文 | AI财经社 李霂轶
编 | 鹿鸣
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新城控股，发迹于江苏常州，地产行业新晋十强中开展最快捷的企业。发出2018年年报的26天后，这家自信心满满的企业收到了上交所的一纸问询函。
新城控股是第一家发布2018年年报的房地产企业，这是一张令新城足够满意的成效单。年报显示，2018年，新城控股全年合同销售金额达2210.98亿，同比增长74.82％，销售面积达1812.06万平方米，同比增长95.21％。
新城的年报也给了行业和成本市场足够多的考量工夫，时隔近一个月后，质疑还是到临在它的头上。
4月2日，新城控股发布公告称，公司收到上海证券交易所对公司2018年年度呈文的事后审核问询函。为便于投资者了解，请新城控股从利润状况、资金往来状况、现金流与货币资金、房地产开发业务等方面进一步增补披露信息。
存货难以支撑销售额？
对于新城来说，51配资网，决定它此刻江湖地位的一年是2015年。那一年，新城B股转a股，打开融资渠道，新城的开展如开了闸一般，两年千亿，三年两千亿。新城再也不是当初籍籍无名的处所房企，其疯狂的开展速度令其他销售额追逐者惊讶。

（新城控股）
从财报来看，新城销售额可不雅观，近三年均匀复合增长率更是到达90.6%，这是一个令行业仰视的数字。但是，AI财经社查阅新城控股2018年年报，最好的期货配资网，在存货方面，通过相关公式计算本期增多的存货数，加上期初数额763.79亿，可得出新城控股可销售的数额是1783.72亿，远远低于2210.98亿的销售数值。
从数字上来看，存货似乎难以支撑起销售额的数值。某市场机构钻研总监暗示，“呈现这种状况的起因是，一方面可能是企业原本土储就较少，施工动工规模较小。此外一方面就是企业竞争、联营企业较多。”
对此，新城控股回复AI财经社称，“2210亿的销售为全口径的销售数值，包含了合联营的销售，而存货方面的数字均为并表范围内的数字，所以依照并表范围内推出来的数字会小于全口径的数字，当中差了非并表的局部。”
AI财经社查阅年报发现，2018年，新城竞争联营的企业并没有那么多，年报中“权益法下确认的投资损益”这一列的数字也有局部为负值。
对于存货，新城控股相关负责人强调了房地比和存货的多样性。存货包含新购入的可开发成产品的土地，以及尚未建成和已建成、待发售的物业。存货和销售额有着亲密关系，AI财经社横向比照了其他企业这两个数值，股票配资，万科这两个数值之和是9353.56亿，销售额是6069.5亿元。
上交所的问询函中也提到，“公司（新城）2018年末存货为1455.73亿元，同比增长 90.59%。请公司增补披露：房地产开发业务去化状况和存货状况的区域散布特征。”
另一个和销售额相关的财务数据是销售费用，2018年，新城的销售费用是22.67亿，而新城控股全年合同销售金额达2210.98亿。
新城控股本人坦承，公司的营销费率总体“较低”。起因是，由于大局部项目销售接纳公司内部营销团队自销方式，所以公司的营销费率总体相对较低。其次，从2018年1月1日起，公司依据新收入原则要求，将为获得销售合同孕育发生的增量老本。此外，由于年报中的销售费用为并表口径，而2210亿为全口径销售金额，两者相除也存在分子和分母口径纷歧致的情形。
一位上市公司的财务人员对AI财经社暗示，“如今业内销售起码是两个点以上，四个点很遍及，假如找销售公司，五到八个点也是正常的，新城的费用太低了。”
分红大度，净利润存争议
在新城2018年的年报中，最为引人瞩宗旨当是新城的净利润。年报显示，这也是成本市场相当垂青的一个财务指标。2018年新城控股实现营业收入541.33亿元、同比增长33.58％，归属于上市公司股东净利润104.91亿元，同比增长74.02％。同时，新城拟向全体股东每10股派发现金红利15元。相较行业其他企业，新城此举相当慷慨。

（近些年，新城不停高喊“住宅+商业”的开展战略，目的是2020年时开业100座吾悦广场。）
AI财经社翻阅年报发现，新城的投资收益为22.67亿，公道价值变动收益27.85亿，这两项加起来总计50.52亿，所占比例近一半。一位注会剖析师暗示，新城的净利润看起来出格高，但是这两个数据都长短运营性收益。
克而瑞钻研中心企业钻研总监沈晓玲暗示，“很多企业竞争、不并表的项目，这些项宗旨收益会放到投资价值里。公道价值就是它的持有物业会停止评估，把评估价值放上去，新城的吾悦广场开业了，持有的购物中心会有公道价值增多。”
新城控股暗示，假如在计算公司盈利才华时将其扣除，在某种水平上意味着大幅低估了商业地产在新城控股财富版图中的价值。另一方面，这局部公道价值价值变动损益也会计提对应的递延所得税负债，因而27亿的公道价值变动收益对应的税后金额为20亿，也仅占全副净利润的17%。
克而瑞钻研中心剖析称，据新城年报数据测算，2017年、2018年吾悦广场均匀单项目租金及打点费营收别离为0.44亿元/年，0.50亿元/年。假设依照企业方案，2019年新开业22座吾悦广场，想要在2019年实现40亿收入目的，吾悦广场单项目均匀营收应达0.62亿元/年，思考到新开业的商业地产项目必要必然的规划周期，如安在短期内实现均匀单体项宗旨收入上涨，将考验企业商业地产的经营才华。
别的，截至2018年底，新城控股总资产规模3303.18亿元，尚未使用授信额度为836.17亿元，在手现金余额454.09亿元，短期债务201亿元，现金短债比2.26倍。2018年，公司运营性现金流净额38.17亿元，资产负债率84.57％，净资产负债率较前一年下降18个百分点至49％，财务指标备受注目。与此同时，作为一家逆市增长的行业巨头，新城的隐秘“财技”愈加必要存眷。
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