2015年“鹏华前海万科REITs”的胜利发行令普通投资者小额资金就可以酿成前海企业公馆“房东”成为可能，不过《今天股市行情网》记者留心到，近年来，鹏华前海万科REITs频频因业绩不达基准收到赔偿款。

4月12日，鹏华前海万科REITs基金公告于近期收到关于深圳市万科前海公馆成立打点股份有限公司2018年度业绩赔偿款近900万元，就在2017年，鹏华前海万科REITs同样因为业绩低于预期基准收到超千万元赔偿款。为何好端端的会收到额外资金补差？我们国家目前的REITs市场现状如何？国内真正意义上的REITs渐行渐近，还有哪些行业痛点必要改善？

两年“业绩补差”两千万

4月12日，鹏华前海万科REITs发布公告，暗示收到关于深圳市万科前海公馆成立打点股份有限公司2018年度业绩赔偿款893.48万元。

对赔偿起因，公告作出解释：为了实现和保障目的公司收益权，基金创立时设立了业绩赔偿机制：深圳万科开立担保金账户，一次性存入不低于2000万元的担保金，若目的公司深圳市万科前海公馆成立打点股份有限公司当期营业收入 扣减物业打点费收 低于当期业绩比较基准，应该从担保金中停止“补差”，也就是所谓的业绩赔偿款。

而目的公司2018年度实际业绩收入为2亿元，低于当期业绩比较基准，因而2018年度业绩赔偿款金额为893.48万元，归属为基金资产。

《今天股市行情网》记者留心到，在2017年深圳市万科前海公馆也因年度实际业绩收入低于当期业绩比较基准，缴纳赔偿款1240.75万元，两次合计缴纳超2000万。

业内人士称，“实际业绩低主要是遭到营改增的影响，《营业税改征增值税试点施行法子》自2016年5月初步施行，导致原租金收入中的增值税销项税未包孕在约定的项目收益中，该因素的确会在以后每年都影响到项目收入。”

“之前的现金流测算中，2017年~2021年的空置率是依照8%来测算的，2018年前海公馆均匀空置率为2%，并且将来还将进一步下降至1%，项目运营超预期，经测算不会对将来基金收益孕育发生负面影响。”

“因为税费政策呈现业绩不及基准主要是两个方面起因，第一，营改增以后增值额比拟照较大跟她这个详细项目是有关系的，不排除这个物业是比较成熟的，51配资网，比较成熟的物业前期老本已经在营业税前做过办理了，比拟过去的正常营业稅来讲，他要承当的赋税可能有所增多，这个是他比较为难处所。第二个跟他这个可抵扣税额度比较小是有关系的。”易居钻研院智库中心钻研总监严跃进称。

类REITs缓步走入群众视野

老苍生(603883)对REITs知之甚少，首先来科普一个概念，REITs又叫做房地产信托，是房地产通过证券化盘活资产的重要技能花样，简略来说，REITs就是把资金投向房地产市场，营业收入来自于物业自身的升值和贬值以及房租收入。

2015年6月，鹏华前海万科REITs正式发行，初度叩响国内REITs产品类另外大门，必要指出的是鹏华前海万科REITs并不是规范意义上的规范化REITs产品，目前国内尚未有规范化REITs诞生。

截至目前，市场上还有广发美国房地产、嘉实全球房地产、诺安详球收益不动产、南方道琼斯美国精选REIT指数、上投摩根富时兴隆市场REITs指数在内5只投资海外REITs的QDII基金。

商业地产市场日渐饱和，房地产进入存量时代，为了盘活资产，向来对成本趋之若鹜的房地产开发商打出“轻资产”标语，越来越多的机构将眼光聚焦于类REITs这一新兴金融创新模式，这此中不乏基金子公司的身影。

据今天股市行情网统计，按公告日计算，目前市场已经发行了至少14单类REITs产品，华夏资管别离在2014和2015年两年间发行“中信华夏苏宁云创资产撑持专项方案”和“华夏资管倡议的中信华夏苏宁云创二期资产撑持专项方案”，发行金额43.95亿元、33.35亿元。

华夏资管在2016年再度发力，发行中信华夏三胞南京国际金融中心资产撑持专项方案30.53亿元，中信华夏苏宁云享资产撑持专项方案18.47亿元，此外，首誉光控资管旗下的首誉光控-光控安石大融城资产撑持专项方案获准发行，发行金额25亿元。

2017年，国泰元鑫资管、上海富诚海富通资管、前海开源资管各有一只类REITs面世，发行金额累计52.8亿元，2018年中联前海开源-恒大租赁住房方案、中联前海开源-越秀租赁住房方案、中联前海开源-碧桂园租赁住房方案、中联前海开源-保利地产(600048)租赁住房方案相继发行设立，加上光大保德信资管的皖新光大阅嘉一期资产撑持专项方案，5只产品发行金额为56.66亿元，截至4月12日，2019年深圳安然大华汇通产业打点发行安然汇通-安然不动产朗诗租赁住房1期资产撑持方案，发行金额10.68亿元。

试点产品推行在即

2019年以来，国内公募REITs的身影逐渐明朗起来。今年3月，国务院开展钻研中心证券化REITs课题组秘书长王步芳在第三届构造化信誉与资产证券化全球投资者年会圆桌论坛上暗示，此前上交所就公募REITs筹办事宜招集基金公司和券商开会，公募REITs首批试点产品近期将推出。

公募REITs试点施行在即，《今天股市行情网》记者理解到，已经有一老十家基金公司筹备好了相关产品，不过产品细节没有过多信息公布。

不过只管进入的渠道很多，政策上也在一直放开，但比照国外，目前在不动产实际配置比例依然偏低，不动产资产证券化市场仍有诸多现实问题摆在眼前。

某大型基金公司国际业务部总经理讲述记者，目前REITs真正的难度在于产权、税收以及物业打点公司在里面饰演角色的问题，此外在打点制度的协调方面由于之前没有相关的制度，还必要在制度上停止冲破。

“产权的问题是指，公募基金购置的房屋标的归属问题，假如是买了的话，配资，那么赎回后标的到底归谁所有？是不是以后就没人管了？假如回购就不是真正的REITs，不回购的话，期货配资，这里面就存在很多产权纠纷，好比到时候基金所有人的权益、房子的所有权以及房屋的维护，跟如今的物权法是有必然的辩论的。换句话说，SPV持有的物业它的物权和现有的这个形态其实是纷歧样的，是没有这样的一个所有权模式的，我们的房子要否则属于房地产开发商，要否则属于个人，并没有说法是属于一个基金资产的。”

“最后的产权最终归谁，这是一个很重要的问题”。国际业务部总经理增补道，“房子是70年的产权，但是基金权益却不但70年，这就导致在税收和产权方面都还有必然的障碍。此外，好比说这个房子值十个亿，最后卖的时候只卖了两个亿，就是认购资金的两个亿，最后净值跌到五毛钱，呈现这种状况的话会引起一系列的问题。”

对于物业打点公司的本能机能问题，上述总经理称，好比说买个写字楼，写字楼房租、装修、出租增值是由物业公司来干，但这个物业公司并不是房屋所有人，房屋的所有人属于基金份额的持有人，这样的一个构造如何担保没有品德风险，或者说怎么能够担连结有人的权益，这里面必要一系列制度规定停止明确。

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