从领涨到领跌，一线都会用了2.5~3年工夫。自2015年上半年以来，全国房地产市场第一次呈现板块轮动，以一线都会领涨、强二线接棒为开始，经验了全国市场普涨，再到2017年下半年至2018年下半年非都会群三线都会及非强二线都会交替领涨，一线都会则在严厉调控政策之下呈现领跌。

进入2019年，全国40个典型都会新建商品住宅成交面积呈现了同环比双降，别离为14%和31%。

上海易居房地产钻研院日前发布《全国房地产板块轮动现象钻研呈文》 以下简称《呈文》 ，以国家统计局公布的70城二手住宅销售价格指数为呈文数据，并以2015年1月70城均匀房价为基准停止计算。《呈文》显示，全国二手房均匀房价在本轮上涨周期上涨24%；一线都会房价涨幅最大为61%，此中深圳房价共上涨了80%，上海在一线都会中涨幅最低，为45%。

易居钻研院智库中心钻研总监严跃进对《每日经济新闻》记者暗示：“二手房价格所反映的板块轮动状况根本一致。新建商品住宅遭到限价等政策影响，未必反映出下跌趋势，而二手房由房东自主定价，调整得更为彻底，更真实地反映出市场状况。”

楼市初度板块轮动即将完毕

《呈文》指出，本轮房价上涨周期中，大局部都会的启动工夫为2015年下半年，而一线都会则更早初步。

数据显示，2015年上半年、下半年、2016年上半年，一线都会房价涨幅别离到达了8.9%、11.5%和17.4%。而同期都会群三线都会和非都会群三线都会房价仍处于平稳阶段，只要微小的涨跌。

此中深圳房价涨幅最大，2015年高下半年别离到达17.3%和20.7%；东北地区的锦州市领跌，跌幅别离为3.7%和4.1%。

据《呈文》，2016年下半年，强二线都会接棒领涨，最好的股票配资网，房价涨幅到达10.6%。至2017年上半年，领涨都会除上海和广州外，还有合肥、厦门、南京、无锡、长沙、郑州等二线都会，此中合肥与厦门2016年上半年房价涨幅别离到达36.2%和24.6%。与此同时，全国各个都会房价呈现普涨。

进入2017年，上半年都会群三线都会接替强二线都会初步领涨，涨幅到达5.1%，同期非都会群三线都会只管涨幅依然最小，最好的股票配资网，但已经间断两年稳步回升。2017年下半年至2018年下半年，非都会群三线都会及非强二线都会交替领涨，而一线都会在严厉调控政策之下领跌。

在上海内环内，年前处处看房置换的宋女士讲述《每日经济新闻》记者，过年前敲定了一套杨浦区10年房龄的二手房，“690万元成交的，房东想尽快发售套现，我们也很有赤心卖，这个价格比2017年初降了40万~50万元。但同样，我本人的‘老破小’挂牌价也降了不少，到如今还没脱手呢。”

以都会类型分，本轮上涨由一线都会向强二线都会，再向都会群三线都会，最后向非都会群三线都会及非强二线都会轮动。按地区和都会群来看，由华南、华北板块向华东、华中板块，再向西北、西南板块轮动；珠三角都会群率先领涨，随后珠三角与长三角都会群交替领涨，最后京津冀都会群领涨。

易居钻研院钻研员王若辰向《每日经济新闻》记者剖析认为：“随着非都会群三线都会房价上涨工夫濒临本轮板块轮动现象中各板块领涨连续工夫的上限 一年半 ，以及棚改货币化安放政策的扭转，此轮全国房地产市场板块轮动即将完毕。”

三四线都会成交量下跌风险大

近日，《每日经济新闻》记者在上海青浦区不动产交易大厅内看到，大厅共开设了12个窗口受理不动产登记证解决，但绝大局部窗口都空着，与早先接踵摩肩的景象造成明显比照。

前来解决不动产证的陈先生只用了40分钟，便完成了资料初审、填表、复印、窗口审核等全副流程。等过几天交了税，就等着拿证了。而上一次他来这里，光资料初审就花了半小时排队。

“最近解决速度都还可以，这个时候或者下午四五点来，根本上不用排队，来了就能办。”一位窗口工作人员讲述记者。

中指院数据显示，2019年1月，4个一线都会新建商品房成交面积环比下降38.56%，同比回升0.34%。此中二线代表都会成交面积环比下降28.37%，同比下降8.39%；三线代表都会环比降24.63%，同比下降33.60%。

王若辰剖析指出，目前全国商品房住宅去化周期已经于2018年8月份到达9个月后见底上升。2019年1月份，大局部都会商品房成交量，尤其是目前板块轮动中领涨的非都会群三线都会，新建商品房成交量下滑较大。

易居钻研院《1月全国40城住宅成交呈文》数据显示，进入2019年1月，全国40个典型都会新建商品住宅成交面积环比下降31%，三四线都会环比下降30%，后市二线都会以及三四线都会的成交量则面临较大的下跌风险。

“一线都会由于目前成交量能已处于低位，有企稳的迹象；东部二线都会后续将继续降温，其他地区的二线都会以及三四线都会的成交量则面临较大的下跌风险。”易居钻研院钻研员沈昕讲述《每日经济新闻》记者。

比照历史数据来看，今年1月份，一线都会中北京的成交面积同比大幅增长，上海和广州的成交面积同比小幅增长，深圳则同比小幅下降。一线都会的总成交面积环比下降，同比小幅增长，目前处于2014年以来的较低位，从近几个月成交量走势及1月份的同比增幅来看，有企稳的迹象。

今年楼市走势主要看三四线都会

中原地产首席剖析师张大伟讲述《每日经济新闻》记者：“今年中国房地产市场主要看三四线都会。比照2018年春节期间三四线都会的活泼，股票配资网，2019年返乡置业鲜亮退烧，购房者更加理性，大局部三四线都会的市场成交均比去年降温。

易居呈文认为，一线都会房价至今调整已凌驾一年半工夫，将来可能率先企稳。由于本轮房价上涨三线都会主要由去库存及棚改货币鞭策，相较一二线都会根本面因素支撑较弱，大约将来三线都会房价将初步调整并连续较长工夫。

以厦门为例，其在本轮上涨周期的二线都会轮动阶段中涨幅仅次于合肥。2017年3月厦门二手房价涨幅一度到达48.4%，尔后房价连续下跌至今。2018年12月及2019年1月，厦门二手房成交量别离同比增长31.4%和19.3%，略显回暖迹象。但从成交量上来看，见底仍需成交量的连续放大。

张大伟进一步指出：“2019楼市除非信贷政策呈现鲜亮转向，不然三四线都会从春节初步进入鲜亮调整期的可能性越来越大。三四线都会房价有天花板，不能觉得房价比一二线自制就任性买买买。交易活泼度高、都会化率高的地区才有相对活泼的二手房市场。”