决策主力记者 吴抒颖 决策主力编纂 魏文艺

“行业分化、强者恒强”，在2019年的房地产行业中报季是高频句，51配资网，并已经成为了行业共识。

恒大集团是对龙头企业将来非常乐不雅观的一家，其董事会副主席夏海钧在2019年年中业绩会上是这样表述的：“龙头房企将连续抢占市场份额，强者恒强的行业格局仍将延续。”夏海钧大约，假如按全国商品房年销售额15万亿元计算，2023年前三房企销售总额将达3万亿元。

单家房企到达万亿元销售额，这被视作是行业集中度达到必然高度的风向标。龙头房企兴许都有向着这一目的看齐的一天，但随着行业整体走势趋冷，万科曾经“万亿大万科”的愿景悄悄冷却，碧桂园提质控速，盈利和规模之间的均衡关系也从没有像如今这般焦灼过。

分化在进一步加剧，大鱼仍在吃小鱼，但大鱼们安详了吗？这是一个没有答案的问题。房地产行业深受政策面影响，也离不开资金撑持。假如掐紧了水龙头，没有一家房企是绝对保险的。

重新近房企发布的2019年年中报中，可以提炼出一窥行业全貌的关键词：规模增速放缓、利润程度下滑、融资老本抬升和减员趋势鲜亮。无论是龙头房企或是中小房企，都在面临这个行业最难的时刻。

“天花板”隐现？

房地产行业整体增速放缓是不争的事实。

9月16日，国家统计局发布的《2019年1~8月份全国房地产开发投资和销售状况》显示，今年前8月，全国房地产开发投资84589亿元，同比增长10.5%。

尽管仍在增长，但10.5%的增速已经是2019年以来的最低增速。在目前调控连续、融资收紧的影响下，这一增速比1~7月份回落0.1个百分点，已经间断4个月增速下降。

在这个整体增速已经放缓的行业，很少有房企能够跳出局势走出本人独有的发展曲线。尽管头部房企中有打点层曾公开暗示：将来这个行业的集中度会进一步提升，这是属于他们的时机。但今年上半年，头部房企的销售增速也是放缓的。

先看行业标杆“碧万恒”，三巨头今年前8个月的销售额仅与去年持平，此中两家同比以至呈现了下滑。

碧桂园今年前8个月的权益销售额是3713.5亿元，与去年的3788.4亿元同比略降；恒大前8个月的合约销售金额约为3700.7亿元，同比同样小幅下滑；万科4263亿元的销售额，同比有10%摆布的升幅，但增速也已经比拟去年鲜亮减慢。

过去两年间，那些“黑马房企”在行业下行的背景下也成色不再，过去动辄凌驾50%的增速都回落至个位数程度，也鲜见中小房企提出“千亿”目的了。

在这一维度上，51配资，过去两年冲规模迅猛的闽系房企降速最为鲜亮。曾经录得170% 销售额增速的正荣地产，今年上半年的增速仅不敷1%；融信中国的销售增速则从去年上半年的的75.7%下滑到4%。

从目前的调控力度和融资难度来看，房企重回高速增长几无可能。易居钻研院智库中心钻研总监严跃进讲述《今天股市行情网》记者，销售额增速放缓之后，假如资金的回笼速度也放缓，房企会面对各种压力，“只要资金压力不大，才可能存在高速增长的动力。”

利润警备战

由于房地产企业结算周期的缘故，今年上半年房企利润表示表现的是过去一到两年之间的程度。那时候，房企的销售额增速程度相对而言是乐不雅观的，即增速迅猛，但从今年上半年的业绩表示来看，房企的利润程度并没有相对应的表现。

在销售排名前10的房企中，今年上半年有数家呈现了利润额大幅下滑的状况，而中小企业的表示也是如此。尽管大都房企将利润额下滑的起因归结为“结算不均衡”，但假如剔除这一因素，大都房企今年上半年的利润率程度表示并不杰出。

据中原地产钻研中心发布的数据，今年上半年，128家a股上市房企净利润合计为1004亿元，净利润率为10.5%，期货配资，与去年同期程度 11% 比拟呈现微跌。值得留心的是，在这128家房企中，濒临40%的房企上半年营业收入同比下降，近45%的房企利润同比下滑。

一名不愿具名的地产剖析师讲述《今天股市行情网》记者，影响房企净利润的核心因素可以概括为两个方面：一是老本管控；二是产品溢价。此中，老本管控包含拿地老本、建安老本、财务老本、营销费用和行政打点费用等；产品溢价则是你的产品能不能卖得比他人更贵。

假如以此剖析，房企的净利润程度呈现下滑是可以解释的。一个可以看到的事实是，在2015年至2016年间，全国各地“地王”频出，但之后的两年随着各地楼市调控频出，市场逐渐趋冷，大都房企握着“地王”却卖不出高价，以至有不少“地王”项目呈现吃亏状况。

上述剖析师认为，假如房企的销售额规模连续放缓乃至呈现下滑，那么利润程度也会相应地呈现负增长，因为利润额和销售额、营业额出现必然的关联关系。

典型的例子是一家TOP10的房企，去年上半年的营业收入凌驾3000亿元，并以凌驾300亿元的归母净利润额一举成为新科利润王；但今年上半年，随着其营业收入的大幅下滑，归母净利润额也仅录得近150亿元。

后遗症显现

行业局势如此，从业者们也并欠好过。今年上半年，大都房企均呈现了减员的状况，万科与去年同期比拟，地产开发系统人员减少了近600人；恒大、碧桂园也呈现了雇员同比下降的状况。

这是可以预期的事情，终究万科今年以来提出了“事人匹配”，要打造“冠军组织”；碧桂园也在调整组织架构，在这种情形之下，人员优化是不成制止的。

一位TOP3房企的投资部人士讲述《今天股市行情网》记者，过去市场好，拿处所面不停都在找时机。但今年以来，他们收缩了投资的规模和范围，有的都会公司投资部大幅减员。

市场下行压力陡增，房企也初步开启了“全员营销”的求生之旅。最近站上风口浪尖的是时代中国，其被曝出强制要求全员卖房，从普通员工到副总裁级别，每个岗位都设置了相应查核指标。

富力地产也是此中的一员，在近期被曝出的一份文件中，富力地产要求内部“促销售、抓回款”，此中，“以完成项目销售目的为第一优先级，在确保销量的根底上追求项目收益最大化”。

裁员、促销、回款，都是房企应对难关的方法。在这种背景下，资金链安详是重中之重，如何借到自制的钱，担保安详的界限是当下所有房企独特必要直面的课题。

今年上半年，房企整体的融资老本均有所抬升，亿翰智库发布的数据显示，2019年上半年，30家典型房企的均匀融资老本5.78%，较2018年末的均匀融资老本5.7%，回升0.08%。

而融资的难度也正在进一步加剧。据同策钻研院统计，2019年8月单月，40家典型房企融资规模仅368.26亿元，环比大幅下降近六成。

值得留心的是，进入下半年，很多头部房企已经放缓拿地。此中，富力、融创、越秀等房企均在半年业绩会上暗示会慎重拿地。而近来不少都会土地市场流拍现象增多、溢价率下降，也印证了房企在拿处所面的慎重态度。