决策主力记者：黄婉银 决策主力编纂：魏文艺

“媒体应该呼吁开发商消费好房子。”日前，在深圳坪山中心区，《今天股市行情网》记者再次对话魔术年控股董事局主席兼首席执行官潘军时，他这样说道。

早在去年9月，潘军在蒙受记者专访时出格提到，中小企业要知道本人的专长是什么，要做的是相对性胜利。而如今魔术年似乎已经分明了本人的专长所在。

在行业监管一直收紧、调控政策日益加码的场面地步下，中小房企的危机感愈加紧迫，掌舵者必需有精准的场面地步判断和行稳之道。潘军说，魔术年知道进退有度，不会为了拿一块地不惜一切价钱，不适宜的都会暂时不进入。他希望可以凭仗本身的产品、效劳定位走出市场溢价空间，这就是魔术年想要做的相对性胜利。

“必然要做深耕战略”

2020年的房地产市场再次创下历史新高，全年销售额冲破17万亿元。换言之，房地产行业的容量依然足够。“行业空间还十分大。”但对于2021年，潘军暗示：“持慎重乐不雅观的态度。”

值得一提的是，魔术年开创人曾宝宝2020年曾明显地提出，魔术年要加速，更要求实；面对市场放手去拼抢，不生事也不怕事；摒弃一切金玉其外;败絮此中，趴进土里干活。

从成果看，魔术年提速的确鲜亮。2020年全年，魔术年累计实现合同销售金额约492.07亿元，51配资网，同比增长36%，逾额9.35%完玉成年450亿元的销售目的。

“疫情之下，其实我们在2020年一季度的时候很忐忑，但最后整体目的是逾额完成的。刚好也是我们的新团队组合后完好经营的第一年，尽管大家刚初步磨合，但对整体业绩还是比较满意的。”潘军如是评价2020年的销售业绩。

为配合集团战略，魔术年在过去两年对人才战略停止了相应调整。2019年主要以换仓、转型、筛选、造就为技能花样，从行业TOP30房企引进大量人才，重建人才步队；到2020年，又将引进人才规范提升至TOP20房企，与行业强者对标，进修TOP10、TOP20房企系统性的打点逻辑，邀请行业经历丰硕、各有所长的人才来魔术年独特二次创业。

与业绩独特进入快车道的，还有投资拿地速度。据中指钻研院数据，51配资网，2020年魔术年拿地金额为116亿元，而2019年上半年的拿地金额仅为10亿元。2020年，魔术年一共新增18个项目，主要集中在华东、西南。2021年，魔术年方案拿地量将保持回升。

潘军指出，最近新出了不少调控政策，行业内高速开展的公司还在加紧去化。“我们希望在拿地投资速度方面更强调拿地质量，而不是拿地速度。2021年我们会十分慎重，必然要做深耕战略，而不是扩都会。”

将来一年，大本营华南依然是魔术年的重仓地。在拿处所式上，魔术年近一年不停在进步招拍挂的比例，并方案在华南的投资比例上，都会更新和招拍挂各占到50%。

以往2~3年，魔术年95%以上的项目都是收并购。“2016年到2018年的这三年，我们逐渐发现通过收并购获取的项目还是存在比较多的问题，终究对于一些市场不能够正常消化的项目，大局部是必要填坑的。这种项目尽管利润很高，但开发周期太长，折算下来资金使用效率并不高。”这是潘军认为魔术年必要进入招拍挂市场的起因之一。

但在进入招拍挂市场后，土地价格、利润空间等都是通明且有限的，更必要房企多在产品高下功夫。因而，在潘军看来，房地产进入到下半场后，95%的土地都是来自招拍挂市场，没有任何特点能卖出溢价是不成能的。

会选择有劣势的都会进入

能通过对产品、效劳的提升来实现市场溢价，这被魔术年视为将来的核心合作力。

和万科一样，魔术年也希望抓住年轻人。在潘军看来，随着中国的出产进入第三出产时代，也就是本性化主张的时代，随着90后、00后成为出产主力，必然会孕育发生新的购置逻辑——即合乎其审美不雅观、价值不雅观。“我做的东西必然是跟旁边同样的价格，但让你孕育发生差异选择的产品。我们强调可选择，能不能选择差异客户、差异价值主张，孕育发生新的溢价，这是魔术年认为应该做的事情。”潘军暗示。

正常的商业逻辑必然是通过产品来孕育发生区隔，但房地产有必然的不动产特质，作为最大的不动产，其商业核心往往是地段。由于恒久一、二手房屋价格倒挂，深圳新房市场被视为“买到就赚到”，但这跟产品自身无关。在不少业内人士看来，深圳近年来“好房子”呈现的比例很低。

潘军就是此中一个：“因为太好卖了，深圳的好房子不久不多，大大都都是一些规范品，大家在产品高下功夫不久不多。但深圳这个都会将来必要更多的好房子，因为价格已经在必然位置了，51配资网，如今最重要的是质价匹配的房子。”

魔术年要通过做好产品来提升项目溢价，就势须要孕育发生拿地的选择性。也就是说，魔术年如今并不以规模为首位，而是保持适度规模。潘军坦言，魔术年目前已经进入27个都会，选择面足够宽，不会为了拿到一块地，而不惜一切价钱、不赚钱、可以放弃老本，这些都不是魔术年的选择。

这样做也有其本身的判断逻辑。潘军相信，房地产市场已经进入细分化市场，核心一二线都会的房价不变了，部分三四线都会的房价还有下降，所以魔术年会选择有劣势的都会进入，而不是每个都会都去。从这个角度来看，各家有各家的均衡度。

通过财务构造、产品构造方面的调整，在拿地规模上会遭到必然控制，但魔术年的空间在都会更新领域。“都会更新经过十年的开展，我们已经造成了比较好的资产积攒，而这局部不计入房地产开发的负债，我们是通过竞争、合资 停止的 ，有更好的财务表示。”

例如，魔术年在深圳就不会进入招拍挂市场，而是专做都会更新项目。基于此，有必要在深圳市场落地的开发商就是魔术年的目的竞争搭档。旭辉就购入了好光阴项目50%的股权，这就会孕育发生一局部收益。

此外，一直引入战略竞争搭档是魔术年近一两年提速增效的重要举措之一，这也可以被视为中小房企弯道超车的瑰宝之一。潘军解释称，魔术年跟旭辉这样的TOP20房企竞争，对彼此是互补、双赢。老本打点、工程质量提升、系统性运维是旭辉带来的长项，魔术年的产品设想、跟当地客户的互动性则是一种补短。

在大本营深圳，魔术年已经有很长一段市场没有新项目面世。对此，潘军暗示，从2021年初步，魔术年每年会有2~3个项目进入深圳市场。“尽管深圳房子盖了不少，但在魔术年眼中，深圳的好房子不久不多，这是魔术年的时机，将来2~3年是我们在深圳发力的时候。”潘军指出。

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