时代周报记者 谢中秀 发自北京

2018年已经完毕，过去这一年，楼市经验了调控一直加码，多地进入限购、限贷、限价、限商、限售的“五限”严控状态，在下行周期中迎来了2019年。

中央经济工作会议对2019年房地产定调“房住不炒”“长效机制”，提出了“因城施策、分类领导”，全国住房和成立工作会议则作出了以“稳房价稳地价稳预期”为目的，促进房地产市场平稳安康开展的要求。

在对2019年的预测上面，资深经济学家、房地产专家也孕育发生了不雅观点碰撞，以至频繁上演“隔空喊话”。近期安信证券首席经济学家高善文和海通证券(600837)首席经济学家姜超的亮相最能代表这种态势。

高善文对房地产将来趋势暗示：“我并不认为像很多人说的那样，房地产价格将呈现大调整。”姜超则驳回，中国房地产价格应该会有序下跌，均匀跌幅极限在20%–30%。除了这两个代表性的不雅观点，2018年内，两人还在库存能否已到达历史低位、供给还是需求决定房价，以及供应还是价格才是房价核心等问题上孕育发生对峙。

2019年房地产市场将会如何表示？同策咨询钻研院钻研总监张雄伟向时代周报记者表达了他的不雅观点。

“目前楼市的下行周期已经确认，在这个周期内，房地产市场更多地是要制止过度降温，大约2019年一二线热点都会将会保持现有的调控政策，但在政策执行力度上，个别都会可能会依据实际状况有所调整。而三四线都会则在库存偏大、房价下行压力较大的状况下，粗略率走向定向宽松。”张雄伟说。

政策：因城施策

这一场从2016年初步的调控，到如今似乎已经走到了政策顶点。“全国房地产市场的政策底已经降临。”中原地产首席剖析师张大伟判断。

2018年5–8月，“调控潮”再次来袭，中央强调坚持调控，各个都会一直出台收紧楼市的调控政策，巡视组各地监视落实效果。7月31日，深圳正式发文参与“限售”都会群，一线都会楼市调控均进入限购、限贷、限价、限商、限售的“五限”严控状态。到年底，11–12月，房地产政策根本平稳，约束性政策锐减。

随着中央经济工作会议、全国住房和城乡成立工作会议的陈列，楼市严控或迎来转机—“因城施策、分类领导”成为这此中最重要的一环。

在中央定调前后，已有山东省菏泽市、广东省广州市、湖南省衡阳市等各个处所明里私下给楼市松了绑。

但将来详细如何因城施策，似乎还值得商榷。

中国指数钻研院对房地产市场2019年展望指出，2019年需求端各项限制性调控政策将继续推进，供给端则会继续围绕增多短期供应量，调整住房及土地供应构造，进步保障性住房融资效劳力度，推进中恒久住房制度厘革停止政策构建，继续保障“有效供给”。

同策钻研院2019年楼市趋势展望指出，2019年各城因城施策，“18+X”政策或将落地。

“‘18+X’即为处所政府自行调控，调控政策分为18项必选项加25项可选政策。此中18项必选项分为四慷慨向和准则，一是设置核心指标，只查核指标，不强制门径；二是要继续坚持‘房住不炒’；三是加大租赁和保障房力度；四是加大土地供应力度。”同策钻研预判，“在同策重点监测25个热点都会中，‘18+X’的因城施策方式会在北上广深等22个都会中试点，此中1月会先试点10个都会。”

“三稳”为目的

12月24日召开的全国住房和城乡成立工作会议，对2019年的住建工作提出了“稳房价稳地价稳预期”的“三稳”总体目的。

而这个“稳”也给房地产市场的看涨或看跌给出了否认的答案。“稳”—可小幅颠簸，但不成大涨，也不会大跌。

“市场永远是有颠簸的，所谓的稳，不过是颠簸没那么鲜亮罢了。”克而瑞广州区域首席剖析师肖文晓暗示。

张雄伟则就此暗示，住建部提出了“稳房价”的要求，而这个稳，不只仅是稳住不动，并且一二线热点都会要不停上涨，三四线都会则要严防下跌。

经过一年调控，国家统计局最新2018年11月全国70城房价数据显示，11月15个热点都会中新建商品住宅销售价格环比下降的都会有所增多，从各级都会来看，2018年11月一线都会新房价格微涨但有所回落，二线都会新房价格涨幅持稳，三线都会环比涨幅回落。整体而言，今年1–11月以来，全国70个重点一二三线都会新建商品住宅销售价格同比累计均匀涨幅比2017年同期均现回落。当前稳房价的目的得到了比较好的实现。

中原地产首席剖析师张大伟暗示，大约将来几个月，二手房价格的下调都会和下调幅度将继续加大，新建住宅局部都会也将逐渐初步调整。

中国指数钻研院认为，2019年全国房地产市场将整体运行承压，股票配资网，在需求端，商品房销售面积将高位回落，此中一线都会销售面积稳中小幅回落的概率较大，二线都会分化显著，三四线都会由于需求支撑根底相对单薄，销售面积下行压力较大，在价格方面，随着价格不变预期进一步稳固，商品房价格将稳字当头，期货配资网，但不排除微幅下跌的可能，降幅应该在2.5%以内。

“呈文的2.5%并不必然是指下跌，而是说高下浮动的幅度。这个幅度也在合理范围之内。分级来说，2019年三四线都会的房价下行压力会大一点，二线都会受政策连续影响，目前也遭到了考验。”中国指数钻研院钻研总监白彦军向时代周报记者进一步解释，“但总体而言，2019年房价还是会维持在一个相对不变的状态，而交易量的回落会愈加鲜亮一点。”

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不久前，中国社科院财经战略钻研院发布的《中国住房市场开展月度剖析呈文 2018年12月 》显示，房地产调控政策保持了延续性与不变性，局部开发商及住房投资者关于房地产调控片面放松的预期一再落空，初步逐步降价售房；货币化棚改政策的调整，对二三四线都会房地产热起到了釜底抽薪的作用；复杂的国表里经济形势，使得局部家庭推延了购房决策。这些，促进了房价降温都会增多，市场愈加理性。

与此同时，该呈文建议，将来房地产政接应保持政策定力，即使房价呈现暂时性下跌，也不能出台刺激或激励购房政策，从而导致房地产调控前功尽弃。但局部房价下跌的都会，可以当场取材地对一些不合时宜的房地产政策停止微调，使得房地产政策体系更为科学合理。

对于2019年的房地产调控工作，住建部在全国住房和城乡成立工作会议上强调，以稳地价、稳房价、稳预期为目的，出力建设和完善房地产市场平稳安康开展的长效机制，坚决防备化解房地产市场风险。

住建部要求，坚持因城施策、分类领导，夯实都会主体责任，增强市场监测和评价查核，实在留神地价稳房价稳预期的责任落到实处。继续保持调控政策的间断性不变性，增强房地产市场供需双向调节，改善住房供应构造，撑持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化言论引导和预期打点，确保市场不变。同时，加大房地产市场监管力度，继续深刻成长治理房地产乱象的专项行动。 松与紧之间:房地产长效机制呼之欲出 或超30城松绑

2018年的最后一个月份，在经验了400余次调控之后，房地产市场还在“紧”与“松”之间犹疑猜测。

但在这个年度完毕的最后几天，一个位于山东省西部的小城打破了这种紧张而微妙的场面。

12月18日，山东省菏泽市住房和城乡成立局官网发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳安康开展的通知》，打消新购住房限制转让门径。而这一“限售令”，自2017年11月初步实行以来，到如今也才一年有余。

在经验了市场、官方的不雅观望和试探之后，19日，股票配资，菏泽市住建局官方正式出具解读，确定打消了限售。 随后，广东省广州市住建委官方发布《关于完善商服类房地产项目销售打点的意见》，对商服类物业停止了松绑，2017年3月30日前土地出让项目不再限定限售对象，可售个人。