潮水退去，才知道谁在裸泳。

在地产行业进入下行周期后，一些房企的风险已现。

10月9日，华夏幸福(600340)公告，与万科达成竞争，转让5家项目公司局部股权，涉资约32.34亿。

这是在7月份引入安然成为第二大股东后，华夏幸福(600340)再次转让项目股权。

华夏幸福(600340)的资金链紧张可见一斑。反不雅观资金富余的万科，则开启收并购，股票配资网，逆周期操纵。

值得存眷的是，这是发生在两家十大房企之间的收购竞争案，意味着行业大洗牌的初步；在2008年的市场调整中，也曾有恒大、绿城、龙湖等陷入危机。

克而瑞呈文显示，2018年上半年，调控连续收紧、房企融资受限，偿债压力增多、杠杆加大，现金短债比和是非期债务比连续“恶化”。在这种境遇下，哪些房企面临较大风险，又有哪些房企可以逆势扩张？

两大龙头的收并购

今年以来，房企融资监管一直趋严，中小房企纷纷赴港融资，截至目前已有8家房企在港挂牌；大型房企也感遭到了这股“寒意”。

2017年排名前十的大型房企中，排名第九的华夏幸福(600340)率先遭到了打击。2018年一初步，华夏幸福(600340)就采纳了“抱团取暖”的方式，先后与东原集团、旭辉集团和阳光城(000671)签订战略竞争协议。

华夏幸福(600340)是本轮调控第一个传出资金链紧张的大型开发商，4月，上交所向公司发出了“十八问”。

7月10日，华夏幸福(600340)忽然公告，公司控股股东华夏控股向安然资管转让19.70%股份，转让价格为23.655元/股，转让价款共计137.7亿元。

转让完后，加上关联方此前就持有的0.18%股份，安然资管一共持有19.88%，成为华夏幸福(600340)第二大股东。

在华夏幸福(600340)的公告中，安然列了许多约束条件，双方还签订了“对赌协议”。华夏幸福(600340)答允，在2018年度、2019年度、2020年度的净利润增长率别离不低于30%、65%、105%，即别离不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。不然，华夏幸福(600340)将对安然资管停止现金赔偿。

而截至目前，华夏幸福(600340)的状况似乎并没有鲜亮好转。在8月份的一波房企裁员潮中，华夏幸福(600340)被曝取消了天津事业部。

转股、裁员，接下来就是转让资产。10月9日，华夏幸福(600340)公告称，拟将与万科集团竞争开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州等地的4个项目，并将旗下涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权转让给万科。

这次波及的10宗地块，为华夏幸福(600340)在2017年9月至今年5月获得，均属环京地段项目。

濒临万科的人士称，这次交易是双方会谈了一段工夫后，于近期签约。

今年上半年，华夏幸福(600340)销售跌出了前十，实现营收349.74亿，同比增57.13%；净利润69.27亿，同比增长29.05%，但与此同时，上半年公司持有现金426亿元，较期初减少了37.5%，为大房企难得。

前十大房企中，万科上半年持现金1596亿元，较期初减少8.4%；恒大2579亿，较期初减少10.3%；碧桂园上半年则增多了41.4%的现金，达2099亿元；保利、龙湖、绿城的持有现金则都是鲜亮增长的。

房企大洗牌或到来

三季度以来，房地产销售连续放缓，各大房企纷纷打折促销，市场下行信号鲜亮。

颠簸的市场往往会带来行业的洗牌。在2008年的市场调整中，一些曾经靠前的房企如今已经落后，如招商蛇口(001979)、富力、合生等，配资网，一些房企青出于蓝，如恒大、碧桂园、融创。

影响房企在顺境中保留的指标之一，是净负债率，较高的净负债率将带来风险。

近两年来，佳兆业集团致力于降负债、去杠杆，2018年上半年净负债率较2017年下降约42个百分点，但258%的负债率仍处于业内较高程度。

不少房企的净负债率不降反升。据亿翰智库数据显示，2018年上半年，蓝光开展(600466)净负债率为115.6%，较2017年末回升22个百分点。

富力地产的财务情况也日益趋紧。2018年中期呈文显示，富力地产上半年的净负债率由2017年12月31日的169.6%，增长至187.5%。

房企巨头中，恒大的净负债率较高。自2017年中期以来，恒大也把降低负债率作为阶段性目的，力图优化债务构造。但从中期呈文可以看出，相较2017年年末，2018年上半年恒大的净负债率降低了56.4个百分点，为127.3%，仍处在高位。

通过控制土地储蓄、控制费用等方式，恒大力图降低负债率，这一形式间接影响到公司的拿地扩张，制约了逆周期操纵的空间。

另一大过去三年高速扩张的巨头融创的状况相似。融创董事局主席孙宏斌暗示：“这个行业的最大风险就是把地买贵了，我们通过控制买地的节拍来控制风险，从2016年10月以后就没在公开市场拿地。”

与之造成明显比照的，是另一局部房企资金富余。面对下半年内地房地产行业资金趋紧的市场态势，这局部房企显得愈加冷静，在保留无忧的状况下，他们初步兼并扩张，配资网，尤其以万科为甚。

2018年半年报显示，万科持有货币资金1595.5亿元，此中主要是银行存款1593亿元，受限资金不敷百亿，是上市房企中持有货币资金最多的开发商。其净负债率为32.7%，在行业中保持着较低程度。而2017年年末，万科的净负债率仅为8.84%。

同样略显轻松的还有中海地产，2018年中期呈文显示，中海地产上半年净借贷率为28.1%。自2017年以来，中海地产不停保持着相对激进的态势，在今年3月份的业绩会上，中海方面暗示，2018年将继续积极拿地，方案新拿地权益投资额港元1350亿元，同比增长22%。

事实上，房地产行业的洗牌在去年已露端倪。把万达旅游城和万达酒店别离打包卖给孙宏斌和张力后，万达董事长王健林走出了窘境。

出于融资和再上市思考，许家印也转让了一局部股权。恒大地产经过三轮战投，引入1300亿元，出让了约36.54%权益。

10月9日，一位知名房企CFO指出，每一轮房地产调控，每一个经济周期，都有大佬很危险，尤其民营企业，他们面对风暴愈加脆弱；而那些资金、综合实力强的央企、国企，更可能受益。

一边是降负债率，严控拿地规模、勒紧裤腰带过日子；一边是资金富足，大举兼并扩张。在房地产周期下行的当下，房企越来越分化，最后演化出来的，将是一张新的行业版图。