最近和一个房企工作的朋友聊天，说起户籍大松绑，楼市小阳春之后，下一步筹备怎么干的话题。

固然，此属商业奥密，断不会随意示人。也只要从闲谈中管中窥豹，略见一斑。大的脉络很多人都知道，开发商要想活得好，拿地和融资是天平两端，戎马未动，拿地先行。而对于我们想买房的人来说，欲知后市如何，最好是从开发商看起。

从过去的楼市运行轨迹看，市场周期和政策变革是强相关。调控严格，楼市下行，调控松绑，市场向上。而政策往往是逆周期操纵。所以，开发商如今也认为，与其紧盯市场数据倒不如存眷政策的变革，或者预判政策的变革，可能还更精确点。

其次，市场周期的钻研，更多的是趋势预测，很难做出水平预测。趋势预测很好了解，好比说从如今初步，天气会越来越热了。但是再详细到板块，涨跌何时初步，何时完毕，颠簸的幅度。是越来越看禁绝了。

以前常有媒体爆料，某某大佬发声，此后要上涨多少，跌多少，能有一个较精确的水平可供参考。但最近两年，调控政策频出，大佬们的发声也越来越模糊了。一方面未便捷说，容易被误解，另一方面也是变革快，没法说。

以前是固定靶，如今是飞靶。开发商一面抢地，一面抢收，他们是在乱打吗？

其实有时候，市场从起飞和降落就在一刹那。前段有新闻，泰禾的一个春季抢收，北京市场短短20多天，奉献业绩50亿，当其他房企筹备跟进时，市场的风口又变了。

从2018年10月份到今年3月下旬，融创全国扫货，放肆拿地4800亿，出格是今年1月至3月，3700亿扔进土地市场。所到都会，春潮涌动，楼市提早入夏。当很多开发商筹备跟投时，融创说下面要停一停，地价贵了，风向变了，风险太大。

当下的房地产是周期越来越短，拿地、销售出现脉冲化。想要拿着过去几个月前的数据，寻找趋势，黄花菜都凉了。短期测禁绝，就只能看中恒久。所以，开发商进入一个都会拿地，定战略，再不是短期的，想要往后看好多年。恒久停止宏不雅观经济钻研的顶尖人才，期货配资网，开发商都特另外喜欢。

对于置业者，再不是买到就赚到，而是更难掌握。一个高点和低点，中间会搭上很多人多年的奋斗。想要买的踏实，法子只要跟上节拍，开发商也在扑捉时机，拿地，快销。这其实很相似一个军事术语“察打一体”。

开发商要比战略，比“察打一体”的才华。散户没有了短期红利，也只能是抓时机、比城运、看国运，恒久持有了。

战略上的期待，最好的期货配资网，并不意味要放弃战术上的努力。如安在不确定性下，追求不变收益，开发商用了一套凶猛的操盘计谋。要弄大白这个计谋，先要看懂一个指标ROE 净资产收益率 。

ROE=销售净利率×资产周转率×杠杆系数。

详细来看，有三个指标组成。过去的打法强调单盘的销售净利润 盈利才华 。逻辑是，竞得好地段，做出好产品，获得高溢价。大家都这么想，一块好地放出，几十家开发商竞相出价，合作惨烈，地王频出，操盘要求很高。随着调控的收紧，各地均曝有地王项目，迟迟不能入市，吞噬利润，高利润形式难以为继。

另一个就是看资产周转率 高周转 。这些年，坚持做高周转的，尽管屡屡受挫，提心吊胆，但回头看，往往有惊无险，规模也是越做越大。碧桂园、恒大、万科、融创等根本是这一类的代表。

详细的打法：好比开发商的手里有10亿的现金，要想在一年内赚10%的净利率，也就是1个亿的利润，即ROE=10%。那么开发商可以选择花10个亿拍一块项目净利率10%的项目；同样你也可以投入10个亿自有资金，拿5个净利率2%的项目，同样也能做到ROE10%，相当于你的资金在一年内滚了5次。

而通常“高端玩家”们手握10个亿的资金，会优先思考配一个1:4的杠杆，酿成4倍杠杆，这样你可以拿25个净利率2%的项目，你得ROE就酿成了200%。

5酿成25，小鸭变凤凰。即使里面有几个吃亏的项目，只有转的起来，最后的ROE还是很可不雅观的。所以如今的TOP开发商，已经不太看中单盘的盈利才华，每一个地区公司，都要做项目组合包，把鸡蛋放在多个篮子里，让钱转起来，越快越好。

高周转+加杠杆下，裁减了一批，剩下了一批。

仓皇的，那些靠精雕细琢，获取高利润的开发商不见了。就连中海、绿地、龙湖这些传统高端品牌，也越来越关怀起规模，小而美的开发商被裁减。剩下的都是敢加杠杆，敢想敢拼的；老板骨子里带着的生猛，也一直的浸透到企业文化中去。

开发商的赚钱形式在变，买房人其实也应该转变。

买房人中，有一类人变得出格快，首先是擅长操作信誉套现，其次是很会囤积购房指标。过去这些年，靠炒房赚了不少钱。如今，信贷政策，瞬息万变，这类人会有大费事。无论那个社会，躺着套利的人多了，造成一股风潮，正常状况下，恶果随后就到。

对于普通人，配置每套房。倒是可以有一些借鉴，操作好首套贷和房票。通常一个三代户家庭 孩子未成年 ，首套贷，可以是两次，上限是4套房。核心地段的优异高价房，新区的潜力股，怎么选，选对了，用好杠杆和指标，过几年回头再看，回报仍然丰厚。

剩下的，就看你敢不敢了。

敢不敢买，不是唆使逞能和傻胆大。而是要造就考虑和理论才华，在买房中进修买房。TOP开发商其实都是好教师。

在年初，众多开发商的2018年业绩发布会上，标杆房企走漏了不少有用讯息，波及方方面面，我们详细看几家，看他们今年的规划和拿地能给我们哪些启示。

融创：“我们在过去，出格是从2017年下半年到2018年，投资上比较慎重，主要起因还是地价比较高，从2018年，出格是下半年，整个的市场实际上比2018年上半年和2017年是往下走。土地市场也回归了一些，从去年的第四季度，不停到今年的一季度，呈现了一些可以买地的时机。

“从去年10月份到如今，我们其实还做得十分标致，我们粗略拿了4800亿货值的地。从1月份到如今，我们粗略拿3700亿货值的地，这个工夫窗口十分短的，就是在一二线都会，一二线都会窗口期都十分短。”

融创最典范的是这几句：“其实地自制了钱贵的时候，风险不大，钱贵的时候不是所有人都有钱，有钱人威力买自制地，风险不大；钱自制地自制是最好的，但是地贵钱自制了风险就比较大。”

同样的逻辑，钱自制，房子还打折，就是刚需和改善的脱手机会。钱贵了，房价涨疯，可能要到周期高点，风险很大。钱自制房自制了，你还有没有钱。

中海：“假如说谁有土地够十年开发的，政府必定就收地了，五年以前都有的，但如今可能性都不大。所以如今各家也都差不久不多，很多的量还是要靠当年买地造成的。公司要连续不变开展，新买地的货值也必然要凌驾当年销售的，这是对我们来说是个底线。”

“出于规模运营的必要，此后的这几年，无论是公开市场，还长短公开市场，我们会愈加努力。”

开发商有很多，土地是专营的，卖不卖、卖多少、什么价，关键看政府。此后的地，当年的地，项目当年或次年推出，房价如何，主要看地价。这两年，新拍地价就是区域房价风向标，有一二手倒挂的，土地限价的，该不该脱手，其实挺鲜亮。

龙湖：“买地的计谋我来讲下，其实这么多年城市我们不停坚持，我们不停是战略导向，不是时机导向”。

第一就是我们十分坚守一线二线，因为我们发现，从久远来看，中国的大交通，包含财富晋级，人口还是加速朝着这些中心都会集聚，一二线包含多数会周边的卫星城，这个趋势是不成逆转的，从中恒久看将来该趋势可能会更鲜亮。所以这在这个点上，继续下沉到低能级都会，这个不是我们的目的市场。

其次，买地计谋上，十分重要的是一个工夫掌握。其实我们如今回头看，2015、2016、2017的市场是不错的，那2018年惯性下来其实也没有大家想象的那么差。

如今的都会相对来讲政府供地是十分克服的，它会保持粗略12个月以下的可售资源，所以整个根本面供求是比较安康。

龙湖坚持战略导向，放弃时机导向，期货配资网，说白了是不赚眼前的小钱，着眼将来都会开展。这样的开发商，是较好的参照物。你买房的都会，买房的区域，有没有龙湖操盘的项目，有而且还很多，可能就是希望之地。

一季度商品房销售面积同比降幅收窄，销售额增幅扩充。开发投资额继续提速增长，新动工增速上升。一季度拿地状况看下来。头部开发商整体还是较乐不雅观的。该脱手的时候，谁都没有手软，预期遍及比去年要好。

从最新关键会议亮相看，一季度经济运行总体平稳、好于预期，开局优良。房住不炒，因城施策，“稳房价、稳地价、稳预期”，楼市基调未变。货币政策继续宽松的空间有限。

落户片面宽松，除了京沪，想去哪个都会买房，都有各种门路可以实现。

货币政策松紧有度，房贷利率环比降低，钱比去年自制了。

对于买房置业，今年是不错的补仓时机。在将来几个月，合适脱手的不时机源源一直，就看你抓的才华到不到。