决策主力记者：包晶晶

2020年注定不凡。

年初，全国房地产市场集体“抗疫”，各指标重大下滑，楼市零成交、土地零供应时时呈现，政策逆周期调节力度加大，“一城一策”为市场纾困托底。

得益于中国经济的强劲韧性，-16.3%、-7.7%、-3.3%、-0.3%、1.9%、3.4%......全国房地产开发投资增速从2020年2月以来逐月上升。而深深的大V暗地里，股票配资，是从年初上海300亿元史诗级土拍，到杭州“万人摇”；从4月美圆债落入冰点，到50天后破冰重启；从房企年初营销大战到年末TOP3门槛逾越7000亿级；更是武汉从零成交到全国销冠的逆袭……中国楼市总在各个层面给人以希望。

数据来源：国家统计局

武汉从零成交逆袭玉成国销冠

武汉，全国销冠。

2020年最值得存眷的莫过于武汉从零成交到全国销量第一的逆袭。

2020年最后一个月，武汉新房成交量近3万套，创下2020年单月成交新高。在年初停摆两个月后，武汉市场逐步恢复交易并抢回了“失去的两个月”。据中指院《2020年武汉房地产快报》显示，武汉全年新建商品房成交20.12万套，此中新建商品住房成交17.54万套，面积1961万平方米，尽管只要2019年总量的84%，但仍居全国都会住房销量第一位。

2020年4月8日，武汉在万众注目中“重启”，楼市逐步复苏。在社保补缴、预售门槛降低等一系列政策的精准纾困下，需求得以释放，高供给、高库存随同着房企的快周转与促销抓回款，武汉市场从5月初步成交量间断破万套，并在12月到达4年多来的最高记录——新房月销售达27996套，超过市场预期。

房企武汉案场销售额百亿榜 来源：中指院

这是全国都会的缩影。2020年，全国新房交易跌宕起伏、都会南热北冷。

开年倒霉，配资网，全国各地售楼处暂停、工地停工，新房市场进入短暂停滞状态。随着疫情好转，前期积压的需求集中释放。自2020年第二季度以来，新房市场迅速恢复，但都会间分化更加显著，局部都会依然偏冷，期货配资，有的都会却呈现了“过热”状况。

长三角和珠三角都会依然延续不停以来的市场热度，疫情后率先复苏。

2020年，魔幻的深圳，新房交易量一举创下五年新高。据深圳市住建局数据，2020年深圳新房共成交45384套，比拟2019年成交套数上涨19.8%，创2016年以来新高。

数据来源：深圳市住建局

网红都会杭州也经验了从直播卖房到土地大战，从“万人摇”、调控“打补丁”到“最强开盘分流“的格调切换，但不乱的是高品质楼盘仍然中签率极低，一房难求。据克而瑞数据，2020年杭州商品住宅全年成交15.2万套，环增12%，一举打破杭州自2017年以来比年成交套数下滑的趋势。

而上海在2020年成了“最难上车的都会”——豪宅成交占据豆剖瓜分。上海中原地产统计，截至2020年年末，单价10万+产品一共成交5513套，累计同比增多81.8%。而2020年全年上海新建商品住宅成交面积同比增长仅为23.1%。据易居钻研院测算，2020 年上海新房供应量与往年持平，但成交量创近4年来新高，鲜亮处于供不应求阶段。

重新房销售金额状况看，长三角都会苏州、芜湖、南通、扬州等都会表示优良，新房成交金额同比均达20%以上。诸葛找房监测的60个都会中，同比上涨最多的是厦门，到达71.87%；东莞、佛山、广州等都会在粤港澳大湾区的政策利好下，成交金额同比别离上涨56.72%、37.68%、24.12%，不过深圳715新政后，局部购房需求外溢至周边的东莞等都会，必然水平上也动员了这些都会楼市热度攀升。

与南部经济圈大相径庭的是，北方都会在寒潮之下难有反转。仅有西北部兰州成交金额同比上涨70.11%。北京由于遭到疫情重复的影响，加之政策恒久严控，量价齐跌；与此同时，哈尔滨、长春等东北都会也呈现了上涨乏力的场面。整体来看，2020年的新房市场出现出一种“南热北冷”场面。

北上广深频刷二手房交易纪录

二手房交易与新房市场同享欢腾。

依据贝壳钻研院统计测算，2020年全国二手房交易金额达7.3万亿元，比上年增长8.1%，创下2015年以来最高值。

据克而瑞，2020年12月单月数据环比来看，杭州、深圳、厦门环比增长皆超10%，其余都会也有差异幅度增长，全国8个重点都会中仅苏州环比回落。全年总成交量仅苏州、成都全年累计同比别离跌40%和52%，其余6城年内均有差异水平涨幅，杭州最高，全年累计同比增长高达64%。

只管总量创新高，但区域分化、产品分化十分鲜亮。从贝壳钻研院《二手房市场都会榜单》可见，一线都会北、上、广、深连任前四，新一线如南京、杭州、天津、成都及武汉等城凭仗规模或价格劣势跻身TOP10。与2019年比，上海依故居于榜首，成交金额冲破万亿。杭州、成都凭仗规模增长挤进前10，而苏州、重庆掉出榜单。

数据显示，北京照常是全国存量化水平最深的都会，二手房成交占比达72%，深圳、厦门别离以69.7%和66.7%的程度居于其后。值得留心的是，2020年重点都会二手房市场的修复力度遍及好于新房，二手房成交占比遍及提升，如北京及深圳提升约6.5个百分点，广州提升5.5个点，上海提升近3个百分点。

此中，据我爱我家(000560)统计，2020年北京全市二手住宅共网签168839套，同比2019年增长16.4%。只管遭到疫情影响，2020年北京二手住宅网签量依然环比增长，创下2017年以来的四年新高。

二手房价格方面，深圳继续领跑全国。国家统计局数据显示，2020年8月、9月、10月、11月，深圳市新房市场的价格环比涨幅别离为0.5%、0.4%、0.2%、0%。贝壳钻研院数据显示，深圳二手房价自2019年9月凌驾北京成为内地第一后，2020年继续以成交均价68170元/平方米保持第一。廊坊以8.4%的跌幅占据贝壳钻研院监测都会首位，仍未走出2017年以来的下跌通道；山东省头部都会青岛、济南房价跌幅分列榜单二、三位，房价下跌的以北方都会为主，占据TOP10中的8席，充裕展现了全年二手房市场“南强北弱”的特征。

上海重回土地榜榜首 4城收金暴涨逾50%

土地市场同步高歌。

2020年，全国300都会土地出让金总额为59827亿元，同比增多16%。住宅类用地出让金占比78%，同比回升6个百分点，商办类及工业用地合计占比21%。全国40个大中都会出让金以同比增多为主，二线都会中共22个同比走高；上海以收金2942亿元、同比增多48%位居出让金榜单头名。

2020年全邦畿地出让金TOP20 仅包孕市本级数据 来源：中指院

全邦畿地出让金TOP20都会总额为28115亿元，同比增多14%，上榜门槛为682.8亿元。榜单前14席收金均破千亿元，一线都会均进入榜单，合计收金8527亿元，占榜单总额的30%。二线都会上榜14席，占据榜单七成，为榜单主力。三四线都会中仅佛山、东莞跻身榜单前二十，别的佛山收金总额涨幅位居三四线都会榜首。

2020年长三角及珠三角成为土地出让的绝对主力。《2020年全国住宅用地成交总价排行榜TOP10》中除一宗位于中西部以外，其余9宗宅地位于长三角和珠三角地区，此中珠三角都会占据6席，长三角独占3席，深圳更有3宗宅地入围榜单。

与2019年榜首地块收金不敷100亿元比拟，今年宅地总价榜单前七席收金均超百亿，只管调控政策趋严，但热门区域的优异地块对于房企仍具有较大吸引力，同时今年入榜地块均匀溢价率到达29%，濒临去年入榜地块的最高溢价率，杭州萧山奥体地块更以50%的溢价率居入榜地块之首。

2020年差异都会土地市场状况 来源：中指院

值得留心的是，武汉以土地出让金1840.0亿元位列全国第六名，出让住宅和商服用地共计156宗，土地面积约3200万平方米。2020年，武汉累计诞生凌驾15宗地价新纪录。

从各大房企表示来看，三道红线令房企出现出差异的特征，保利、万科、华润、招商等领有国企、央企背景的房企拿地根本未受影响，表示相对积极。而据诸葛找房呈文显示，“踩线”房企下半年尤其是融资监管趋紧后，拿地节拍鲜亮放缓，如恒大、金茂、中南等房企，纷纷在下半年减少拿地，此中恒大最为显著；而对于像绿地、融创等局部踩线重大的房企，在下半年拿地速度不减，将来或将面临严重挑战。

碧恒万去年卖了2.2万亿 TOP3门槛达7000亿+

头部房企无惧2020年的各项挑战：TOP3房企门槛值跃升至7011亿元，比2019年提升了749亿元；TOP10房企门槛值达2892亿元，提升了467亿元，成为门槛值增长最大的两个阵营，合作愈加剧烈。

2020年，TOP10房企全年合计销售4.87万亿元 全口径 ，此中碧桂园、恒大、万科别离实现销售7888.1亿元、7038亿元和7011亿元，“千亿军团”扩容至41家。

2020年TOP3房企门槛值7011亿元、TOP10房企门槛值2892亿元，别离较上年提升749亿元、467亿元，为门槛值增长最大的两个阵营，合作更加剧烈；TOP30房企、TOP50房企、TOP100房企门槛值别离为1306亿元、860亿元、333亿元，与上年比拟均有所增长。

2020年各阵营门槛值状况 来源：中指院

百亿房企内局部化加剧，千亿规模具有鲜亮的分水岭特征。3000亿以上、1000亿～3000亿、500亿～1000亿、300亿～500亿、100亿～300亿对应企业数量别离为8家、33家、26家、43家、56家。此中，3000亿以上企业增长1家，1000亿～3000亿阵营企业数量增长6家，而500亿～1000亿阵营数量则减少5家。

但值得留心的是，百强房企的增长与往年差异，单家房企“高歌猛进”不再，取而代之的是集体“小步慢跑”，各梯队房企业绩初步踩下刹车。从数据上看，2000亿以上房企中仅中国金茂、绿城中国销售业绩增幅凌驾40%，别离为44%和43%，该阵营房企业绩增幅为17%。恒久来看，房企业绩减速的大趋势不会有所扭转。

假如将眼光从典型房企放大放到所有百亿房企，其趋势更值得讨论。“百亿企业增速散布出现倒U形，头部、尾部企业增速较低，腰部企业增速较高。”中指钻研院剖析认为，“3000亿以上大型企业开展愈加稳健，1000亿～3000亿企业和500亿～1000亿企业继续追求规模扩张，销售增长率较快，企业通过拓展市场规划、抓住都会构造性机遇、加大竞争力度等实现业绩快捷增长；300亿～500亿企业稍弱，但仍通过深耕重点都会，保持了业绩较快增长。”

房企融资更自制了 1.2万亿创下新高

自2020年2月起，全国房地产开发到位资金同比增速稳步提升。国家统计局数据显示，2020年1～11月，房地产开发企业到位资金171099亿元，同比增长6.6%，增速比1～10月进步1.1个百分点，此中由于受上半年活动性富余等因素影响，6月单月房企到位资金超两万亿元。

到位资金稳步走高，局部得益于2020年房企融资“小阳春”。据中指钻研院统计，2020年1月海外债融资规模超1200亿元，3月信誉债发行规模超千亿元，均为全年最高值。

贝壳钻研院数据显示，2020年房企境表里债券融资累计约12132亿元人民币，规模创历史新高，累计同比增长3%，但累计增幅较2019年同期收窄10个百分点。

2011～2020年房企债券融资规模及增速 来源：今天股市行情网、贝壳钻研院

2020年房企融资环境融资特点明显。整体来看，2020年境内融资通道根本通顺，境内强韧、境外低迷。

2020年境内融资规模约7613亿元，同比增多21.3%，境内债券规模占比63%。而2020年境外债券规模折合人民币约4519亿元，同比减少18.3%，同时境外规模占比约37%，较2019年下降10个百分点，与2018年占比相近。

从融资老本看，中指钻研院数据显示，2020年房地产行业信誉债融资老本为4.51%，同比下降0.83个百分点；海外债融资老本为8.32%，同比下降0.52个百分点，总体老本小幅下降。

但财务稳健的龙头房企与国企方显老本劣势，千亿以上企业海外债券融资老本均值在8%以下，而同期的300亿～500亿、100亿～300亿企业海外债融资老本均在10%以上。2020年，龙头房企胜利发行多笔低老本债券，如万科、保利、中海等企业多笔公司债券票面利率在3.6%以下，龙湖、绿城等企业局部海外债券票面利率在4.0%以下，企业融资劣势鲜亮。

记者手记｜2021论长期战

写完2020年房地产市场的12个月，像是走过了无比漫长的十年。“偏紧”的2019年末，市场人士都在说，“这是过去10年里最差的一年，却是将来10年里最好的一年。”而2020年初的疫情，更是让人感觉看不到将来。

但中国经济的强劲韧性，令复苏迅速得难以置信。数据层面以外，简直与武汉“重启”同步，热点都会已经迎来了楼市小阳春，以至多个都会触发了更为严厉的调控政策出台。长沙的楼市调控样本，更是让所有人看到了中央房住不炒的决心。

对开发商们来说，在本身资金和抗风险才华皆受考验的当下，更应保持慎重和敬畏的心态、顺应市场走势，做好打长期战筹备。

2021，我们一起等待着。

记者：包晶晶

编纂：陈梦妤

视觉：蔡沛君

排版：陈梦妤 马原

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