近期，一条关于房企“破产潮”的新闻引发存眷。依据人民法院网的统计，截止到10月27日，全国有408家房企破产。只管这则新闻后来被证实并不的确，但行业下行、企业难为的场面似乎已真实呈如今眼前。

有人说了，开发商如此艰难，再想到“金九银十”新盘遍地打折，是不是房价要跌了呢？是不是该卖房了？其实，不必如此紧张。无边落木萧萧下的经济形势下，开发商的日子还是相对好过的。统计数据显示，今年上半年a股119家房企合计营业收入达9156.7亿元，比2018年同期上涨了26.7%；合计净利润869.8亿元，净利润率为9.5%，在大类行业排名中很靠前。

表1 房地产盈利状况好于大都行业

排名销售毛利率营收增长率净利润增长率1 制药、生物科技与生命科学，50.48% 多元金融，30.39% 保险，77.60% 2 出产者效劳，50.11% 房地产，21.56%多元金融，51.11% 3 食品、饮料与烟草，34.81% 医疗保健办法与效劳，17.71% 家庭与个人用品，30.75% 4 软件效劳，32.98% 制药、生物科技与生命科学，14.25% 食品、饮料与烟草，28.58% 5 房地产，32.19%成本货物，13.20% 出产者效劳，24.71% 6 家庭与个人用品，30.92% 保险，13.01% 公用事业，17.68% 7 电信效劳，28.78% 食品与主要用品零售，12.90% 房地产，16.40%8 商业与专业效劳，28.20% 银行12.68% 运输，11.91% 9 耐用出产品与服装，26.63% 食品、饮料与烟草，12.19% 食品与主要用品零售，11.00% 10 媒体，24.81% 能源10.55% 电信效劳，10.94%

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从销售毛利率、营收增长率、净利润率等指标来看，在各类行业排名中，房地产都名列TOP10。试想，二季度规模以上工业增多值同比增长只要5.6%。这样看，开发商是不是要比制造业滋润一些呢？

近日，笔者一位做制造业上游零部件的亲戚，洒泪关掉了运营近20年的工厂。“没法子，产品卖不出去，货款收不回来，贷款还要归还。整个链条上的企业，都在存亡线上”。

2018年，去杠杆、环保风暴来的太猛烈，民企跑路、p2p“爆雷”，惨烈水平比当下房企要超出逾越100倍。今年以来，只管去杠杆、环保督察“一刀切”听了，但“抢出口”的虚假繁荣过后，贸易战的滞后影响终于来了。三季度，6.0%的GDP增速，创下27年的新低，民企还在挣扎。近期，笔者到珠三角都会调研，发现有的园区人去楼空，转移到东南亚的只是一局部。令人震撼的是，很多企业“转做炒楼、辞职归里”了，因为制造业做不下去了。

相对9.6万家的房企总数来说，倒下400多家，真得不算什么！只不过，上至庙堂江湖，下至布衣苍生，朝野对楼市太存眷了，这个408的数据才会如此存眷。但是，倒下去的那些民企，51配资网，无声无息地消失了，不带走一丝灰尘。认真看的话，408家中没有一家是大家熟知的企业，不是一些空壳公司就是没有土储或在售项宗旨僵尸公司，这样的企业倒闭，没波涛、没影响。有土地或项宗旨，一般会被合作对手看上，收购过来，而制造业民企没这般好命。

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不过，从目前来看，面临困境的房地产企业并不在少数，好比就在最近发生几个案例如三盛宏业追公款、云南城投(600239)卖项目、颐和地产私募债违约，这说明什么呢？房地产不再是一个超级赚钱的行业了。记得2011年万科一季度财报会上，其时还是万科董秘的谭华杰说，“我国各行业中，地产是最没门槛的行业，技术含量低、赚钱快，谁都可以插一脚进来”。其时，住建部有一个数据，全国有13.6万家开发商，每1万人就有一家开发商。如今，全国开发商有9.6万家。

这么说，近6-7年全国已有4万家开发商消失了，比2011年减少了30%，或破产或被兼并。问题是，这4万家房企消失的过程中，我们并未感到相似P2P爆雷或民企倒闭那般的扯破感、阵痛感。反而，踩着这些“小而没”无名企业，很多开发商实现了规模逾越，头部企业越来越集中。1-9月份，恒大、碧桂园、万科和融创在内的前十大房企市场占有率高达30%，百强房企市场占有率凌驾60%，剩下的9万多家房企，只能瓜分剩余30%的市场了。

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所以，就像上世纪90年代家电纺织行业，本世纪初煤炭行业一样，“抓大放小”、“强者恒强”正在地产行业上演，这也是国家希望看到的。目前看，行业的诸多乱象，好比质量问题、物业问题、配套问题等等，根本上发生在中小开发商的项目中。出格是，中小房企资金链紧张，乐意接受高利率融资，这是社会资金还在“脱实入虚”、民企融资难的间接起因。

因而，如今的楼市政策，整体有利于大开发商，期货配资网，好比土地出让门槛越来越高，热点都会“凡供地、必配建”；好比，开发贷、信托贷款等主流融资，金融机构都有白名单，仅对TOP30或TOP50开发商洞开，仅对合规项目 如满足“四三二” 或潜在库存压力小的区域项目融资。对接中小开发商的影子融资，好比土地前融、不满足“四三二”要求的项目融资，已关闸了。

如今，保利地产(600048)、华润置地、万科等发债老本根本上在4%-5%，而即即是阳光城(000671)这类TOP20企业，发债老本也高达7.5%，而富力、泰禾等负债率高的房企，融资老本早已冲破10%。更小的中小开发商，只能求助于私募基金、委托贷款等影子融资、海外融资等续命，这些通道的融资老本都很高。将来，销售端房价继续受限制的状况下，只要具有老本管控和产品合作劣势的企业，威力取得高于均匀程度的利润率。可见，破产引发的地产洗牌真正进入深水区了。

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被迫出局的，除了小开发商外，激进扩张、老板对市场太乐不雅观，妄图以杠杆成绩幻想的大开发商，也不能幸免。好比，近期在风口浪尖的三盛宏业，曾经位列全国企业500强、民企500强 列第61位 ，宁波 楼盘 最大开发商银亿地产，领有A股及海外三家上市平台的中弘地产等，都呈现了资金链断裂，或破产或退市，它们的独特点之一，就是杠杆加持下的激进扩张。

2016-2018年的楼市繁荣，给多少地产人借了胆儿，一个个打了鸡血似的，不是要做到500亿，就是要冲破1000亿。假如融资、销售还能像2016-2018年那样顺畅，幻想或许真实现了。问题是，地产局势已变，调控和经济脱钩，房地产贷款增速间断14个月下降，房地产贷款存量占比从去年近40%降至33.7%，增量占比为24.1%，比去年同期下降了6.2个百分点。

资金是地产的命脉，对待楼市资金面，绝非过去“水多了加面、面多了加水”的周期轮回，熬过冬天就是春天。如今，国家对于资金过分涌向地产，导致系统性风险预期、“地产兴、百业衰”的担心，到了无以复加的地步。不打破地产这个吞噬黑洞，资金就不成能回到实体经济。由此，不难了解，国家为何要推出LPR，宗旨就是在实体和楼市间搭建资金“防火墙”。

所以，岂论是“不做风口上的猪，要做风口上的鹰”的三盛宏业董事长陈建铭，还是在成本市场上纵横捭阖的银亿董事长熊续强，抑或是押注旅游地产的中弘控制人王永红，当资金趋势性“去地产”的拐点降临后，假如吃米不知米价、不顺应局势，还在拼命地加杠杆，直至负债到达净资产的数倍以上，商品房销售无奈像过去那样任性，他们都不得不接受资金链断裂的恶果。

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自觉的多元化转型，也是导致房企破产的动因之一。房地产行业能赚钱，但没啥技术含量。所以，“拿地-造房-销售”的简略复制和轮回，就赚大钱啦，这让房企觉得各行各业的钱都很好赚，转型的胆儿也肥了。好比，中弘战略规划由“1+X” 地产开打+旅游和商业 转变为“A+3” A股+ KEE公司、中玺国际、亚洲旅游等3家境外公司 ，仅用了两年工夫。

好比，银亿股份(000981)地产基座还未稳，就初步急垂垂地搞转型。2015-2018年，银亿在房企销售榜上的位置一直沉溺，从2015年108位 销售额90.5亿 ，到2016年181位 61亿 、2017年166位 67.8亿 、2018年186位 58.5亿 ，已经沦为末流。即便如此，老板对高端制造十分看好的状况下，初步靠高杠杆大量举债、成本运作跑步前进，在烧钱的智能汽车业投入巨资。

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说切实话，地产行业转型实体经济，目前还未摸索到连续不变的盈利形式。当楼市初步下行时，撑不下去的知名房企们也都不得一直臂求生，“卖项目”换现金流，更别提这些自觉转型的开发商了。转型摸索十分妨害，受过伤的房企大佬们，都领悟到一个道理，那就是聚焦主业，不变地产根本盘，先担保有饭吃、护卫好资金链，再谋求转型大计。

这就是“地产+”的逻辑，即一边搞地产，一边让地产的思维形式仓皇转换，待到转型标的目的有头绪了，再逐渐向新的赛道转换。不过，高周转、跑马圈地、简略复制，习惯了高举高打、操纵客单价动辄几百万的地产人，其思维形式与仓皇研磨的实体格格不入。所以，地产转型是个超级漫长的过程，最好的股票配资网，无奈在地产保留，倒逼转向实体的，可能将是将来房企破产的又一诱因。

任何行业都有兴衰，都要经验晨夕之变，地产也不例外。无论看大趋势，还是看政策的导向，地产下行周期已开启。既然不赚钱了，政策不撑持了，供需关系逆转了，还必要9万多家地产企业吗？因而，大量企业破产退出，就在清理之中。怕就怕，过惯了躺着赚大钱的日子，心理上想要转，但身体上不适应，或者言论宣扬将来楼市还有史诗级行情的谬误诱导下，再加上前几年市场出奇的好，让很多人不相信眼泪，继续加注，这就会导致惨烈的破产。

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