决策主力记者：胥帅 决策主力编纂：陈豪杰

继上海锦和商业运营打点股份有限公司 以下简称锦和商业 后，又有一家文化财富园经营商上海德必文化创意财富开展 集团 股份有限公司 以下简称德必创意 也筹备冲刺IPO。

依据IPO报告稿，前几年，公司营业收入不停保持在6亿元高下，净利润不凌驾1亿元。德必创意这类文化创意园的商业形式是租用门店再改造出租，美团和滴滴均是德必创意的客户。

值得一提的是，同锦和商业一样，德必创意也面临长等待摊费用占资产比例较高的状况。因为一直扩张改造门店，长等待摊费用的问题合乎德必创意这类企业的商业形式。

滴滴、美团“房东”冲刺IPO

近期，德必创意递交了IPO报告稿。

德必创意是一家文化创意财富园区的经营效劳商，主营业务为文化创意财富园区的定位、设想、改造、招商和经营打点。这类财富园通常生存了历史的文化陈迹，譬如北京798艺术区、上海1933老场坊、华侨城创意园、成都东郊记忆。

德必创意改造的财富园区就包含原上海航天局第八〇九钻研所办公场所、原上海工艺编织厂、原上海市电气集团老旧厂区等。由于这类财富园的创意鲜活、环境设备完备，不少新经济企业都选择在这里办公。

德必创意的客户就包含美团点评、滴滴打车、虎扑体育、言几又书店等。在呈文期内，美团点评不停都是德必创意的第一大客户。不过德必创意并未过多依赖前十大客户，重要客户合计占营收比例不停保持在10%摆布。

依据德必创意的利润表，2016年~2019年9月，公司的营业收入别离为5.05亿元、6.06亿元、7.7亿元、6.7亿元；净利润别离为5373.5万元、2185.8万元、5516.5万元、7439.2万元。

从毛利率看，期货配资网，2016年~2019年9月，公司综合毛利率别离为32.84%、30.92%、29.28%及 30.05%。由于德必创意采纳“承租经营”，股票配资网，租金支出、改造支出的摊销等固定老本是主要老本开支。

值得一提的是，租金老本占据了德必创意主营老本的豆剖瓜分。2016年~2019年9月，租金老本占德必创意主营老本的比例均凌驾了60%。

《今天股市行情网》记者留心到，德必创意根本上签订的都是长租，短则10年，长则20年。譬如徐汇德必易园的租赁时限就是120个月，虹桥德必易园则长达237个月。固然也不乏德必佛罗伦萨WE这类的33个月超短租。

必要留心的是，因为特殊的商业形式，租赁地产权能否受限将形成德必创意的风险点。德必创意在风险提示中提到，局部园区租赁房产存在势力限制、租赁房产未解决产证 、租赁房产存在抵押、租赁房产存在查封等风险点。

长等待摊费用引存眷

实际上，德必创意并非第一家报告IPO的创业园经营商。同为经营商的锦和商业曾屡次冲刺IPO，已于去年12月取得通过。

而从发审委问及的问题来看，锦和商业被问及承租建筑物所在的土地使用权实际用途与结构用途纷歧致、租赁支付、毛利率差别等问题。

在上述问题之外，外界曾质疑锦和商业的长等待摊费用占资产比例高。2016-2019年上半年，锦和商业长等待摊费用在资产总额中的占比维持在50%摆布。

同锦和商业一样，德必创意同样存在这一状况。2016年~2019年9月，德必创意长等待摊费用别离为3.8亿元、4.87亿元、5.5亿元、5.13亿元，期货配资网，占资产总额比例保持在40%以上。

“恒久摊销费用计算波及到计入摊销的费用品种、资产价值计算及按照、摊销方法的选择等。”上海新古律师事务所王怀涛律师暗示，长等待摊费用是指企业发生的摊销期限在1年以上的费用。举个例子，好比办公楼装修用了100万，但装修可以用10年。依照使用年限，已经支付的100万将依照10年摊销并计入费用。

德必创意不停在扩张园区规模，长等待摊费用总体出现回升趋势。

因为长等待摊费用的呈现，德必创意呈文期内运营流动孕育发生的现金流量净额与净利润并不匹配。2016年~2019年9月，公司的运营流动孕育发生的现金流量净额别离为1.3亿元、1.13亿元、1.88亿元、1.39亿元。公司同期净利润则别离为5373.5万元、2185.8万元、5516.5万元、7439.2万元。

对于长等待摊费用的问题，《今天股市行情网》记者也于2月11日致电德必创意，不过电话未获接听。

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