈率目前最高的是碧桂园效劳 64倍 ，别的，期货配资网，彩生活24.7倍、绿城效劳41.8倍、中海物业26倍、雅生活51倍、中奥抵家8.5倍、浦江中国18倍、祈福生活效劳9.7倍。

碧桂园效劳和雅生活均是2018年新近上市的物业公司，这两家的市盈率也是目前物业公司中最高的，高达五六十倍。绿城效劳则是港股物业公司市盈率连续走高的代表，其两年前上市时的市盈率为26倍，两年后已经上涨至40多倍。

但并非所有的上市物业公司都遭到成本追捧。中奥抵家目前是已上市物业公司中市盈率最低的，魔术年控股集团董事局主席潘军也数次暗示彩生活的估值被低估。刘培庆认为，估值更高的企业，往往具备三个特点：业绩发展性强；依托于大型房企，地产主业连续输血并担保了源源一直的规模扩张；对外展开大型收并购动作。

“原来必定大家都想去A股，但是今年状况纷歧样了，如今看到有些港股物业公司60倍的市盈率，这对物业公司来说是个出格好的时机。并且A股往往排队必要等好几年，一些已在新三板挂牌过的企业，标准性较好，51配资，去港股一般8个月后即可敲钟。”刘培庆暗示。

刘培庆所在的第一物业，今年年中内部也初步讨论赴港上市的话题，“是当作一个课题在讨论，但是我们也还不确定成本喜欢的窗口期能有多长，后续上市能不能给到如今这么高的估值。”但他进一步暗示，即便选择赴港上市，第一物业也不会思考从新三板摘牌，而是会寻求“新三板＋H股”的双架构形式。

除了永升生活，依然有不少物业公司在排队期待赴港上市。6月份，佳兆业颁布颁发分拆佳兆业物业在香港联交所主板上市，联交所已确承认停止分拆；新城控股(601155)董事长王振华控制的物业公司新城悦控股有限公司 以下简称“新城悦” 今年也颁布颁发赴港上市，新城悦方面对经济不雅察看报暗示，之所以选择香港的起因之一，在于香港成本市场从2017年初步连续向好，香港联交所成为全球IPO最为活泼的交易所之一，另一方面香港联交所是全球唯逐个个已经有多家物业打点公司上市的交易所，已经造成了物业打点行业板块，造成了相对不变的物业打点企业的投资人群体，能够促进公司价值的合理估值。

但林峰认为，过高估值不是常态，物业公司的合理程度是大约维持在二十几倍的市盈率，“因为必然是有个高速增长才会给很高的倍数，不变的行业二十几倍的市盈率是个很正常的程度，五十几倍我们也不冀望，因为它站不久，有些物业公司刚初步市盈率很高，如今也在回归，增长顶峰期过了市盈率就回归了。”