在链家系自如公寓与蛋壳公寓上市方案仍停留在传言阶段时，“自称”排行“老三”的青客公寓率先迈出了赴美上市的第一步。

美东工夫10月7日，长租公寓效劳商青客公寓向美国证券交易委员会递交了F-1招股文件，成为首家在海外递交招股说明书的长租公寓企业。

在荣光的暗地里，是青客公寓在不到3年工夫内累计吃亏凌驾11亿元的现状以及在近9个月内几近停滞的规模扩张步骤。

同时，更令人感到疑惑的是，在自如、蛋壳等行业头部仍然按兵不动的背景下，青客公寓急于赴美上市又是出于怎样的思考？

抢跑上市或旨在增补资金流

在业界习惯以自如、蛋壳、相寓三者锚定分散式长租公寓行业的头部格局后，青客公寓以一封IPO的招股书，让业界从头看到这位行业“老将”不甘居人后的大志。

质料显示，截至2019年6月30日，青客公寓累计签约房约9.76万间，在行业内稳居前五的位置，业务规划主要以上海为中心的长三角都会群为主。

依据披露，本次青客公寓方案融资1亿美圆。同时，随同着招股书的递交，青客公寓也有很大可能战胜此前上市呼声极高的自如、蛋壳，成为分散式长租公寓领域首家上市公司。

在业内人士看来，股票配资网，青客公寓选择此时上市可能更多是出于现金流的思考。“青客抢先上市是安身于企业开展的必要。”中国企业成本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产暗示，“目前看，青客的财务指标还是吃亏的，必要是通过上市募资来增补现金流亏空和实现规模扩张。”

事实上，对于大都长租公寓企业而言，实现盈利不是一件能够随意实现的事情。

作为首批进入长租公寓领域的规模房企，万科董事会主席郁亮曾公开暗示：“从回报率来说，我们能够到达1%~2%的回报率，已经很满意了。而SOHO中国董事长潘石屹则更为间接，明确暗示长租公寓是个亏钱的生意。

而青客公寓也遗憾地未能成为盈利的少数派，恒久桎梏于吃亏的深潭之中。

据招股书显示，青客公寓2018财年、2019年6月30日为止的9个月内的净收入别离为8.9亿元、9亿元，期间别离吃亏5亿元、3.7亿元。加之2017财年吃亏的3.04亿元，在不到3年的工夫，期货配资网，青客累计吃亏金额已达11.7亿元。

通常来看，当运营流动不能为公司带来充沛的现金流，企业的扩张重任无疑将落在融资之上。

同大都行业头部玩家类似，青客此前也已完成了三轮融资。而相较于2019年3月、6月，自如、蛋壳裹挟着腾讯系、阿里系参预的富丽C轮融资，青客公寓的C轮融资完成的更早，也更为低调。

在2018年4月，由摩根士丹利以及凯欣成本结合领投，青客公寓完成了C轮融资，差异于一年后自如、蛋壳的高达数十亿美圆的估值以及数亿美圆的融资，本轮青客融资金额约为数千万美金。至此，青客累计融资额已凌驾1亿美圆。

但显然，为了在将来“活下去、活得好”，青客公寓有着更大的资金需求。

成军七年，难脱吃亏深潭

不停以来，长租公寓均是一个充塞争执的财富。一方面，头部企业在规模得一直快捷扩张中，吸引到越来越多成本的喜欢；另一方面，行业整体盈利难题未解，恒久“烧钱”的后遗症最终使得诸多中小参预者以资金链断裂寥寥开场。

在柏文喜看来，分散式长租公寓实现盈利的关键，还是如何提升营收、降低老原本提升运营和通过规模扩展来获得规模效应两条腿走路的方式实现经营层面上的真正盈利，而不能只是靠烧钱来鞭策规模增长来实现盈利。

造成有效的盈利机制是企业扩张之余，最为迫切必要思考的问题，然而这个问题即便对于在行业探究七年的青客来说，仍非易事。

2012年，青客公寓在上海市近郊嘉定区正式成军，作为早期进入长租公寓行业的试水者，在当地政府的大力撑持下，青客迅速造成规模，截至2019年上半年末，签约公寓数量约9.76万间，笼罩上海、北京、杭州、南京等多个一二线都会，成为规模位于分散式长租公寓领域前五的佼佼者。

同大都分散式长租公寓企业一样，青客的主要形式是通过将相对简陋的房间改造为规范化房间，并出租给有需求的客户以赚取租金利差及增值效劳费用。

不过，从上海嘉定区、闵行区起家的青客公寓，也使其与房源扎堆在城中心的自如、蛋壳等企业，在定位上有所差异。

公开质料显示，青客公寓获取房源主要集中在距城中心相对较远的地铁等轨交沿线上，这样的差别化定位，一方面为青客提供了相对轻松的合作环境，降低房源获取难度，同时较低的租金也有利于公司保持较高的出租率。

在截至2019年6月30日的九个月内，青客公寓的均匀单间每月租金为1149元人民币，在扣除折扣后降至1075元，大幅低于自如、蛋壳等一线品牌凌驾2000元的均匀月租。同时凭仗着不俗的性价比，青客公寓2017年和2018年的均匀月末入住率别离为91.6%和92.4%，也在行业居首。

但另一方面，这样的定位也加大了装修等前期投入的老本比例以及更长的投资回收期。质料显示，在长租公寓的老本形成中，装修老本是排在拿房老本之后，占比第二高的老本项，简直占到总老本的17%，同时作为经营前的一次性投入，极大地考验企业的现金流。

依据招股书披露，在2019年财年的九个月中，青客公寓每个单间均匀装修老本约为1.47万元，而这对于单间月租金千元的青客无疑是更大的运营压力。

依据披露，青客最新一期均匀租金差比例约为25.1%，对应单间月租金差额约为288.4元，这意味着单间青客公寓，仅收回装修老本便必要51个月的工夫，若联结公司在营销中的折扣以及出租率的状况，收回装修老本或将更长。

规模扩张放缓，测验考试降低吃亏

在行业内，5万间是长租公寓参预者遍及承认的一条盈利线，而在曾经的金光杰眼里，这条线似乎应该再向上提一提，“12万间房是企业的盈亏均衡点。”

颁发上述不雅观点的背景是青客刚刚完成C轮融资之时，彼时，“心里不慌”的青客将2018年的目的定位房源数量冲破12万间，营收到达12亿元。而据媒体报导，青客的12万目的是在求稳的前提下设立的，事实上，在过去的几年工夫内，青客累计签约房间数量均保持着翻番增长的速度。

作为一个微利行业，规模是企业实现盈利的重要门路，而率领青客冲破本人口中的“盈亏均衡点”，无疑也是彼时金光杰迫切想要实现的目的。

然而最终青客这个看似不大的目的却未能实现。在2018财年末，青客公寓已签约公寓总量为9.65万间，随后，青客得快捷扩张戛然而止，截至今年6月30日，青客累计签约房间总数定格在9.76万间，9个月增幅仅1%。

对此，柏文喜认为，近一年来青客在管公寓数量方面近乎停滞，应该说是青客在致力于打点和经营提升，希望改善业绩，进行扩张有放缓规模以减少吃亏之意。

可以看到，规模扩张成为一把双刃剑，青客或有意通过收敛扩张动作，以强化本身的营运才华。

别的，在传统租赁业务盈利空间极为有限的背景下，近年来，青客也有意在增值效劳上寻求冲破。在解读2017年财报时，金光杰曾暗示，2017年尽管增值效劳的百万收入规模不敷公司5.7亿元总营收的1%，但公司很看好增值效劳的开展潜力。

事实上，从近两年数据上看，青客的增值效劳奉献率的确有显著提升。截至2018财年完毕时，增值效劳及其他方面收入已濒临总收入9.2%，此中，宽带成为最主要的奉献力量，期间实现收入5114.5万元，而在2019财年的前9个月中，该项收入进一步增长为5624.2万元。

但同时，青客公寓也因宽带费用较高等问题每每被诟病。有业内人士认为，青客公寓选择通过增值效劳增多收入，无疑是在租赁业务之外的一个重要增补，但亦必要强化效劳质量，并赐与租客更多的选择空间，别的，公司也可以通过更好地操作规模劣势，为租客提供更为便当、优惠的第三方效劳，最好的期货配资网，从而实现双赢的最好成果。

据悉，青客公寓本次IPO所募资金的一局部将用于扩张现有笼罩的公寓和房间数量。在规模至上的长租公寓行业中，青客公寓不会继续将规模停留在10万门槛之前，而将来，青客公寓是否如愿建设优良的盈利形式，并进一步将规模做大，蓝鲸房产将连续存眷。