2019年，房地产市场预期逐步回归理性，都会投资也将回归根本面的价值判断。

“新扩张与再均衡”之下，都会间合作格局将发生何种变革？哪些都会继续领跑？又有哪些都会成为投资潜力黑马？

9月5日的第九届中国价值地产年会上，今天股市行情网联手中国指数钻研院将重磅发布《2019年中国都会价值白皮书》 下称《白皮书》 ，解密中国都会投资价值与房企行业格局、开展途径及规划趋势。

中指控股CEO、中国指数钻研院常务副院长黄瑜女士暗示：“这次《白皮书》最大的亮点在于指标体系的优化迭代，并强化了财富钻研；和2018年呈文比拟，在保持评价模型和整体剖析框架的根底上，依据都会开展状况和市场变革增减局部指标、同时发掘局部都会开展中的新亮点。”

三多数会群投资吸引力当先

在国家战略的叠加之下，将来中国都会群的开展格局愈发明晰：长三角、粤港澳、京津冀、长江中游以及成渝五多数会群以11%的邦畿面积发明了54%的经济规模，成为我国经济增长的重要引擎和新房开发的核心区域。

而随着粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀协同开展等严峻战略结构动员红利释放，三多数会群的主要都会的投资吸引力则更显当先劣势。

2019年中国地级以上都会房地产开发投资吸引力百强 数据来源：中国指数钻研院

《白皮书》从“人口+财富+交通”三大维度研判都会开展趋势，在不确定中寻找确定。

人口要素是判断都会价值的基点，都会合作力强则人口汇集，合作力弱则人口流失；而财富是都会开展的底层动力，能够带来经济的增长、收入的进步以及生活质量的提升，是决定人口迁移标的目的的核心因素；交通网络则重塑了都会空间格局，使消费要素可以更自由、更高效的在区域间交互与活动，通过交通结构，根本可以预判哪些都会更具开展前景。

“我们认为，将来东部兴隆都会群以及中西部核心都会仍是全国最具开展潜力的区域。这些都会政策红利一直释放，房地产市场空间较大。同时，优良的财富与人口根底使其抗风险才华较强，而且能够使企业更快的穿梭周期。”黄瑜暗示。

房企应聚焦核心都会群

都会价值是房地产价值的外生影响因素，聚焦核心都会群，能够最洪流平分享都会开展来的红利。《白皮书》将19个都会群的结构定位及开展阶段划分为五大层级，并对主要都会群经济、人口及房地产市场规模停止剖析，完好出现了都会群之间、都会群内差异都会间的财富与人口劣势，以及房地产市场的开展阶段和投资潜力。

从2018年数据来看，粤港澳大湾区、长三角人均效益最高，人均GDP超11万元；长三角GDP规模总量达17.9万亿元，显著高于其他都会群；长江中游及成渝都会群都会均匀GDP增速超8%。

同时，长三角、京津冀、长江中游、成渝都会群人口众多，常住人口规模超1亿人，此中成渝都会群在重庆、成都人口汇集效应动员下，人口规模初度超1亿。

2018年代表都会常住人口增量 万人 数据来源：CREIS中指数据

《白皮书》指出，从2010年以后全国人口活动趋势来看，东部三大区域仍是人口主要流向地，而中西部人口增长以核心都会为主，中西部重点二线都会经济、财富兴起动员人口吸引力加强，全国整体造成“3+6”的人口增长格局。

在上述因素的间接影响下，从房地产市场规模来看，长三角都会群规模最大，房地产开发投资额凌驾2.5万亿元，商品房销售面积超2.5亿平方米；粤港澳大湾区投资热度连续高涨，期货配资网，2018年房地产开发投资额同比增长17%至1.1万亿元；长江中游、成渝商品房销售面积2018年也别离到达1.9亿和1.8亿平方米，市场容量突出。

别的，山东半岛、海峡西岸以及中原都会群或开展根底好，或结构定位高，也是将来开展的重点区域。中原都会群地处沿海开放地区和中西部地区的联结处，是我国经济由东向西梯次推进的中间地带，极具开展潜力，常住人口1.3亿，房地产市场容量大，增长快。

黄瑜认为：“对于企业而言，一方面要聚焦核心都会群，最洪流平依靠都会开展红利获得快捷、可连续开展；另一方面，企业需掌握好都会开展阶段和都会轮动的差别特征，依靠精准规划，更好地抓住投资、营销窗口期，取得发展。”

解密“千亿”房企规划趋势

2019年上半年，1000亿元以上房企“超级阵营”到达12家，500亿~1000亿元的一级阵营有21家、200亿~500亿元阵营为37家，强者恒强的行业格局继续延续。“千亿”房企遵循着怎样的开展途径？他们的业绩奉献来源如何形成？

《白皮书》给出了答案：广规划、拓资源、重经营，聚焦一二线、都会群与都市圈战略。

数据显示，12家“千亿”房企均匀进驻112个都会，配资网，是500亿~1000亿元房企的2倍，项目数量更是其4.8倍，为规模化、全国化开展奠定业绩基石；别的，“千亿”房企注重产品品质打造，并通过构造调整以及制度优化加快降本增效力度，盈利才华连续当先。

2019上半年销售千亿元以上与500亿~1000亿元房企状况 数据来源：CREIS中指数据

业绩奉献来源方面，一二线都会仍是房企的主战场。

黄瑜向《今天股市行情网》记者暗示，“房企的投资计谋总体变革不大，以一二线为重点，三四线机遇性规划，但存在构造性和阶段性调整。”

从都会构造看，进入2019年，随着都会化进程推进以及都市圈构造的调整，重点二线都会的区域潜力继续释放，20家代表房企二线都会的销售业绩奉献率为57.6%；一线都会奉献率为21.1%，一二线都会合计占比78.7%，仍是房企主要规划区域。

而作为投资晴雨表的土地市场，出现“量减价升”场面，房企则联结市场变革灵敏调整拿地计谋。

以6家指导品牌房企为例，在市场繁荣期，企业的资金较为富余，房企精准掌握都会轮动周期，审慎吸纳优异土地储蓄，表示较为积极；在调控影响下的衰退期,房企拿地更为审慎。

2019年上半年代表房企各等级都会销售占比状况 数据来源：CREIS中指数据

在因城施策背景下，政策改善预期加强，2019年以来企业拿地积极性有所进步，热点一二线都会土地竞拍热度上升。详细到区域规划看，20家代表房企在一线都会拿地楼面价同比回升98.0%；在二线都会同比回升33.2%；三四线都会则同比微降1.2%。一二线都会土地成交市场回温，三四线规划力度下调。

“房企投资计谋的构造性与阶段性调整主要表如今两个方面。”黄瑜暗示，配资网，“一二线都会愈加注重都市圈和都会群，对人口流入以及财富支撑强的二线规划力度加大；另一方面，前两年三四线存在政策撑持和短期需求释放机遇，房企规划有所偏重，但2019年以来随着政策的调整以及市场需求的消化，房企三四线的投资规模比例总体收缩，加大了经济开展较好的强三四线都会投资。”