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编者按：波诡云谲的2019年过去了，房企们“活的”怎么样？

“现金为王”的时代，谁的现金面临窘境？谁的业绩初步下滑？又有谁依然稳健行驶？财报季降临，各家房企陆续交出成效单。

搜狐财经从今日起，陆续推出《2019房企年报深读》专题，对各家房企的年度考卷停止评析。

第十三期存眷的企业是金地集团(600383)。

一则利率调整公告将金地集团(600383)推向风口浪尖。

4月21日，金地集团(600383)发布公告，拟将10亿公司债券“18金地03”第三年利率从5.29%降至1.5%。调整后的利率程度居于行业低位，以至不及目前市场上畅通的各类7日现金理财产品。

一石激起千层浪，投资者的质疑纷至沓来。同一日，金地集团(600383)被迫发布公告暗示，“因市场上投资者对条款有差异了解”，公司申请债券停牌。晚间，金地集团(600383)又进一步披露称已收到上交所问询，迁就这次债券利率调整”能否合乎规定“履行信披义务。

截至发稿， “18金地03”仍处于停牌状态，金地集团(600383)与投资者尚未达成进一步协议。

事件连续发酵，4月22日晚间，金地集团(600383)披露2019年全年业绩。

呈文期内，金地集团(600383)实现营业收入634.2亿元，同比增长25.09%；归属于上市公司股东的净利润100.75亿元，，同比增长24.41%。

业绩公布越日，a股地产板块飘红，金地集团(600383)股价却微跌0.60%，报收13.16元每股。这是金地集团(600383)本周内第四次收跌。

以10亿元债券总额计算，金地集团(600383)这次降利率可以为公司节约近3800万元财务财务老本。然而与金地集团(600383)百亿净利比拟，3800万元的利息老本规模尚小。

作为“招保万金”四巨头之一，金地集团(600383)为何大幅降低债券利率？

偿债压力激增，一年内到期非活动负债增多297%

地产下半场，金地集团(600383)正在囤钱。

质料显示，近两年来金地集团(600383)账上现金逐年增多。2019年，金地集团(600383)账上现金及等价物余额约450.98亿元，同比增多34亿元，增幅约8%。2018年同期，金地集团(600383)账上现金增幅更多，股票配资，达52.77%。

报表显示，金地集团(600383)账上新增现金主要
2019年，金地集团(600383)销售商品、提供劳务所得现金同比增多了167亿元，收到其他运营相关现金同比增多了61亿元。当期，金地集团(600383)运营支呈现金增幅仅为135亿元。

只管当期金地集团(600383)对外投资支出增多了44亿元至96.4亿元，将金地集团(600383)全年筹资获得的51亿元现金净额思考在内，金地集团(600383)的现金等价物依然出现净增长状态。

日常运营、筹资的现金足以应对支出，那么金地集团(600383)账上的现金有何用处？

呈文显示，得益于银行存款增加，金地集团(600383)的利息收入随之增多，2018、2019两年间别离录得23.94亿元和27.59亿元。

存在银行的现金直接美化了金地集团(600383)的财务费用。将利息收入以及成本化利息思考在内，金地集团(600383)的财务费用一度录得负值，直至2019年才出现流出状态。

呈文显示，因利息支出增多，金地集团(600383)2019年财务费用同比增多7.54亿元，至1.01亿元。 不计入成本化的利息费用，当期金地集团(600383)利息支出总额约48.7亿元，较去年同期增长了33.4%。

现金流量表增补质料里进一步显示，若将净利润调节为运营流动现金流量，当期金地集团(600383)财务费用支出约27.88亿元，同比增幅达322%。

截至呈文期末，金地集团(600383)总负债2524.46亿元，同比增长19%。有息负债947.58亿元，同比增多15%。此中，银行借款占比为 49.8%，同比增多3.5个百分点；公开市场融资占比为 47.56%，同比下降6.2个百分点。

相较于2018年同期，金地集团(600383)呈文期内有息负债债务比例变革鲜亮，是非债比例从4:1变为3:2。

金地集团(600383)一年内到期的非活动负债成为暗地里“元凶”。

呈文显示，金地集团(600383)一年内到期的非活动负债间接从2018年年末的82.66亿元增至328.1亿，同比增幅达296.92%。同期，金地集团(600383)恒久借款中应付债券数额较去年同期减少约86亿元，余额289.94亿元。

种种信息说明，金地集团(600383)的局部应付债券已经进入集中兑付期，且短期偿债压力较去年增长不小。

因而，2019年间金地集团(600383)除了“囤钱”，还在有意控制负债。

现金流量表显示，呈文期内，金地集团(600383)筹资流动流入现金较2018年同期减少了约四分之一，至356.7亿元。同时，为了归还债务，金地集团(600383)合计支付现金217.71亿元，同比增多了24.7%。

对于金地集团(600383)选择在此时下调债券利率，业内人士剖析，或是为了逼持有人全副回售。

一季度以来，多重政策加持下，房企融资环境有所宽松，融资老本下降。

据统计，仅3月份金地集团(600383)就完成3次超短期融资券发行，别离为2020年度第二、三、四期超短期融资券，规模均为10亿元。上述三笔债券利率别离低至2.69%、2.63%及2.6%，约为“18金地03”的二分之一。

业内人士认为，这次金地集团(600383)假如胜利促使持有人回售“18金地03”，则有利于金地集团(600383)抓住当前低息档口发行三至五年低息债券，以控制财务老本。

实际上，如此“精打细算”的金地集团(600383)，盈利才华在业内居于较高程度。

业绩依仗合营公司，权益投资占比46.5%

财报显示，金地集团(600383)2019年综合毛利率、净利率别离为40.5%、24.5%，此中房地产业务毛利率41.26%，比上年降低1.82个百分点。

只管毛利率有所下跌，与同行跌至20%至30%的毛利率比拟，金地集团(600383)依然具有劣势。这暗地里，金地集团(600383)的竞争开发项目“功不成没”。

2019年，金地集团(600383)突破2000亿大关，合约销售同比增长29.73%至2106亿元。克而瑞钻研披露的数据显示，金地集团(600383)当期权益销售金额约为1305.8亿元，权益占比62%。

按此计算，竞争开发项目为金地集团(600383)奉献了约4成销售额，而TOP20房企中，配资网，大局部企业的权益占比都高于70%。

年报又进一步显示，2019年度，金地集团(600383)近六成归母净利润源自投资收益。呈文显示，当期金地集团(600383)投资收益59.76亿元，同比增长46.34%，占归母净利润的59.32%。

投资收益中，金地集团(600383)“权益法核算的恒久股权投资收益”占比达83.7%，总额50.18亿元，最好的期货配资网，较去年同期增长了近70%。换言之，金地集团(600383)通过与其他公司竞争项目参股，不操盘仅分红取得的收益即达50.18亿元。

因竞争业务规模增大，金地集团(600383)的归母净利润增速也与公司营收销售增速脱钩。

近三年内，金地集团(600383)归母净利润增速别离为8.61%、18.35%以及24.41%，低于其销售增幅。

对于公司权益占比过低，金地集团(600383)董事长凌克曾于2019年公开暗示，“竞争开发是目前房企的被动选择，公司希望将来权益投资占比进步到50%以上。”

不过，近三年数据显示，金地集团(600383)间隔此目的尚有差距。

2017至2019年，金地集团(600383)拿地投入别离为1004亿元、1000亿元以及1200亿元，而权益投资额别离为473亿元、404亿元以及558亿元，对应权益投资占比别离为47.11%、40.40%、46.5%。

截至呈文期末，金地集团(600383)总土储面积约5233万平方米，此中权益土储约2802万平方米，对应总权益土储占比从52.27%小幅提升至53.54%。

随着房地产行业进入下半场，房企销售面临的阻力更加严重。呈文显示，因推广效劳费增多，金地集团(600383)当期销售费用同比增多48.92%至21.1亿元，而金地集团(600383)对应销量增幅约为30%，相差近20个百分点。

疫情影响下，2020年第一季度金地集团(600383)业绩遭到涉及。期内累计实现签约面积127.5 万平方米，同比下降 21.11%；累计实现签约金额282.1亿元，同比下降 16.58%。

随着低息发债窗口到来，债务融资加权均匀老本仅4.99%的金地集团(600383)在融资方面具有更大操纵空间。

眼看万科和保利先后冲破6000亿和4000亿大关，不变还是增长，金地集团(600383)正面临抉择。